Contrato de aluguel como funciona para o inquilino: etapa a etapa, da proposta à entrega das chaves

Contrato de aluguel como funciona na prática

Quem aluga pela primeira vez costuma achar que o contrato é só a assinatura. Não é. Ele começa antes, na proposta, e só termina depois da vistoria de saída.

Este guia segue a ordem real dos acontecimentos, do ponto de vista de quem vai morar. Para ver cada cláusula do documento e o que a lei anula, leia o guia do contrato de aluguel residencial, cláusula a cláusula. Para a lista completa de direitos, o guia do direito do inquilino.

As regras vêm da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, conferidas no texto atualizado da Câmara em novembro de 2026.

Da proposta à assinatura: etapas

Etapa	O que acontece	O que conferir
1. Visita e proposta	Você indica valor, prazo e garantia	Peça por escrito o total mensal: aluguel, condomínio e IPTU
2. Análise de cadastro	Imobiliária ou dono avalia sua renda e a do fiador	Taxa de análise é do locador (art. 22, VII)
3. Garantia	Caução, fiador, seguro-fiança ou fundo de investimento	Só uma pode ser exigida (art. 37, parágrafo único)
4. Assinatura	Contrato escrito, físico ou digital	Prazo, índice de reajuste, multa e quem paga cada conta
5. Vistoria de entrada	Laudo do estado do imóvel	Anote cada defeito antes de assinar
6. Entrega das chaves	Começa a contar o prazo e o aluguel	Guarde o termo com a data

Dois cuidados nessa fase. O primeiro: a lei não deixa o dono repassar a você o custo de checar seu cadastro. O segundo: pedir duas garantias no mesmo contrato é proibido, e a cláusula extra é nula.

Quanto tempo dura o contrato de aluguel

Existe tempo mínimo? Não. O contrato pode ter qualquer prazo (art. 3º). Só os contratos de dez anos ou mais dependem da concordância do cônjuge (a vênia conjugal); sem ela, o cônjuge não fica obrigado ao prazo que passar de dez anos.

O número que importa é outro: 30 meses.

Contrato escrito de 30 meses ou mais: termina na data marcada. Se você continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do dono, vira prazo indeterminado. Daí em diante, o dono pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias (art. 46).
Contrato de menos de 30 meses, como o de 12: ao fim, prorroga sozinho por prazo indeterminado. O dono só retoma nos casos do art. 9º, como falta de pagamento, e nos do art. 47, como uso próprio, obra aprovada ou locação que já passou de cinco anos seguidos.

Por isso muitos donos preferem 30 meses, e muitos inquilinos ficam bem com 12. Os dois são válidos.

Garantia: caução, fiador ou seguro fiança

A lei lista quatro garantias: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). O dono escolhe uma.

A caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel e deve ir para a poupança, com o rendimento devolvido a você no fim (art. 38, § 2º). Os detalhes estão no guia de caução em aluguel, e a comparação entre as opções em garantia do aluguel.

E se não houver garantia? É possível, mas tem um preço. Sem garantia, o dono pode exigir o aluguel adiantado, até o sexto dia útil do mês que começa (art. 42). E, em caso de atraso, pode pedir liminar de despejo para desocupação em 15 dias, prestando caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX).

Vistoria de entrada e termo de entrega

Esta é a etapa que mais pesa na saída, anos depois. O que você não anotar agora pode ser cobrado como dano seu.

A lei ajuda: o dono deve fornecer, se você pedir, uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (art. 22, V). Na saída, você devolve o imóvel como recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III).

Como fazer bem feito:

1. Peça o laudo antes de pegar as chaves. 2. Fotografe e filme cada cômodo, com data, incluindo tomadas, torneiras, box e piso. 3. Teste chuveiro, descargas, janelas e fechaduras. 4. Escreva no laudo o que discordar e assine com a ressalva. 5. Mande as fotos por e-mail ao dono ou à imobiliária, para ficar a data registrada.

Durante a locação: pagamentos, reparos e reajuste

Pagamento. Vale a data do contrato. Se não houver, o prazo é o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I). Você tem direito a recibo discriminado, sem quitação genérica (art. 22, VI). Atrasou? Veja os limites de cobrança em multa de aluguel atrasado.

Contas. Luz, água, gás e condomínio ordinário são do inquilino (art. 23). Despesas extraordinárias, como pintura da fachada ou constituição do fundo de reserva, são do dono (art. 22, X). O IPTU é do dono, salvo cláusula expressa em contrário, como explica o guia de quem paga o IPTU.

Reparos. O que você ou sua família estragaram, você conserta (art. 23, V). Defeito que não é seu, você avisa logo (art. 23, IV). Se o dono fizer um reparo urgente que passe de dez dias, você tem abatimento proporcional; se passar de 30, pode encerrar o contrato (art. 26, parágrafo único).

Reajuste. O aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano: a Lei 10.192/2001 considera nula a cláusula com periodicidade menor (art. 2º, § 1º). O índice é o do contrato. Como fazer a conta e quando cabe contestar está em reajuste do aluguel.

Renovação e fim do contrato

No residencial, não há "renovação" formal: quando o prazo acaba e ninguém se manifesta, o contrato segue por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas.

Nesse regime, você pode sair quando quiser, com aviso por escrito de 30 dias (art. 6º). Sem o aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos.

Quer ficar, mas o dono pediu o imóvel? O prazo e o motivo variam. Na venda, o comprador tem de dar 90 dias, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º). Na denúncia do contrato por prazo indeterminado, 30 dias. Se houver ação de despejo e sentença, o prazo do mandado é de 30 dias, ou de 15 em casos como a falta de pagamento (art. 63).

Rescisão e devolução das chaves

Saindo antes do fim do prazo, você paga a multa do contrato, mas de forma proporcional (art. 4º da Lei 8.245 e art. 571 do Código Civil). O dono, ao contrário, não pode pedir o imóvel durante o prazo, salvo nos casos do art. 9º, como falta de pagamento ou infração do contrato.

Exemplo, com números redondos:

Dado	Valor
Contrato	30 meses
Aluguel	R$ 2.000
Multa prevista	3 aluguéis = R$ 6.000
Saída no fim do 18º mês	faltam 12 meses
Multa proporcional	R$ 6.000 x 12/30 = R$ 2.400

E existe saída sem multa: se o seu empregador transferir você para outra cidade, a multa cai, desde que você avise por escrito com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único). O cálculo em outros cenários está em rescisão antecipada e multa proporcional.

Na devolução, agende a vistoria de saída, compare com o laudo de entrada e só entregue as chaves mediante termo assinado. O que pode e o que não pode ser descontado da caução está em devolução do imóvel alugado.

Documentos para guardar

Guarde tudo até o fim do contrato e, de preferência, por alguns anos depois:

Contrato assinado e aditivos.
Laudo de vistoria de entrada, com as fotos e o e-mail de envio.
Comprovante da garantia (apólice, recibo da caução, conta da poupança).
Recibos ou comprovantes de cada aluguel, condomínio e IPTU.
Avisos de reajuste e a conta feita.
Pedidos de reparo e respostas do dono.
Aviso de saída, laudo de vistoria final e termo de entrega das chaves.

E a reforma tributária? Ela não muda a Lei do Inquilinato. O que pode mudar, a partir de 2027, é o imposto do dono que tem muitos imóveis. Quem é atingido está explicado em CBS no aluguel em 2027.

Se surgir conflito que não se resolve na conversa, quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública do seu estado.

Perguntas frequentes

Qual o tempo mínimo de um contrato de aluguel residencial?

A Lei 8.245 não fixa mínimo: o contrato pode ser ajustado por qualquer prazo (art. 3º). Contratos de 12 meses são válidos. A diferença é que, abaixo de 30 meses, o contrato se prorroga sozinho ao fim do prazo, e o dono só retoma o imóvel nos casos dos arts. 9º e 47.

O que diz o artigo 571 do Código Civil?

Que, havendo prazo no contrato, o locador não pode reaver a coisa antes do vencimento sem indenizar o locatário, e o locatário só pode devolvê-la antes pagando a multa de forma proporcional. Para imóveis urbanos, a Lei 8.245 trata do tema no art. 4º, de forma mais rígida: o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo, salvo nos casos do art. 9º.

O dono pode cobrar taxa de cadastro ou de análise de ficha?

Não. A lei manda o locador pagar as despesas de aferição da idoneidade do pretendente e do fiador, além das taxas de intermediação (art. 22, VII). Exigir valor além do aluguel e encargos permitidos é contravenção penal (art. 43, I).

O aluguel pode ser cobrado adiantado?

Em regra, não (art. 20). As exceções são a locação para temporada e o contrato sem nenhuma garantia: nesse caso, o dono pode exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês que vai começar (art. 42).

Qual o prazo que o inquilino tem para sair do imóvel?

Depende do motivo. São 30 dias na denúncia do contrato por prazo indeterminado e 90 dias quando o comprador do imóvel pede a saída, salvo cláusula de vigência averbada (art. 8º). Depois de uma sentença de despejo, a regra é de 30 dias, que caem para 15 em casos como a falta de pagamento (art. 63).

Quais são as novas regras para aluguel a partir de 2026?

A Lei do Inquilinato não mudou. A novidade é tributária: com a reforma, a CBS passa a ser cobrada de fato em 2027. Ela atinge o locador pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA, no ano anterior, ou que passe esse limite em 20 por cento no próprio ano (LC 214/2025, art. 251).