Multa de aluguel atrasado: quanto pode ser cobrado, juros, correção e o limite que vale

Quanto pode ser cobrado de multa de aluguel atrasado

O boleto venceu e não foi pago. Quanto o dono ou a imobiliária pode cobrar a mais?

A resposta curta: a multa é a que está no contrato. A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, não fixa percentual para a multa por atraso no aluguel. Ela só diz que o aluguel deve ser pago no prazo combinado ou, se o contrato não fixar data, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I).

É frequente encontrar 10 por cento sobre o aluguel em atraso, nos contratos e nas decisões.

E o famoso limite de 2 por cento? Ele vem do Código de Defesa do Consumidor e vale para compras e serviços, não para aluguel. O STJ tem posição antiga de que a locação de imóvel urbano segue a lei própria. Em 17/12/2025, a 17ª Câmara Cível do TJMG negou o pedido dos inquilinos para baixar a multa de 10 para 2 por cento. Para o tribunal, não havia abuso no que as partes combinaram.

Se você quer entender o outro lado da conta, o aumento anual, veja como funciona o reajuste do aluguel.

Multa x juros de mora x correção monetária

São três coisas diferentes, e o erro mais comum é tratar tudo como "multa".

Item	Para que serve	Como é cobrado	Base legal
Multa moratória	Punir o atraso	Uma vez só, em percentual sobre o valor devido	Contrato; CC arts. 408 a 413
Juros de mora	Compensar o tempo sem o dinheiro	Por mês (ou dia) de atraso	Contrato ou taxa legal (CC art. 406)
Correção monetária	Repor a inflação do período	Pelo índice do contrato ou, na falta, IPCA	CC art. 389

Repare: a multa não cresce com o tempo. Quem atrasa um dia ou um mês paga o mesmo percentual de multa. O que cresce são os juros e a correção.

Os juros que valem desde 2024

A Lei 14.905/2024 mudou o Código Civil. Quando o contrato não fixa juros, vale a taxa legal: a Selic menos o IPCA (art. 406, § 1º). A metodologia é do Conselho Monetário Nacional, e o Banco Central divulga a taxa (art. 406, § 2º). Se o resultado for negativo, os juros do período são zero (art. 406, § 3º).

E se o contrato fixar juros? Vale a Lei de Usura (Decreto 22.626/1933). Ela proíbe juros acima do dobro da taxa legal (art. 1º) e veda juros sobre juros (art. 4º). A Lei 14.905 tirou dessa regra só alguns casos, como contratos entre empresas, títulos de crédito e dívidas com bancos e fundos (art. 3º). Fora dessas exceções, a locação continua sujeita a ela, inclusive quando só uma das partes é empresa.

Na prática, muitos contratos trazem 1 por cento ao mês. Como a taxa legal varia, vale conferir o valor do período no site do Banco Central antes de discutir a cobrança.

A correção monetária

A correção segue o índice previsto no contrato, em geral o mesmo do reajuste (IGP-M, IPCA ou outro). Se o contrato não fixar índice, o Código Civil manda usar o IPCA (art. 389, parágrafo único). Para entender cada índice, veja qual índice de reajuste usar.

O que o contrato precisa dizer sobre atraso

Confira se a cláusula de atraso traz:

data de vencimento (sem ela, vale o sexto dia útil do mês seguinte);
percentual da multa e sobre qual valor incide (só o aluguel ou aluguel mais encargos);
taxa de juros e a partir de quando correm;
índice de correção;
honorários ou taxa de cobrança, se houver.

Sem previsão, não há multa contratual. Mas os juros e a correção continuam devidos por lei: o atraso numa dívida com data certa já coloca o devedor em mora, sem precisar de aviso (CC art. 397).

Como calcular o aluguel atrasado, com exemplo

Exemplo hipotético, com números redondos para mostrar o método:

aluguel de R$ 2.000, vencido em 5/10/2026 e pago em 5/11/2026 (um mês de atraso);
contrato com multa de 10 por cento, juros de 1 por cento ao mês e correção pelo índice do contrato;
suponha correção de 0,5 por cento no mês.

Passo	Conta	Valor
1. Corrigir o aluguel	R$ 2.000 x 1,005	R$ 2.010,00
2. Multa de 10 por cento	R$ 2.010 x 0,10	R$ 201,00
3. Juros de 1 mês	R$ 2.010 x 0,01	R$ 20,10
Total a pagar	2.010 + 201 + 20,10	R$ 2.231,10

A ordem importa: primeiro se corrige o valor, depois se aplicam multa e juros sobre o valor corrigido. Juros proporcionais por dia são comuns quando o atraso não fecha um mês: 1 por cento ao mês dá cerca de 0,033 por cento ao dia.

Agora o mesmo aluguel com três meses em aberto: cada parcela tem a própria data de vencimento. A multa de 10 por cento incide uma vez sobre cada aluguel, e os juros correm de cada vencimento. A primeira parcela acumula três meses de juros; a última, um.

Onde o erro costuma estar no boleto

multa calculada sobre aluguel mais condomínio e IPTU, quando o contrato fala só em aluguel;
juros calculados também sobre a multa, quando o contrato manda calcular só sobre o aluguel;
juros capitalizados mês a mês (juros sobre juros), que a Lei de Usura veda;
"taxa administrativa de atraso" que não está no contrato;
multa cobrada de novo a cada mês sobre o mesmo aluguel.

Desconto por pontualidade e multa ao mesmo tempo

Muitos contratos dão um abatimento a quem paga em dia. Quem atrasa perde o desconto e ainda paga multa? Pode, sim.

Em 2019, a Terceira Turma do STJ julgou um contrato com aluguel de R$ 937,50, abono de R$ 187,50 para pagamento em dia e multa de 10 por cento. O tribunal estadual tinha tirado a multa, por ver cobrança em dobro. O STJ restabeleceu a sentença: o desconto premia quem paga em dia, e a multa pune quem atrasa. Resultado: o inquilino em atraso perde o abono e paga a multa sobre o aluguel cheio.

Imobiliária pode cobrar taxa extra pelo atraso?

Só se o contrato prever. O art. 43, I, da Lei do Inquilinato trata como contravenção penal exigir, por motivo da locação, valor além do aluguel e dos encargos permitidos.

Honorários de advogado têm uma regra própria dentro da ação de despejo: se o inquilino quiser quitar a dívida para evitar a saída, paga honorários de 10 por cento sobre o valor devido, salvo se o contrato disser outro percentual (art. 62, II, "d").

Multa abusiva: o que fazer

O Código Civil traz dois freios:

1. A multa não pode passar o valor da obrigação principal (art. 412). 2. O juiz deve reduzir a multa manifestamente excessiva ou quando a obrigação foi cumprida em parte (art. 413).

Mas cuidado com a expectativa. No caso de Minas citado acima, a 17ª Câmara Cível do TJMG manteve os 10 por cento e disse que o art. 413 nem se aplicava àquela multa moratória. Pandemia, sem prova de onerosidade excessiva, também não serviu de motivo para reduzir.

O caminho prático:

1. Peça por escrito o cálculo discriminado: aluguel, índice, multa, juros, datas. 2. Compare com a cláusula do contrato, item por item. 3. Conteste por escrito o que não estiver previsto. 4. Se não houver acordo, a discussão pode ir ao Juizado Especial Cível. Atenção: pagar só a parte que você reconhece não afasta a mora sobre o restante nem o risco de despejo, se a cobrança estiver correta.

Atraso e risco de despejo

Não existe regra de "três aluguéis" para o despejo. Um aluguel vencido e não pago já é motivo para desfazer a locação (art. 9º, III). O contrato de locação também é título executivo: o dono pode cobrar aluguel e encargos direto na execução (CPC, art. 784, VIII).

Se o contrato não tem garantia e a ação se baseia só na falta de pagamento, o juiz pode dar liminar para desocupação em 15 dias, desde que o dono preste caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). Na ação, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão depositando em 15 dias da citação o débito atualizado com multa, juros, custas e honorários (art. 62, II). Essa saída só pode ser usada uma vez a cada 24 meses.

O passo a passo completo está no guia sobre despejo por aluguel atrasado, purga da mora e liminar. Quem tem seguro-fiança deve ler também o que acontece no atraso com seguro-fiança.

Como negociar o pagamento do aluguel atrasado

Procure o dono antes do vencimento seguinte. Cada mês a mais soma uma nova multa.
Proponha datas concretas e por escrito, por e-mail ou mensagem que fique registrada.
Peça abatimento da multa, não do aluguel. É o item que o dono costuma aceitar reduzir em troca do pagamento rápido.
Formalize o acordo com valores, parcelas e o que acontece se uma parcela atrasar.
Guarde todos os comprovantes com a referência do mês pago.

Para o dono, o acordo bem escrito também ajuda: se o inquilino descumprir, o documento serve de prova.

Se a situação apertar a ponto de sair do imóvel, veja as regras de rescisão do contrato de aluguel antes de entregar as chaves.

Valores e regras conferidos em 11/11/2026. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu contrato.

Perguntas frequentes

Pode cobrar 20 por cento de multa por atraso de aluguel?

A lei não fixa percentual. Há decisões do TJMG que mantiveram multa moratória de 20 por cento. A redução depende de provar abuso, e uma câmara do TJMG chegou a dizer que o art. 413 do Código Civil não se aplica à multa moratória.

A multa de 2 por cento do CDC vale para aluguel?

Não. O STJ entende que a locação de imóvel urbano segue a Lei 8.245/1991, e não o Código de Defesa do Consumidor. Em dezembro de 2025, o TJMG negou pedido para baixar uma multa de 10 para 2 por cento.

Se o contrato não fala em juros, o que se cobra?

Os juros da taxa legal do art. 406 do Código Civil: a Selic menos o IPCA, divulgada todo mês pelo Banco Central. Se a conta der negativa, os juros do período ficam em zero.

Quem tem desconto por pontualidade e atrasa paga multa também?

Pode pagar. Em 2019, a Terceira Turma do STJ decidiu que perder o desconto e pagar a multa de 10 por cento sobre o aluguel cheio não é cobrança em dobro.

Com quantos aluguéis atrasados o inquilino pode ser despejado?

A lei não exige número mínimo. Um aluguel vencido e não pago já permite a ação de despejo (art. 9º, III). Na ação, o inquilino pode quitar tudo em 15 dias e evitar a saída.

A imobiliária pode cobrar taxa de cobrança ou honorários pelo atraso?

Sem previsão no contrato, não. E mesmo previsto, o encargo precisa ser permitido: o art. 43, I, da Lei do Inquilinato trata como contravenção exigir valor além do aluguel e dos encargos permitidos.