Quem paga o IPTU da casa alugada: locador ou locatário? A regra da lei e o que o contrato muda

O carnê do IPTU de 2027 está chegando, e a pergunta voltou: quem paga, o dono ou quem mora? A resposta curta está em uma linha da Lei do Inquilinato. A longa envolve a prefeitura, o contrato e o que acontece quando alguém não paga.

Este guia separa as duas relações que costumam ser confundidas: a do dono com a prefeitura e a do dono com o inquilino. As regras são diferentes, e é aí que nascem as brigas.

Quem paga o IPTU da casa alugada pela lei

A regra está no art. 22, VIII, da Lei 8.245/1991. O locador deve pagar "os impostos e taxas" que incidam sobre o imóvel, "salvo disposição expressa em contrário no contrato".

Na prática, são três situações:

Situação do contrato	Quem paga o IPTU
Não fala em IPTU	O locador (dono)
Diz que o IPTU é do locatário	O inquilino
Fala só em "encargos", sem citar tributos	Zona de dúvida; leia a seção sobre contrato omisso

A mesma regra vale para as taxas cobradas com o imposto, como a de coleta de lixo nas cidades em que ela existe. Ela entra no "impostos e taxas" do art. 22.

Essa é uma das obrigações do dono que o contrato pode mudar. A lista completa está no artigo sobre as obrigações do locador no art. 22. Para ver como o IPTU se encaixa entre os outros custos do aluguel, como condomínio e seguro, veja quem paga condomínio, IPTU e as outras despesas.

O contrato pode passar o IPTU para o inquilino?

Pode, e é o que muitos contratos fazem. A lei exige só uma coisa: que a cláusula seja expressa.

Quando o IPTU passa ao inquilino, o art. 25 permite ao dono cobrar o imposto junto com o aluguel do mês a que ele se refere. É por isso que muitos boletos de aluguel trazem uma linha "IPTU" ao lado do valor do aluguel.

O mesmo art. 25 traz um detalhe que pouca gente lê. Se o dono paga o IPTU adiantado, por exemplo à vista com desconto, "a ele pertencerão as vantagens daí advindas". A exceção é o inquilino reembolsar o valor integralmente.

Veja um exemplo com números simples:

IPTU anual: R$ 1.800.
À vista, com 10 por cento de desconto: R$ 1.620.
O dono paga à vista e cobra do inquilino R$ 150 por mês, durante 12 meses.
A diferença de R$ 180 fica com o dono, como permite o art. 25.

Quer o desconto? Uma saída é oferecer ao dono o reembolso integral do que ele pagou. Aí a vantagem passa a ser sua.

Quem é o contribuinte perante a prefeitura

Aqui entra outra lei, o Código Tributário Nacional. O art. 34 diz que contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.

O inquilino tem a posse por contrato, e não como dono, e por isso, em regra, não é contribuinte. O carnê costuma sair em nome do proprietário ou de quem a lei municipal indicar. E o art. 123 do CTN fecha a porta: acordos particulares sobre quem paga o tributo não podem ser opostos à Fazenda Pública para mudar quem é o devedor perante ela.

Resultado: a cláusula do contrato vale entre dono e inquilino, mas não vale contra a prefeitura. Para o município, a dívida é do dono.

O STJ reforçou esse desenho em duas súmulas da Primeira Seção:

Súmula 399 (2009): cabe à lei de cada município definir o sujeito passivo do IPTU.
Súmula 614 (2018): o locatário não tem legitimidade para discutir o IPTU e as taxas do imóvel alugado, nem para pedir a devolução do que pagou a mais.

A consequência prática da Súmula 614 é que, se o valor veio alto demais, quem pede a revisão na prefeitura é o dono, mesmo quando é o inquilino quem paga. Foi o que mostramos na notícia sobre a revisão do IPTU em São Paulo.

Como escrever a cláusula do IPTU no contrato

Uma cláusula clara evita boa parte das brigas. Ela deve responder a cinco perguntas:

1. Quem paga: "O IPTU e as taxas que incidem sobre o imóvel ficam a cargo do locatário." 2. Como paga: direto no carnê, em nome do proprietário, ou reembolsando o dono junto com o aluguel. 3. Qual período: só os meses em que o inquilino ocupa o imóvel, com a conta proporcional no primeiro e no último ano. 4. Como prova: o inquilino entrega o comprovante de cada parcela até uma data combinada. 5. Quem fica com o desconto: se haverá pagamento à vista e quem aproveita a redução.

Evite cláusulas vagas como "o locatário paga todos os encargos". A lei pede disposição expressa, e "encargos" sem a palavra IPTU ou "impostos" abre espaço para discussão.

Para ver onde essa cláusula entra no contrato inteiro, consulte o guia do contrato de aluguel residencial, cláusula a cláusula.

O que fazer quando o contrato não fala do IPTU

Se o contrato é omisso, a regra é a do art. 22, VIII: o IPTU é do dono. O inquilino não precisa pagar.

O problema aparece quando o inquilino pagou por anos sem cláusula. Ele pode pedir de volta? É possível discutir, mas o caminho é contra o dono, e não contra a prefeitura (Súmula 614). Guarde os comprovantes e o contrato.

Contrato verbal segue a mesma lógica: sem prova de que o IPTU foi combinado com o inquilino, ele fica com o dono. Mensagens e recibos em que o inquilino aceita pagar ajudam a provar o combinado.

Inquilino deixou de pagar: a dívida fica com quem?

Perante a prefeitura, com o dono. O débito entra em nome do proprietário, pode virar dívida ativa e chegar a uma execução fiscal.

E o imóvel pode ser penhorado mesmo que seja o único da família. A Lei 8.009/1990, art. 3º, IV, tira a proteção do bem de família na cobrança de impostos e taxas do próprio imóvel. O caso aparece na notícia sobre o dono que deve IPTU e o inquilino que não pode discutir a dívida.

Entre dono e inquilino, o caminho é outro:

Com a cláusula, o IPTU vira encargo da locação, e o inquilino deve pagá-lo em dia (art. 23, I).
A falta de pagamento de aluguel e encargos permite a ação de despejo (art. 9º, III).
O dono pode cobrar o valor pago à prefeitura, com a correção e a multa, se o contrato as prevê.

Os prazos e a chance de o inquilino pagar tudo para evitar a saída estão no guia de despejo e aluguel atrasado.

E na venda? O CTN, art. 130, faz o IPTU atrasado acompanhar o imóvel e passar ao comprador, salvo se a escritura trouxer prova de quitação. Por isso vale pedir a certidão negativa antes de assinar.

Como conferir o carnê e o valor cobrado

O inquilino que paga o IPTU tem direito de ver o que está pagando. O art. 22, IX, obriga o dono a exibir, quando pedido, os comprovantes das parcelas cobradas.

Na prática, confira quatro pontos:

O imóvel certo: o número de inscrição do imóvel no carnê bate com o endereço do contrato.
O ano e a parcela: o valor cobrado no boleto do aluguel é o da parcela daquele mês.
A taxa extra: se veio taxa de lixo ou outra junto, ela também está no carnê.
O período: no primeiro e no último ano, você paga só os meses de ocupação.

Exemplo de conta proporcional: IPTU anual de R$ 1.800 e contrato que começa em 1º de agosto. São 5 meses de ocupação no ano (agosto a dezembro). A parte do inquilino é 5/12 de R$ 1.800, ou R$ 750. A divisão por meses é o costume; a lei não a impõe, e o contrato pode prever outra.

O valor do IPTU muda a cada ano por decisão da prefeitura. Em 2027, algumas cidades já anunciaram aumento, como Joinville, com alta de 4,58 por cento. Se o contrato passa o IPTU ao inquilino, a alta vem junto, sem precisar de aditivo.

E a reforma tributária? O IPTU continua municipal e não entra na base do IBS e da CBS cobrados sobre o aluguel, como explicamos na notícia sobre o boleto do aluguel na reforma.

Perguntas frequentes sobre IPTU em imóvel alugado

Quem aluga um imóvel paga IPTU? Só quando o contrato manda. Sem cláusula expressa, o imposto é do dono.

O carnê pode sair no nome do inquilino? Para a prefeitura, o contribuinte é o proprietário ou quem a lei municipal indicar. Contrato de aluguel não muda o nome do devedor perante o fisco.

Quem deve pagar o condomínio? Por lei, as despesas ordinárias são do inquilino (art. 23, XII) e as extraordinárias, do dono (art. 22, X). Mas essa já é outra conta, explicada no guia de direitos do inquilino.

Existe "nova lei do aluguel" em 2026 que mudou o IPTU? Não. A regra do IPTU na locação continua a do art. 22, VIII, da Lei 8.245/1991. O que muda em 2027 é o valor do imposto em cada cidade e a tributação do aluguel pela reforma tributária.

Perguntas frequentes

Sou obrigado a pagar o IPTU do apartamento alugado?

Só se o contrato disser de forma expressa que o IPTU fica com você. Sem essa cláusula, vale a regra do art. 22, VIII, da Lei 8.245/1991: o imposto é do locador.

O dono pode cobrar o IPTU junto com o aluguel?

Pode, se o contrato passou o imposto ao inquilino. O art. 25 da Lei do Inquilinato permite cobrar os tributos junto com o aluguel do mês a que se referem.

Se o inquilino não pagar o IPTU, a prefeitura cobra quem?

Em regra, o proprietário. Pelo CTN, contribuinte é o dono, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, e o art. 123 impede que o contrato de aluguel seja usado contra o fisco. O dono paga e depois cobra o inquilino.

O inquilino pode pedir revisão ou devolução do IPTU na prefeitura?

Não em nome próprio. A Súmula 614 do STJ, de 2018, diz que o locatário não tem legitimidade para discutir o IPTU nem para pedir a devolução do que pagou a mais. Quem pede é o proprietário.

Deixar de pagar o IPTU pode dar despejo?

Pode. Se o contrato passou o imposto ao inquilino, ele vira encargo da locação (art. 23, I), e a falta de pagamento de aluguel e encargos permite a ação de despejo (art. 9º, III).

Quem paga o IPTU se o contrato começa no meio do ano?

O mais comum é dividir pelo tempo de uso: o inquilino paga as parcelas ou os meses do período em que ocupa o imóvel. A lei não fixa a conta, por isso o contrato deve dizer como será.