Caução em aluguel: limite de 3 meses, poupança obrigatória e como pedir a devolução

O que é caução no aluguel

Caução é uma garantia. O inquilino entrega algo de valor ao dono para cobrir aluguel, contas ou danos que deixar de pagar.

Ela é uma das quatro garantias previstas no art. 37 da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. As outras são fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.

A maioria das pessoas pensa só no depósito em dinheiro. Mas a lei admite caução em dinheiro, em bens móveis ou imóveis e em títulos e ações:

A caução faz parte do contrato, e o contrato inteiro segue as regras explicadas no guia completo do contrato de aluguel residencial.

Como funciona a caução em dinheiro

O roteiro é este:

1. O contrato diz que a garantia é caução e fixa o valor. 2. O inquilino entrega o dinheiro na assinatura. 3. O valor vai para uma caderneta de poupança. 4. A caução vale até a devolução do imóvel, mesmo se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, salvo cláusula em contrário (art. 39). 5. No fim, depois da vistoria, o dinheiro volta ao inquilino com o rendimento, menos o que ele comprovadamente dever.

Simples no papel. Na prática, o problema costuma estar nos passos 3 e 5.

Quanto pode ser exigido

O teto é de três meses de aluguel. É o que diz o art. 38, § 2º.

Veja a conta em alguns valores:

E se o dono pedir quatro meses? A exigência pode cair no art. 43, I, que trata como contravenção penal exigir quantia além do aluguel e dos encargos permitidos. A pena vai de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze vezes o último aluguel atualizado, revertida a favor do inquilino.

Uma dúvida comum: o teto usa o aluguel puro ou com condomínio e IPTU? A lei fala em "três meses de aluguel". Por isso, a leitura mais segura é a base ser só o aluguel.

Onde o dinheiro fica guardado

Na caderneta de poupança. A lei manda depositar ali; guardar o valor em conta corrente ou usá-lo enquanto o contrato dura descumpre essa regra.

O ponto que a lei não resolve é em nome de quem a conta é aberta. Por isso, dois cuidados ajudam:

• No contrato: uma cláusula dizendo em qual banco e em nome de quem a poupança será aberta.
• Na prática: o comprovante do depósito, com data e valor, guardado junto com o contrato.

Se a locação passa por imobiliária, a caução costuma ficar com ela. Quando a imobiliária some com o dinheiro ou não devolve, o caminho está no guia sobre imobiliária que segura a caução.

A caução rende juros?

Rende, e o rendimento é do inquilino. A lei diz que todas as vantagens da poupança revertem em benefício dele quando o valor for levantado.

Quanto isso dá? Um exemplo com dados do Banco Central. Uma poupança com aniversário no dia 1º rendeu 0,6624 por cento entre 1º de outubro e 1º de novembro de 2026.

Em uma caução de R$ 6.000, isso significa R$ 39,74 em um único mês. Em contratos de 30 meses, a diferença entre devolver o valor seco e devolver com rendimento pesa.

E se o dono nunca depositou na poupança? Não há regra expressa para esse caso. Mas, como a lei manda depositar na poupança e devolver as vantagens ao inquilino, ele pode pedir a devolução com o rendimento que a poupança teria gerado no período, usando a série oficial do Banco Central para a conta.

É crime cobrar caução e aluguel adiantado?

Essa é uma das perguntas mais buscadas, e a resposta está em dois artigos.

O art. 20 proíbe o dono de exigir aluguel antecipado. Há só duas exceções: locação para temporada e contrato sem nenhuma garantia (art. 42), em que o aluguel pode ser cobrado até o sexto dia útil do mês que vai começar.

Resultado: se o contrato tem caução, o dono não pode exigir o aluguel do mês adiantado. Fazer isso é contravenção penal (art. 43, III).

Na prática, isso quer dizer o seguinte. Na assinatura, o inquilino paga a caução. O primeiro aluguel não pode ser exigido antes do mês de uso (art. 20).

Só uma garantia por contrato

Caução e fiador juntos? Caução e seguro-fiança? A lei proíbe.

O parágrafo único do art. 37 diz que é vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. E o art. 43, II, trata a exigência como contravenção.

Para ver as diferenças entre as opções, o guia caução, fiador, seguro-fiança e título de capitalização compara custo, risco e quem aprova cada uma.

Quem quer entender a apólice tem o guia de seguro-fiança: o que é e como funciona.

Como e quando a caução é devolvida

A caução é levantada no fim da locação. A lei não fixa número de dias, então o contrato pode prever um prazo; se não prever, convém fazer o pedido logo depois da entrega das chaves.

A ordem que evita briga:

1. Vistoria de saída com o laudo de entrada em mãos. 2. Quitação das contas: último aluguel, condomínio, água, luz e gás até a data das chaves. 3. Cálculo: caução + rendimento da poupança − débitos comprovados. 4. Devolução do saldo, com extrato da poupança.

Os detalhes da vistoria e do que pode ser cobrado na saída estão em devolução do imóvel: vistoria, reformas e caução.

Quando o dono pode descontar valores

A caução existe para garantir o contrato. Por isso, dívidas reais podem ser abatidas:

• aluguel e encargos em aberto;
• contas de consumo em nome do imóvel deixadas pelo inquilino;
• danos causados por ele, seus familiares ou visitantes (art. 23, V).

O que não pode ser descontado: desgaste natural do uso. O art. 23, III, manda devolver o imóvel no estado em que foi recebido, "salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

Onde o erro costuma estar? No desconto genérico. Uma linha "reparos: R$ 2.000", sem orçamento, foto ou comparação com a vistoria de entrada, não prova nada. Peça a planilha item por item.

Modelo curto de pedido de devolução

> Prezado(a) [nome do locador ou imobiliária], > Entreguei as chaves do imóvel na [endereço] em [data], conforme recibo anexo. Solicito a devolução da caução de R$ [valor], depositada em [data], acrescida do rendimento da caderneta de poupança, como prevê o art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991. Caso haja descontos, peço a lista detalhada, com comprovantes e o laudo de vistoria. Indico para depósito: [banco, agência, conta ou chave Pix]. > [Cidade, data, nome e CPF]

Mande por um meio que gere prova de recebimento, como e-mail com confirmação ou carta com aviso de recebimento.

Onde reclamar se a caução não voltar

Sem resposta ou com desconto abusivo, o caminho é o Juizado Especial Cível.

Segundo a Lei 9.099/1995, ele julga causas de até 40 salários mínimos (art. 3º, I). Até 20 salários mínimos, o inquilino pode entrar sem advogado (art. 9º). Acima de 20 salários mínimos, a assistência de advogado é obrigatória; quem não pode pagar pode procurar a Defensoria Pública.

Leve contrato, comprovante do depósito, laudos de entrada e de saída, recibo das chaves e o pedido de devolução enviado.

Erros comuns

• Aceitar caução de mais de três meses "porque o dono pediu".
• Pagar caução e o primeiro aluguel adiantado ao mesmo tempo.
• Não ter comprovante do depósito na poupança.
• Sair sem vistoria de saída assinada.
• Aceitar a devolução do valor sem rendimento, sem fazer a conta.

Antes de assinar, confira também se o dono não exige fiador junto: a lei considera nula a exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, texto atualizado
• Banco Central do Brasil - SGS, série 195, rentabilidade mensal da poupança
• Câmara dos Deputados - Lei 9.099/1995 (Juizados Especiais), texto atualizado