Contrato de aluguel, como fazer: passo a passo para o locador, da ficha à assinatura digital

Antes de escrever: o contrato começa na pasta de documentos

Vai alugar sem imobiliária e quer fazer o contrato você mesmo? O erro mais comum não está na redação. Está em escrever antes de juntar os papéis e descobrir, depois, que o dono na matrícula é outro ou que o cônjuge do fiador não assinou.

Este passo a passo complementa o guia completo do contrato de aluguel residencial, que explica cláusula por cláusula. Aqui o foco é a ordem do trabalho e onde o locador erra.

Separe antes de abrir o editor de texto:

Um detalhe que muita gente ignora: quem paga a pesquisa cadastral do candidato é o locador. O art. 22, VII, da Lei 8.245 põe na conta do dono as despesas de intermediação, "nestas compreendidas" as necessárias para conferir a idoneidade do pretendente ou do fiador.

Passo 1: identifique locador, inquilino e imóvel

O primeiro bloco do contrato diz quem é quem. Escreva nome completo, CPF, estado civil e endereço de cada parte, e descreva o imóvel com o endereço e o número da matrícula.

Duas regras da lei mexem com este passo.

A primeira: se houver mais de um locador ou mais de um inquilino, a lei presume que eles são solidários, a menos que o contrato diga o contrário (art. 2º). Na prática, o dono pode cobrar o aluguel inteiro de qualquer um dos inquilinos.

A segunda: contrato de dez anos ou mais depende de autorização do cônjuge (art. 3º). Sem ela, o cônjuge não fica obrigado a respeitar o prazo que passar de dez anos.

E o imóvel de vários donos? Pelo Código Civil, a decisão de alugar é da maioria, calculada pelo valor das cotas (arts. 1.323 e 1.325). O mais seguro é que todos assinem ou deem procuração.

Passo 2: defina valor, vencimento, prazo e reajuste

Aqui está o coração do contrato. Quatro decisões.

Valor. O aluguel é livre, mas tem de ser em reais. A lei proíbe fixar em moeda estrangeira e atrelar ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17).

Vencimento. Escreva o dia. Se o contrato não disser nada, o inquilino pode pagar até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I).

Prazo. Qual escolher? A lei aceita qualquer um, mas a linha que importa é a dos 30 meses:

Reajuste. Escolha um índice de preços (IGP-M, IPCA, IVAR ou outro) e escreva que a correção é anual, contada da assinatura. Reajuste com intervalo menor que um ano é nulo (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). Para comparar os índices, veja o guia sobre qual índice de reajuste usar no aluguel.

Escreva também quem paga IPTU e condomínio. Sem cláusula, o imposto fica com o dono (art. 22, VIII), e as despesas extraordinárias de condomínio são sempre dele (art. 22, X). O guia sobre condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel traz a lista do que é ordinário e do que é extraordinário.

Passo 3: escolha uma garantia, só uma

A lei permite quatro garantias (art. 37):

• caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis);
• fiança;
• seguro fiança locatícia;
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Pedir duas no mesmo contrato é proibido, sob pena de nulidade. E o art. 43, II, trata a exigência como contravenção penal, com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze vezes o último aluguel, revertida ao inquilino.

Três cuidados práticos:

• Caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel e deve ir para caderneta de poupança, com o rendimento devolvido ao inquilino (art. 38, § 2º).
• Fiador casado precisa da assinatura do cônjuge, exceto no regime de separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, III). Sem ela, a fiança é anulável: o cônjuge que não assinou pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649).
• Contrato sem garantia permite cobrar o aluguel adiantado, até o sexto dia útil do mês que vai vencer (art. 42). É a única exceção, além da temporada.

As vantagens e os custos de cada modalidade estão no guia sobre caução, fiador, seguro fiança e título de capitalização.

Passo 4: multa, obras, benfeitorias e vistoria

Multa por saída antecipada. Durante o prazo, o dono não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode sair pagando a multa combinada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º): quanto mais tempo já cumprido, menor a multa. Se o inquilino for transferido pelo empregador para outra cidade e avisar por escrito com 30 dias, fica livre da multa. A conta está no guia de rescisão antecipada e multa proporcional.

Obras e benfeitorias. Sem cláusula em contrário, as benfeitorias necessárias, mesmo não autorizadas, e as úteis autorizadas são indenizáveis e permitem ao inquilino reter o imóvel até receber (art. 35). Se você não quer pagar por elas, escreva isso de forma expressa. A retenção tem limite: em notícia de 13/07/2026, o STJ informou que a Terceira Turma, por unanimidade, negou esse direito ao inquilino inadimplente, embora a indenização possa ser reconhecida.

Vistoria. O inquilino tem direito a receber uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com os defeitos existentes, se pedir (art. 22, V). Faça o laudo mesmo sem pedido: ele é a régua da devolução, porque o inquilino responde pelos danos, não pelo desgaste de uso normal (art. 23, III).

Um laudo útil tem:

1. cômodo por cômodo, piso, paredes, teto, portas, janelas e tomadas; 2. fotos ou vídeo com data, citados no laudo; 3. leitura dos relógios de luz, água e gás; 4. lista de chaves entregues; 5. assinatura das duas partes em cada página ou no envelope eletrônico.

Combine também como serão as visitas do dono ao imóvel. A lei obriga o inquilino a permitir a vistoria, mas "mediante combinação prévia de dia e hora" (art. 23, IX).

Passo 5: revise o que a lei anula

Antes de imprimir, procure no texto estas cláusulas. Elas não valem, mesmo assinadas, ou geram punição:

• proibir a prorrogação do art. 47 ou cobrar para permitir a prorrogação (art. 45);
• cobrar valor além do aluguel e dos encargos, que é contravenção (art. 43, I);
• exigir duas garantias (art. 37);
• reajustar em período menor que um ano (Lei 10.192/2001);
• fixar o aluguel em dólar ou atrelado ao salário mínimo (art. 17).

Usou modelo pronto da internet? Leia cada cláusula com a lei aberta ao lado.

Passo 6: assine no papel ou no digital

Assinam locador, inquilino, fiador (e cônjuge) e duas testemunhas. Por que as testemunhas?

• O CPC trata como título executivo o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas (art. 784, III). O crédito de aluguel e encargos documentalmente comprovado também é título executivo (art. 784, VIII).
• Para averbar o contrato na matrícula, a Lei 8.245 pede uma via assinada também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único), e a Lei 6.015 exige as firmas reconhecidas (art. 221, II).

E o contrato digital? Desde a Lei 14.620/2023, o § 4º do art. 784 do CPC admite qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei e dispensa as testemunhas quando a integridade do documento é conferida pelo provedor de assinatura. Mesmo assim, quem pensa em averbar o contrato deve manter as duas testemunhas, porque a regra do art. 33 é da Lei do Inquilinato e continua lá.

Cartório: quando vale a pena

O contrato vale sem cartório. O registro ou a averbação na matrícula serve para duas situações:

• Venda do imóvel. O comprador pode encerrar a locação com 90 dias para a saída, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula (art. 8º). O registro desse contrato está previsto na Lei 6.015/1973 (art. 167, I, 3).
• Preferência do inquilino. Para o inquilino preterido poder depositar o preço e ficar com o imóvel, o contrato precisa estar averbado pelo menos 30 dias antes da venda (art. 33). O guia sobre venda do imóvel alugado e direito de preferência mostra os prazos.

Erros comuns do locador que faz o contrato sozinho

• Fazer contrato de 12 meses achando que poderá pedir o imóvel no fim do prazo.
• Esquecer o cônjuge do fiador.
• Não guardar fotos da vistoria de entrada.

E se o inquilino nunca assinar e já está com as chaves? A locação existe mesmo assim, mas a prova fica mais difícil. Veja o guia do contrato de aluguel verbal.

Quando procurar um advogado ou a imobiliária

Contrato residencial simples, com uma garantia e prazo de 30 meses, o locador consegue montar com cuidado. Vale buscar um advogado, ou uma imobiliária de confiança, quando houver:

• vários proprietários, herança ou usufruto;
• contrato comercial, com ponto e direito à renovação;
• prazo de dez anos ou mais;
• reforma grande feita pelo inquilino, com abatimento no aluguel.

Quem não pode pagar um advogado e tem dúvida sobre o próprio contrato pode procurar a Defensoria Pública do seu estado.

As regras citadas aqui são as da Lei 8.245/1991 e do CPC em vigor em 8 de novembro de 2026.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil), texto atualizado, art. 784
• Câmara dos Deputados - Lei 14.620/2023, que incluiu o § 4º no art. 784 do CPC
• STJ - Direito de retenção por benfeitorias não se aplica a locatário inadimplente, decide Terceira Turma (13/07/2026)
• Senado Federal - Lei 10.192/2001, reajuste com periodicidade mínima de um ano
• Câmara dos Deputados - Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 167 e 221
• Câmara dos Deputados - Lei 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.323, 1.325, 1.647 e 1.649