Contrato de aluguel residencial: guia completo, cláusula a cláusula, com o que a lei anula

Como funciona um contrato de aluguel residencial

Vai alugar casa ou apartamento e recebeu um contrato de dez páginas? Calma. Quase tudo ali responde a uma lei só: a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.

A lógica é simples. A lei deixa locador e locatário combinarem muita coisa, como valor, prazo e quem paga certas despesas. Mas ela também traz regras que nenhuma cláusula derruba. Quando o contrato tenta driblar essas regras, a cláusula é nula, mesmo assinada.

O art. 45 diz isso com todas as letras: são nulas as cláusulas que tentem anular os objetivos da lei, como as que proíbem a prorrogação do contrato ou cobram dinheiro para isso.

Este guia percorre o contrato na ordem em que ele costuma vir, dizendo em cada ponto o que é livre e o que é regra fixa. Para o quadro completo das obrigações de quem aluga, veja também o guia sobre direitos e deveres do proprietário na Lei do Inquilinato.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre o contrato

A lei não traz um modelo pronto. Não existe "contrato oficial". O que ela traz são regras que se aplicam a qualquer contrato residencial.

Separe mentalmente três tipos de cláusula:

Tipo	Exemplos	O que acontece se o contrato errar
Livre	Valor do aluguel, data de vencimento, índice de reajuste, prazo	Vale o que foi combinado
Livre, mas com padrão da lei	Quem paga IPTU, multa de saída, benfeitorias	Se o contrato não disser nada, vale a regra da lei
Proibida	Duas garantias, caução acima de três aluguéis, aluguel em dólar ou atrelado ao salário mínimo, renúncia à prorrogação	A cláusula é nula

Essa tabela resolve boa parte das dúvidas. A pergunta certa não é "está no contrato?", e sim "a lei deixa combinar isso?".

Dados essenciais de locador, locatário e imóvel

Parece burocracia, mas é aqui que muitos problemas nascem.

Locador: nome completo, CPF e, se for o caso, a imobiliária que administra. Confira se quem assina é mesmo o dono ou tem procuração válida.
Locatário: nome, CPF e todos os moradores adultos que vão assinar. Quem assina junto responde junto.
Imóvel: endereço completo, número da matrícula, vaga de garagem, depósito e móveis que ficam.

Um ponto pouco lembrado: contrato com prazo de 10 anos ou mais precisa da concordância do cônjuge de quem aluga (art. 3º). Sem ela, o cônjuge não é obrigado a respeitar o tempo que passar disso.

Anexe a vistoria de entrada com fotos datadas. O inquilino tem direito de pedir ao dono uma descrição detalhada do estado do imóvel, com os defeitos que já existem (art. 22, V). Na saída, é esse documento que decide quem paga o quê, como explica o guia sobre vistoria e devolução do imóvel.

Valor, reajuste e data de pagamento

O valor é livre. A lei só proíbe três coisas: aluguel em moeda estrangeira, atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17).

O reajuste também é combinado, mas com limite de tempo. A Lei 10.192/2001 considera nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. O índice (IGP-M, IPCA ou outro) precisa estar escrito. O guia sobre como funciona o reajuste do aluguel mostra a conta passo a passo.

E se o contrato não disser a data de pagamento? Vale o padrão da lei: até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I).

Outro detalhe: o dono não pode cobrar aluguel adiantado, salvo em locação para temporada ou quando o contrato não tem nenhuma garantia (art. 20). Neste último caso, pode exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês que vai começar (art. 42).

Recibo é obrigação do locador, e precisa ser discriminado, sem quitação genérica (art. 22, VI).

Prazo e prorrogação do contrato

O art. 3º permite qualquer prazo. Então por que quase todo contrato residencial tem 30 meses?

Porque a lei trata os dois lados de forma diferente conforme o prazo:

Contrato escrito	Ao fim do prazo
30 meses ou mais (art. 46)	Termina sem aviso. Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição do dono, vira prazo indeterminado, e o dono pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com 30 dias para sair
Menos de 30 meses, ou verbal (art. 47)	Prorroga sozinho por prazo indeterminado, e o dono só retoma nos casos da lei: uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de pai, mãe ou filho sem imóvel residencial próprio; obras aprovadas; fim de emprego ligado ao imóvel; os casos do art. 9º, como acordo, infração e falta de pagamento; ou depois de 5 anos seguidos de locação

Para o dono, isso significa: contrato curto amarra o imóvel por mais tempo. Para o inquilino, significa estabilidade.

Durante o prazo, o dono não pode pedir o imóvel de volta (art. 4º), salvo nos casos do art. 9º, como falta de pagamento ou infração. O inquilino pode sair, pagando a multa combinada, proporcional ao tempo que falta. Quem é transferido pelo empregador para outra cidade fica livre da multa se avisar por escrito com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Os cenários de fim de contrato estão no guia sobre prorrogação, retomada e renovação.

Garantias locatícias permitidas

São quatro, no art. 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A regra de ouro: só uma por contrato. Pedir fiador e caução juntos torna a exigência nula (art. 37, parágrafo único) e é contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze aluguéis, revertida ao inquilino (art. 43).

A caução em dinheiro tem teto: três meses de aluguel, depositados em poupança, com o rendimento devolvido ao inquilino (art. 38, § 2º). Num aluguel de R$ 2.000, o máximo é R$ 6.000.

Salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a entrega das chaves, mesmo que o contrato vire prazo indeterminado (art. 39). Quem paga o prêmio do seguro-fiança é o inquilino (art. 23, XI).

Para comparar as opções, leia o guia sobre caução, fiador, seguro-fiança e título de capitalização e o pilar sobre seguro fiança.

Multa por rescisão e benfeitorias

Multa. O valor é combinado (três aluguéis é o mais comum), mas a cobrança é proporcional ao tempo cumprido (art. 4º).

Veja um exemplo. Contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000, multa de três aluguéis (R$ 6.000). O inquilino sai no mês 12. Faltam 18 dos 30 meses. A multa devida é 18/30 de R$ 6.000, ou seja, R$ 3.600. O cálculo detalhado está no guia sobre multa proporcional na rescisão.

Benfeitorias. O art. 35 traz o padrão: as necessárias (conserto de telhado, encanamento) são indenizáveis mesmo sem autorização; as úteis (um armário embutido, uma grade), só se autorizadas. As de luxo não são indenizadas, mas podem ser retiradas se não danificarem o imóvel (art. 36).

Aqui mora uma armadilha. Muitos contratos trazem cláusula de renúncia a essa indenização. O STJ considera válida essa renúncia (Súmula 335, aprovada pela Terceira Seção em 2007). Recentemente, o tribunal estendeu a mesma lógica às construções feitas por quem aluga terreno, como contamos nesta notícia.

Resumo prático: se o contrato tem a renúncia, não faça obra esperando reembolso. Negocie por escrito antes, com desconto no aluguel ou compensação.

Quem paga as despesas

O contrato pode mudar parte disso, mas o padrão da lei é este:

Despesa	Quem paga pela lei
Luz, água, gás, telefone	Inquilino (art. 23, VIII)
Condomínio ordinário: funcionários, limpeza, manutenção, áreas comuns	Inquilino (art. 23, XII)
Condomínio extraordinário: obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva, equipamentos novos	Dono (art. 22, X)
IPTU, taxas e seguro contra fogo	Dono, salvo cláusula expressa em contrário (art. 22, VIII)
Taxa de administração e de intermediação, incluindo análise de crédito	Dono (art. 22, VII)

O inquilino pode pedir os comprovantes do que está sendo cobrado (art. 22, IX). Mais detalhes no guia sobre condomínio, IPTU e despesas.

Contrato verbal ou escrito: qual a diferença

A lei aceita os dois. O art. 47 cita expressamente a locação "ajustada verbalmente".

A diferença está na prova e nos efeitos:

Verbal: o contrato existe, mas cada detalhe vira palavra contra palavra. E, como não tem prazo escrito de 30 meses, segue a regra do art. 47: o dono só retoma nos casos da lei.
Escrito: define valor, índice, garantia e multa. Permite a cláusula de vigência em caso de venda, que só protege o inquilino se o contrato tiver prazo determinado e estiver averbado na matrícula (art. 8º). Sem isso, quem compra o imóvel pode dar 90 dias para a saída.

Contrato digital, assinado por plataforma eletrônica, também é contrato escrito. Guarde o arquivo e o comprovante da assinatura.

Checklist final antes de assinar

Antes de assinar, confira item por item:

1. Quem assina como locador é o dono que aparece na matrícula ou tem procuração? 2. O endereço, a vaga e os móveis estão descritos? 3. Valor, vencimento e índice de reajuste estão escritos, com reajuste anual? 4. O prazo é de 30 meses ou outro? Você sabe o que isso significa ao fim? 5. Há só uma garantia? Se for caução em dinheiro, é de até três aluguéis? 6. A multa de saída é proporcional? Há a dispensa por transferência de emprego? 7. Quem paga IPTU e condomínio está claro? 8. Existe cláusula de renúncia às benfeitorias? 9. A vistoria de entrada, com fotos, está anexada? 10. Se você é inquilino e quer ficar mesmo se o imóvel for vendido, há cláusula de vigência e plano de averbar o contrato?

Achou cláusula que parece contrariar a lei? Peça a correção antes de assinar. Se o conflito já existe e você não pode pagar advogado, a Defensoria Pública do seu estado orienta e pode levar o caso à Justiça.

Perguntas frequentes

Contrato de aluguel verbal tem validade?

Tem. O art. 47 da Lei 8.245/1991 fala em locação "ajustada verbalmente ou por escrito". O problema é provar valor, prazo e estado do imóvel. Recibos, Pix e mensagens ajudam, mas não substituem um contrato com vistoria.

Qual o tempo mínimo de um contrato de aluguel residencial?

A lei não fixa mínimo: o art. 3º permite qualquer prazo. Na prática, 30 meses é o marco que importa, porque só nesse caso o dono pode pedir o imóvel ao fim do prazo sem precisar de motivo (art. 46).

O contrato pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. O parágrafo único do art. 37 proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e o art. 43 trata a exigência como contravenção penal.

Quem paga o IPTU no aluguel?

Pela lei, o dono (art. 22, VIII), salvo cláusula expressa passando ao inquilino. Por isso a maioria dos contratos traz essa cláusula. Confira se ela está lá antes de aceitar a cobrança.

O contrato precisa ser registrado em cartório?

Não para valer entre as partes. Mas a cláusula que protege o inquilino em caso de venda só funciona se o contrato tiver prazo determinado e estiver averbado na matrícula do imóvel (art. 8º).

O inquilino pode reformar o imóvel?

Só com consentimento prévio e por escrito do dono para mudar a forma interna ou externa (art. 23, VI). Benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, salvo cláusula em contrário, e as úteis, só se autorizadas (art. 35).