Direito do inquilino: guia completo da Lei do Inquilinato, da assinatura à entrega das chaves

Quem mora de aluguel costuma descobrir os próprios direitos no pior momento: quando o chuveiro queima e ninguém conserta, quando chega a notícia da venda do imóvel ou quando o dono quer reter a caução.

Este guia organiza tudo por fase do contrato. Cada direito vem com o artigo da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, para você conferir e citar numa conversa ou numa notificação.

Um aviso de partida: o contrato pode detalhar muita coisa, mas não pode tirar direitos que a lei garante. O art. 45 diz que são nulas as cláusulas que tentem driblar os objetivos da lei.

Locador, locatário e o que a lei regula

Locador é quem dá o imóvel em aluguel, normalmente o dono. Locatário é o inquilino. A imobiliária, quando existe, age em nome do locador.

A Lei 8.245 vale para imóveis urbanos: casa, apartamento, kitnet, sala, loja. Ela tem regras comuns a todos e capítulos próprios para a locação residencial, a de temporada e a não residencial (comercial).

Se você ainda não assinou, vale ler antes o guia do contrato de aluguel residencial, que mostra cláusula por cláusula.

Direitos do inquilino antes de assinar o contrato

Três direitos aparecem já na negociação. É aí que mais se cobra o que não pode.

1. Só uma garantia. O locador pode pedir caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). Mas só uma delas. Exigir duas no mesmo contrato é contravenção penal (art. 43, II).

2. Caução de até 3 meses. A caução em dinheiro não pode passar de três aluguéis e deve ser depositada em poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino na devolução (art. 38, § 2º). Detalhes no guia de caução em aluguel.

3. Nada de aluguel adiantado. O art. 20 proíbe cobrar o aluguel antes do vencimento. As exceções são a locação para temporada e o contrato sem nenhuma garantia: nesse caso, o art. 42 permite exigir o aluguel até o sexto dia útil do mês que vai vencer.

E quem paga a imobiliária? A taxa de administração e a de intermediação, incluindo a análise de cadastro do inquilino e do fiador, são do locador (art. 22, VII). E o art. 43, I, pune como contravenção quem exige, por motivo da locação, valor além do aluguel e dos encargos permitidos.

Quer comparar as garantias? O guia garantia do aluguel: caução, fiador, seguro-fiança e título de capitalização mostra custo e risco de cada uma.

Direitos durante a locação: reparos, privacidade e recibos

O art. 22 lista as obrigações do locador. Traduzido para o dia a dia, o inquilino tem direito a:

Direito	Artigo	Na prática
Imóvel em estado de servir	art. 22, I	Entregar com água, luz, portas e instalações funcionando
Uso pacífico	art. 22, II	Dono não entra sem combinar, não corta serviços, não muda fechadura
Forma e destino mantidos	art. 22, III	Dono não altera a forma nem a finalidade do imóvel durante o contrato
Defeitos antigos por conta do dono	art. 22, IV	Infiltração ou fiação ruim anterior à locação
Descrição do estado do imóvel	art. 22, V	Laudo de vistoria de entrada, se você pedir
Recibo discriminado	art. 22, VI	Aluguel, condomínio e IPTU separados; quitação genérica é proibida
Comprovantes das cobranças	art. 22, IX	Ver o boleto do condomínio ou do IPTU que está pagando
Extraordinárias por conta do dono	art. 22, X	Obra estrutural, pintura de fachada, fundo de reserva

O recibo merece atenção. Pagar por Pix ajuda a provar o pagamento, mas não substitui o recibo discriminado. É ele que separa o que é aluguel do que é encargo, e é com ele que você contesta uma cobrança indevida depois.

E se o imóvel precisa de conserto urgente?

O inquilino deve permitir o reparo urgente que cabe ao locador (art. 26). Em troca, a lei dá duas proteções:

Mais de 10 dias de obra: abatimento do aluguel proporcional aos dias que passarem de 10.
Mais de 30 dias: o inquilino pode encerrar o contrato.

O lado do inquilino também conta. Ele precisa avisar o dono logo que surge um defeito que cabe ao locador consertar (art. 23, IV). Avise por escrito, com foto e data. Esse registro é sua prova de que o problema existia e de quando o dono soube.

Quem paga o quê

Despesas ordinárias de condomínio, luz, água, gás e o seguro-fiança ficam com o inquilino (art. 23). IPTU e taxas são do locador, salvo cláusula expressa no contrato (art. 22, VIII). A divisão completa está no guia quem paga condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel.

Direito do inquilino quando o imóvel é vendido

Venda não acaba o contrato automaticamente, e o inquilino entra antes de qualquer comprador.

Preferência. Na venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, o inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições (art. 27). O dono precisa comunicar todas as condições: preço, forma de pagamento, ônus e onde ver os documentos. O inquilino tem 30 dias para aceitar (art. 28).

Se for passado para trás. O inquilino preterido pode pedir perdas e danos ao vendedor. Pode até ficar com o imóvel, depositando o preço, em até 6 meses do registro da venda, mas só se o contrato estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda (art. 33).

Prazo para sair. O comprador pode encerrar a locação dando 90 dias para a desocupação, e precisa fazer isso em até 90 dias do registro da compra (art. 8º). A exceção é o contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de venda e averbado na matrícula: aí o comprador tem de respeitar o prazo.

Leilão judicial, doação e permuta ficam fora da preferência (art. 32). Veja o caminho completo em venda do imóvel alugado: direito de preferência e prazo para sair.

Direito do inquilino quando o dono pede o imóvel de volta

Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel (art. 4º). Fora as hipóteses do art. 9º: acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo poder público.

Depois do prazo, a regra depende da duração do contrato:

Contrato escrito de 30 meses ou mais: termina no fim do prazo. Se o inquilino continuar por mais de 30 dias sem oposição, vira prazo indeterminado, e o dono pode encerrar com 30 dias de aviso (art. 46).
Contrato verbal ou de menos de 30 meses: prorroga sozinho. O dono só retoma nos casos do art. 47, como uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio, obra aprovada ou vigência ininterrupta de mais de 5 anos.

É aqui que mora o mito dos "5 anos". Na locação residencial, 5 anos não criam direito de ficar. Pelo contrário: o art. 47, V, libera a retomada sem motivo depois desse tempo. O direito ligado a 5 anos é do lojista, na ação renovatória do aluguel comercial (art. 51).

Despejo só pela Justiça. Qualquer que seja o motivo, o locador retoma o imóvel pela ação de despejo (art. 5º). Trocar a fechadura, cortar a água ou tirar os móveis por conta própria não é caminho legal. E, mesmo com ordem judicial, o despejo não pode ser cumprido até o 30º dia após a morte de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel (art. 65, § 2º).

Atrasou o aluguel? Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino ou o fiador pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias da citação (art. 62, II). Esse direito não vale se já foi usado nos 24 meses anteriores. O passo a passo está em despejo e aluguel atrasado: prazos, purga da mora e liminar.

Direito do inquilino ao sair do imóvel e receber a caução

O inquilino pode sair antes do fim do prazo pagando a multa proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Fica isento da multa se for transferido pelo empregador para outra cidade e avisar por escrito com 30 dias de antecedência. No contrato por prazo indeterminado, basta aviso escrito de 30 dias (art. 6º). Os cenários e o cálculo estão no guia de rescisão do contrato de aluguel.

Na entrega, o inquilino devolve o imóvel como recebeu, menos o desgaste do uso normal (art. 23, III). Benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização, e úteis autorizadas são indenizáveis, salvo cláusula em contrário (art. 35).

E se o dono se recusa a receber as chaves? Em decisão noticiada em março de 2026, a 3ª Turma do STJ entendeu que o locador não pode condicionar o recebimento das chaves à assinatura do laudo de vistoria. No caso, a inquilina entregou as chaves por ação de consignação, e os fiadores ficaram livres dos aluguéis posteriores à desocupação.

A caução em dinheiro volta ao inquilino com os rendimentos da poupança, descontados apenas débitos comprovados. Veja a lista de conferência em devolução do imóvel alugado: vistoria, reformas, benfeitorias e caução.

O que o inquilino não pode fazer

Direito vem junto com dever. O art. 23 lista os principais, e os mais esquecidos são estes:

Sublocar, ceder ou emprestar o imóvel sem consentimento prévio e escrito do dono (art. 13). Veja quando a sublocação é permitida.
Mudar a forma interna ou externa sem autorização por escrito (art. 23, VI).
Deixar de repassar ao dono cobranças, multas e intimações do poder público (art. 23, VII).
Descumprir a convenção e o regimento do condomínio (art. 23, X).
Atrasar o aluguel. Sem data no contrato, o vencimento é o sexto dia útil do mês seguinte (art. 23, I).

Como agir quando o locador descumpre o contrato

1. Junte provas: contrato, recibos, fotos com data, conversas por escrito. 2. Notifique por escrito: e-mail, mensagem com confirmação de leitura ou carta com AR. Diga o problema, o artigo da lei e um prazo razoável. 3. Use o direito que a lei já dá: abatimento no reparo de mais de 10 dias, saída sem multa no reparo de mais de 30, recibo discriminado. 4. Procure ajuda se não houver acordo: o Juizado Especial Cível atende causas de até 40 salários mínimos, e até 20 sem advogado (Lei 9.099/1995, arts. 3º e 9º). Quem não pode pagar advogado pode buscar a Defensoria Pública. Em casos mais complexos, vale consultar um advogado de sua confiança.

Não pare de pagar o aluguel por conta própria. Se o dono se recusa a receber, a lei prevê a ação de consignação de aluguel (art. 67).

Residencial e comercial: o que muda

As regras deste guia valem, em geral, para os dois tipos. A diferença principal está no fim do contrato: o residencial segue os arts. 46 e 47, e o comercial tem a renovatória do art. 51, que protege o ponto de quem tem contrato escrito com 5 anos somados e 3 anos no mesmo ramo. Para lojas e salas, veja o guia do aluguel de sala comercial.

Texto conferido na Lei 8.245/1991 atualizada em 11 de novembro de 2026.

Perguntas frequentes

Quais são os principais direitos do inquilino?

Imóvel em estado de servir, uso pacífico, recibo discriminado, uma só garantia, nada de aluguel antecipado (fora as exceções da lei), preferência na venda, despejo só por ação judicial e caução devolvida com os rendimentos da poupança.

Moro de aluguel há 5 anos. Tenho algum direito a mais?

No residencial, não ganha direito de ficar. Pelo art. 47, V, da Lei 8.245, depois de 5 anos ininterruptos o dono pode retomar o imóvel sem dar motivo. No comercial, 5 anos de contrato escrito podem abrir a ação renovatória (art. 51).

O dono pode entrar no imóvel quando quiser?

Não. O art. 23, IX, prevê vistoria com combinação prévia de dia e hora. Fora disso, o art. 22, II, obriga o locador a garantir o uso pacífico do imóvel.

Quem paga o conserto do imóvel alugado?

Defeito anterior à locação é do locador (art. 22, I e IV), assim como as despesas extraordinárias de condomínio, como obras na estrutura do prédio (art. 22, X). Dano causado pelo inquilino, por familiares ou visitas é do inquilino (art. 23, V).

Existe nova Lei do Inquilinato em 2026?

Não. A lei em vigor continua sendo a 8.245/1991, com alterações pontuais, como as da Lei 12.112/2009. A reforma tributária trata da tributação de aluguéis, não dos direitos do inquilino no contrato.

Onde reclamar se o dono descumpre o contrato?

Primeiro, notificação por escrito. Sem acordo, o Juizado Especial Cível, a Defensoria Pública (para quem não pode pagar advogado) ou um advogado de sua escolha.