Aluguel e CBS de 11,3 por cento em 2027: dono com até 3 imóveis, em regra, fica fora

O número que saiu e quem decide

O Tribunal de Contas da União aprovou em 28 de outubro de 2026 o cálculo da alíquota de referência da CBS, o novo tributo federal sobre consumo que substitui PIS e Cofins a partir de 2027: 11,3 por cento. O relator foi o presidente do tribunal, ministro Vital do Rêgo.

Quem fixa o percentual é o Senado, por resolução. Segundo a Agência Senado, o prazo vai até 15 de dezembro, e, se a resolução não for aprovada até lá, vale o número do TCU. A Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) deve debater o cálculo na reunião de 10 de novembro.

E o aluguel, onde entra nisso? A Lei Complementar 214/2025 incluiu a locação de imóveis entre as operações tributadas pela CBS e pelo IBS, com regras próprias.

Quem paga: a regra dos três imóveis

Empresas que alugam imóveis e estão no regime regular entram no regime específico de bens imóveis da lei. Para a pessoa física, o filtro é mais estreito.

O art. 251, § 1º, I, da LC 214 diz que o dono pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, cumprir duas condições ao mesmo tempo:

receita total com aluguel acima de R$ 240 mil;
mais de três imóveis distintos alugados.

Como as condições são cumulativas, basta não passar de uma delas para ficar fora por essa regra: quem tem três imóveis alugados, ou recebe até o limite, segue apenas no Imposto de Renda, como resume a Receita Federal. Há uma ressalva no § 2º, II: a pessoa física também entra no próprio ano se a receita de aluguel passar em 20 por cento o limite.

Outro detalhe: o § 5º manda corrigir os R$ 240 mil mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, em 16 de janeiro de 2025, então o valor em vigor já é maior.

Quanto pesa para quem paga

Três regras definem a conta de quem é contribuinte:

Redução de 70 por cento nas alíquotas do IBS e da CBS na locação (art. 261, parágrafo único). Com 11,3 por cento de referência, a CBS sobre o aluguel ficaria perto de 3,4 por cento da base, numa conta simples, antes de créditos. Em 2027 e 2028, o art. 347 ainda tira 0,1 ponto da CBS, o que deixa a conta em torno de 3,36 por cento.
Redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, só na locação residencial, descontado da base até o limite dela (art. 260, com a redação da LC 227/2026).
Fora da base: os tributos sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas de condomínio (art. 255, § 2º).

Em 2027 e 2028, o IBS, de estados e municípios, tem alíquota simbólica de 0,1 por cento (art. 344). Segundo a Receita, com a redução de 70 por cento, a carga efetiva de IBS e CBS no aluguel residencial tradicional fica em cerca de 8 por cento, além do IR; a cobrança plena é escalonada entre 2027 e 2033.

E o inquilino?

O tributo é do locador. Não existe na Lei do Inquilinato um mecanismo de repasse automático de imposto novo para o aluguel.

Durante o contrato em vigor, o valor muda por três caminhos. O primeiro é o reajuste pelo índice do contrato (veja o guia sobre IGP-M ou IPCA). O segundo é o acordo entre as partes, permitido pelo art. 18. O terceiro, sem acordo, é a ação revisional, possível depois de três anos do contrato ou do último acordo, que ajusta o aluguel ao preço de mercado (art. 19). Em contrato novo ou renovado, o valor é livre (art. 17).

E a cláusula que passa ao inquilino os impostos do imóvel? O art. 22, VIII, trata de tributos que incidem sobre o imóvel, como o IPTU. A CBS incide sobre a operação de locação, não sobre o imóvel, e é devida pelo locador.

Quem receber proposta de aumento ligada à reforma tributária pode perguntar se o dono é mesmo contribuinte. Pela lei, a pessoa física só entra com mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil corrigidos, salvo a regra dos 20 por cento no próprio ano.

Perguntas frequentes

Quem aluga um ou dois imóveis vai pagar CBS em 2027?

Em regra, não. Pelo art. 251, § 1º, I, da LC 214/2025, a pessoa física vira contribuinte se, no ano anterior, tiver receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos alugados, as duas coisas juntas. O § 2º traz ainda uma regra para o próprio ano, quando a receita passa em 20 por cento esse limite.

Qual é a alíquota da CBS sobre o aluguel?

A lei reduz em 70 por cento as alíquotas do IBS e da CBS na locação (art. 261, parágrafo único). Com a referência de 11,3 por cento calculada pelo TCU, a conta simples dá perto de 3,4 por cento sobre a base, antes de créditos e de outros ajustes.

O que é o redutor social de R$ 600?

Na locação residencial feita por quem é contribuinte, a lei permite tirar R$ 600 por mês, por imóvel, da base de cálculo, até o limite da base (art. 260, com redação da LC 227/2026). O valor é corrigido pelo IPCA.

O proprietário pode repassar o imposto ao inquilino?

Não há repasse automático. No contrato em vigor, a Lei do Inquilinato permite mudar o valor por acordo entre as partes (art. 18) ou, sem acordo, por ação revisional depois de três anos do contrato ou do último acordo (art. 19). Fora disso, vale o reajuste do contrato. Em contrato novo, o valor é livre (art. 17).

A alíquota de 11,3 por cento já é definitiva?

Ainda não. Segundo a Agência Senado, o Senado tem até 15 de dezembro de 2026 para aprovar a resolução; se não aprovar, prevalece o percentual calculado pelo TCU. O cálculo deve ser debatido na reunião da CAE de 10 de novembro.

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