Reajuste do aluguel: como funciona, quando pode subir e o que fazer se você discordar

O que é reajuste do aluguel

Reajuste é a atualização do aluguel pela inflação medida por um índice. Não é aumento de preço. O valor real do aluguel fica o mesmo; só a moeda é corrigida.

Na prática, o que muda é o número do boleto uma vez por ano. O índice e a data em que isso acontece estão (ou deveriam estar) no contrato.

Três ferramentas diferentes mexem no valor do aluguel, e confundir uma com a outra é a origem da maior parte das brigas:

Ferramenta	Quem decide	Quando	Base legal
Reajuste	O contrato	A cada 12 meses, no mínimo	Lei 10.192/2001, art. 2º
Novo valor por acordo	Dono e inquilino juntos	A qualquer momento	Lei 8.245/1991, art. 18
Revisão judicial	O juiz	Depois de 3 anos de contrato ou do último acordo	Lei 8.245/1991, art. 19

Este guia é a visão geral. Para a escolha do indicador em si, veja qual índice usar no reajuste.

Quando o aluguel pode ser reajustado

A regra central é uma só: reajuste, no máximo, uma vez por ano.

A Lei 10.192/2001 admite o reajuste por índice de preços em contratos de um ano ou mais e diz, no art. 2º, parágrafo 1º, que é nula de pleno direito qualquer cláusula com periodicidade inferior a um ano. O parágrafo 3º vai além: também é nulo qualquer truque que produza o mesmo efeito de um reajuste mais curto.

Como se conta o ano? Pelo aniversário do contrato, ou pela data-base que o próprio contrato fixar. Se você assinou em 10 de março, o primeiro reajuste só pode valer a partir de 10 de março do ano seguinte.

E se houve um acordo de novo valor no meio do caminho? A mesma lei diz que, havendo revisão, o novo período de 12 meses começa a contar da data dessa revisão.

Cláusula de reajuste: o que deve constar no contrato

Uma boa cláusula de reajuste responde a quatro perguntas:

Qual índice? IGP-M, IPCA, IVAR, IPC-Fipe ou outro índice de preços, com o nome completo.
A partir de quando? A data-base, geralmente o mês de assinatura.
Qual período do índice? Normalmente os 12 meses anteriores ao aniversário, divulgados pelo órgão que calcula.
E se o índice for negativo ou deixar de existir? Se aplica deflação, se fica congelado, e qual índice substitui.

O que a lei não deixa colocar? O art. 17 da Lei do Inquilinato proíbe fixar o aluguel em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. O art. 85 repete a vedação para as locações residenciais.

Fora isso, dono e inquilino têm liberdade. O art. 18 permite, de comum acordo, fixar novo valor e incluir ou mudar a cláusula de reajuste a qualquer tempo.

Contrato sem cláusula de reajuste? Sem índice combinado, o dono não pode escolher um sozinho e cobrar. O caminho é negociar e assinar um aditivo. Sem acordo, depois de três anos, cabe a revisão judicial.

Como é feito o reajuste do aluguel passo a passo

Vamos à conta com números reais, para um aluguel de R$ 2.000 com aniversário em novembro de 2026.

1. Confira o índice e a data-base no contrato. Procure a cláusula com palavras como "reajuste", "correção" ou "atualização".

2. Pegue o acumulado de 12 meses do índice. O IGP-M divulgado pela FGV em 29 de outubro de 2026 acumulou 5,24 por cento em 12 meses. O IVAR, também da FGV, ficou em 4,47 por cento em 12 meses na leitura de outubro.

3. Multiplique. Transforme o percentual em fator (1 + taxa) e aplique ao aluguel:

Índice no contrato	Acumulado em 12 meses	Conta	Novo aluguel
IGP-M (outubro de 2026)	5,24 por cento	R$ 2.000 x 1,0524	R$ 2.104,80
IVAR (outubro de 2026)	4,47 por cento	R$ 2.000 x 1,0447	R$ 2.089,40

4. Reajuste só o aluguel. Condomínio, IPTU e taxas seguem suas próprias regras. Quem paga cada despesa está explicado no guia sobre condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel.

5. Comunique por escrito. Mensagem, e-mail ou carta com o índice, o período, a conta e a data em que o valor novo começa.

Para mais exemplos com IGP-M e IPCA lado a lado, veja o guia de reajuste pelo IGP-M ou IPCA e como calcular.

Reajuste x aumento x revisão: qual a diferença

Pode aumentar 20 por cento o aluguel? Essa é uma das perguntas mais buscadas, e a resposta depende do caminho.

Pelo reajuste: não, se o índice do contrato deu 5 por cento. O reajuste é o índice, nem mais nem menos.

Por acordo: sim, se o inquilino concordar. É livre combinar novo valor (art. 18). O contrário também vale: o dono pode aceitar reajuste menor que o índice.

Pela Justiça: a revisão do art. 19 só pode ser pedida depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, e serve para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Pode subir ou descer. Os detalhes do processo, como o aluguel provisório e a perícia, estão no guia da ação revisional do aluguel.

E existe uma "tabela de reajuste de aluguel 2026"? Não há tabela oficial do governo. O que existe são os índices mensais publicados por FGV, IBGE e Fipe. Cada contrato aplica o seu.

Direitos do inquilino diante do reajuste

Exigir a conta. Você pode pedir o índice, o período e o cálculo. Reajuste sem demonstrativo merece pergunta antes do pagamento.
Recusar periodicidade menor que um ano. A cláusula é nula, e o valor cobrado a mais pode ser contestado.
Recusar índice que não está no contrato. O dono não troca o índice sozinho.
Negociar. Quando o índice dispara, negociar com dados de mercado costuma funcionar. Anúncios de imóveis parecidos no bairro e o IVAR ajudam.
Pagar o valor correto. Se o dono cobra a mais, pague o valor que a cláusula permite e guarde o comprovante e as mensagens. Recusa do dono em receber o valor devido tem saída judicial própria, a consignação em pagamento.

O que não fazer? Deixar de pagar o aluguel inteiro por discordar do reajuste. Isso abre espaço para despejo por falta de pagamento.

Direitos do proprietário diante do reajuste

Aplicar o índice no aniversário, mesmo sem nova assinatura do inquilino, se a cláusula existir.
Negociar novo valor a qualquer momento, com concordância do inquilino.
Pedir revisão judicial depois de três anos, se o aluguel ficou abaixo do mercado.

E se você esqueceu de reajustar? Cuidado com a cobrança retroativa. Em um caso de loja em shopping de Maringá (PR), a Terceira Turma do STJ, com relatoria do ministro Villas Bôas Cueva, afastou a cobrança de cinco reajustes anuais que a locadora deixou de aplicar. O tribunal manteve, porém, o direito de reajustar dali em diante, a partir da notificação extrajudicial ao inquilino. A notícia do STJ é de 2 de janeiro de 2020 (REsp 1.803.278).

A lição prática vale para qualquer dono: reajuste no prazo e por escrito. Anos de silêncio podem custar o retroativo.

O que fazer quando não há acordo

Siga esta ordem:

1. Releia a cláusula. Muitas brigas acabam quando os dois leem o mesmo parágrafo. 2. Refaça a conta com o índice oficial do período certo. 3. Converse com números. Mostre o acumulado do índice e preços de anúncios próximos. 4. Formalize o que for combinado em aditivo assinado, com o novo valor, o índice e a próxima data-base. 5. Procure ajuda neutra. A Defensoria Pública atende quem não pode pagar advogado. Centros de conciliação dos tribunais (Cejusc) também recebem conflitos de locação antes do processo. 6. Justiça, se nada resolver: ação de consignação, se o dono recusa o valor correto; ação revisional, se já passaram três anos e o valor está fora do mercado.

Reajuste e renovação do contrato

O contrato de 30 meses terminou e você continuou no imóvel? Se ficou mais de 30 dias sem oposição do dono, a locação passa a prazo indeterminado, "mantidas as demais cláusulas e condições do contrato" (art. 46, parágrafo 1º). Ou seja: mesmo valor e mesmo índice. Não existe "reajuste extra" pelo vencimento.

O outro lado: nessa fase, o dono pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação (art. 46, parágrafo 2º).

Uma renovação com novo contrato é a hora de negociar tudo: valor, índice e data-base. Em locação comercial, a ação renovatória pode fixar o novo aluguel. Os prazos estão no guia da ação renovatória do aluguel comercial.

Erros comuns ao reajustar o aluguel

Usar o índice de um só mês em vez do acumulado de 12 meses.
Pegar a janela errada. O período do índice deve terminar perto do aniversário, conforme o contrato.
Reajustar antes de um ano do contrato ou do último acordo.
Somar percentuais de meses em vez de multiplicar os fatores. Com taxas altas, a diferença aparece.
Reajustar o condomínio junto, como se fosse aluguel.
Trocar o índice por conta própria quando outro ficou mais vantajoso.
Cobrar retroativo de anos sem ter avisado, o que já foi barrado pelo STJ no caso citado.

O que é regra, o que é entendimento e o que depende do caso

Ponto	Situação
Periodicidade mínima de um ano	Regra da Lei 10.192/2001
Proibição de salário mínimo, dólar e moeda estrangeira	Regra da Lei 8.245/1991 (arts. 17 e 85)
Liberdade para escolher índice e combinar novo valor	Regra (arts. 18 e 85)
Revisão judicial após três anos	Regra (art. 19)
Retroativo de reajuste não cobrado	Entendimento do STJ em caso concreto; depende das circunstâncias
Índice negativo	Depende da redação da cláusula

Quer fazer as contas com mais exemplos e meses diferentes? O próximo passo é o guia de qual índice usar no reajuste, com onde consultar o acumulado de cada índice.

Perguntas frequentes

O dono pode aumentar o aluguel em 20 por cento de uma vez?

Por reajuste, não: o reajuste segue o índice do contrato. Um aumento acima do índice só vale se o inquilino concordar ou se um juiz fixar novo valor em ação revisional, depois de três anos.

O reajuste pode ser feito a cada seis meses?

Não. A Lei 10.192/2001 diz que é nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano.

O dono precisa avisar antes de reajustar?

A lei não fixa prazo de aviso, mas convém informar o valor novo com a conta. Avisar por escrito evita discussão sobre cobrança retroativa.

Se o dono esqueceu de reajustar por anos, ele pode cobrar tudo de volta?

Em caso julgado pela Terceira Turma do STJ, a cobrança retroativa foi afastada e o reajuste passou a valer a partir da notificação. Cada caso depende do contrato e da conduta das partes.

Quando o contrato vence, o aluguel muda?

Se o contrato for prorrogado sem novo acordo, continuam valendo o valor e o índice antigos. Uma renovação é o momento de negociar valor, índice ou as duas coisas.

O índice deu negativo. O aluguel cai?

Depende do que a cláusula diz. Leia se o contrato prevê aplicação do índice positivo ou negativo; na dúvida, negocie e registre o acordo por escrito.