Boleto do aluguel: IPTU e condomínio ficam fora do IBS e da CBS; seguro cobrado junto pode entrar

O que está em jogo no boleto

Quem paga aluguel costuma receber tudo num boleto só: aluguel, IPTU, condomínio, às vezes seguro. Com a reforma tributária, esse formato merece atenção quando o dono do imóvel é contribuinte do IBS e da CBS.

O alerta aparece em artigo das advogadas Gabrielle Adriana Vieira de Jesus e Ana Julia Silva e Almeida, publicado no Migalhas em 6 de novembro de 2026. É uma análise de escritório, não uma orientação oficial. Mas o ponto de partida está na lei.

O que a lei tira da conta

A Lei Complementar 214/2025 define no art. 255 que a base de cálculo é o valor da locação. O § 2º desse artigo exclui dois itens:

• tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel;
• despesas de condomínio.

Em outras palavras, IPTU e cota condominial ficam fora da base. O risco, segundo as autoras, surge quando os encargos vêm embutidos no aluguel, sem destaque. Nesse cenário, a base inteira pode acabar tributada.

Elas atribuem ainda ao regulamento, o Decreto 12.955/2026, a exigência de individualizar o reembolso no documento fiscal e repassar o valor exato, sem acréscimo. Daí a recomendação de separar os valores contábil e fiscalmente, inclusive nos boletos.

E o seguro cobrado junto?

Aqui a regra é outra. O art. 255, § 1º, inciso III, remete ao art. 12, § 1º, inciso VI, que inclui na operação as demais importâncias cobradas como parte do seu valor, "inclusive seguros e taxas".

Há uma saída na própria lei: o art. 12, § 2º, inciso IV, tira da base os reembolsos por valores pagos por conta e ordem de terceiro, desde que o documento fiscal da operação saia em nome desse terceiro. Se um seguro cobrado no boleto se encaixa ou não, depende de como foi contratado. O artigo do Migalhas sugere revisar esses repasses, sem detalhar cada um. É ponto a conferir com o contador.

A quem isso interessa

Nem todo contrato será afetado. Pelo art. 251, § 1º, inciso I, a pessoa física é contribuinte do regime regular na locação se, no ano anterior, tiver superado R$ 240 mil de receita com essas operações e alugado mais de 3 imóveis distintos. Os dois requisitos precisam estar presentes.

Dois detalhes do mesmo artigo: o valor é corrigido mensalmente pelo IPCA (§ 5º), e o § 2º, inciso II, alcança no próprio ano quem exceder esse limite em 20 por cento.

Já nesta nota explicamos a alíquota de referência da CBS e aqui, a opção dos contratos antigos.

O que o inquilino pode conferir

Quem aluga pode, desde já, olhar três coisas:

• O boleto mostra separadamente aluguel, IPTU, condomínio e seguro?
• O contrato diz quem paga cada encargo? Pelo art. 22 da Lei 8.245/1991, impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo ficam com o dono, salvo disposição expressa em contrário (inciso VIII). A taxa de administração imobiliária também é dele (inciso VII).
• O inciso VI do mesmo artigo garante recibo discriminado do que foi pago e proíbe a quitação genérica. O inquilino pode pedir isso.

Mudar o preço não é automático. As autoras lembram que os arts. 17 e 18 da Lei do Inquilinato permitem renegociar valor e reajuste por acordo, e recomendam renegociação de boa-fé nos contratos vigentes.

Pelo art. 254, § 2º, da LC 214/2025, o IBS e a CBS sobre locação são devidos a cada pagamento.

Perguntas frequentes

Fontes

• Migalhas - Locação de imóveis e reforma tributária: O que muda nos contratos imobiliários
• Câmara dos Deputados - Lei Complementar 214/2025, texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado