Lei do Inquilinato art 22: obrigações do locador, item a item, com o que o contrato pode mudar

O que diz o art. 22 da Lei do Inquilinato

O art. 22 da Lei 8.245/1991 é a lista de deveres de quem aluga o imóvel. São 10 incisos e um parágrafo único que explica o que é despesa extraordinária de condomínio.

Ele tem um irmão: o art. 23, que lista os deveres do inquilino. Os dois se leem juntos, porque muita briga nasce na fronteira entre um e outro.

Se você quer o quadro geral de quem aluga, o guia de direitos e deveres do proprietário mostra a lei inteira. Aqui o foco é só o art. 22, inciso por inciso.

Inciso	Dever do locador	O contrato pode mudar?
I	Entregar o imóvel em estado de servir ao uso	Não (a manutenção, do CC art. 566, admite cláusula)
II	Garantir o uso pacífico durante a locação	Não
III	Manter a forma e o destino do imóvel	Não
IV	Responder por vícios e defeitos anteriores	Não
V	Dar descrição detalhada do estado do imóvel, se pedida	Não
VI	Dar recibo discriminado, sem quitação genérica	Não
VII	Pagar taxa de administração e de intermediação	A lei não ressalva
VIII	Pagar impostos, taxas e seguro contra fogo	Sim, por cláusula expressa
IX	Mostrar os comprovantes do que cobra, se pedidos	Não
X	Pagar as despesas extraordinárias de condomínio	Não

A coluna da direita parte de duas regras. Só o inciso VIII traz a frase "salvo disposição expressa em contrário". E o art. 45 anula cláusulas que tentem esvaziar os objetivos da lei.

Obrigações do locador na entrega do imóvel em estado de servir ao uso

O inciso I fala em entregar o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina". Casa residencial precisa ter água, luz, esgoto, telhado sem goteira e portas que fechem.

Repare no verbo: a Lei do Inquilinato diz "entregar". O dever de manter o imóvel nesse estado durante o contrato vem do Código Civil, no art. 566, I, que a própria lei manda aplicar quando ela for omissa (art. 79).

Na prática, o que conta é o que dá para provar. Por isso o inciso V existe: se o inquilino pedir, o dono deve fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com menção expressa aos defeitos.

Essa descrição é o laudo de vistoria. Sem ele, cada lado fica com a própria palavra no fim do contrato, como mostra o guia de devolução do imóvel e vistoria.

Onde o erro costuma estar: laudo com fotos genéricas, sem data, e a frase "imóvel em perfeito estado". Ele protege pouco o dono, porque não descreve nada.

Responsabilidade pelos vícios e defeitos anteriores à locação

O inciso IV põe na conta do locador tudo o que já estava errado antes de o inquilino entrar. Infiltração antiga, fiação condenada, cano corroído, rachadura que vem de anos.

O Código Civil repete a ideia no art. 568: o locador responde pelos vícios anteriores e protege o inquilino de turbações de terceiros.

O que dizem os tribunais

Em notícia de outubro de 2018, o TJDFT relatou uma sentença do 2º Juizado Especial Cível de Ceilândia no caso de uma inquilina que encontrou vazamentos, infiltrações, rachaduras e mofo logo depois de se mudar.

O locador disse que houve vistoria antes da entrega. A juíza notou que ele não provou a vistoria nem os reparos. Com base no art. 22, I e IV, e no art. 475 do Código Civil, autorizou a rescisão sem multa. Cabia recurso.

O recado para o dono: sem laudo, a alegação de "estava tudo bem" pesa pouco.

Danos estruturais e obras estruturais: quem responde

Defeito na estrutura é do dono, quase sempre. Há três caminhos na lei:

Vício antigo: inciso IV do art. 22.
Dano que surge durante o contrato sem culpa do inquilino: o art. 567 do Código Civil permite pedir redução proporcional do aluguel ou encerrar o contrato, se o imóvel não servir mais.
Dano causado pelo inquilino, família ou visitas: aí o dever de reparar é dele (art. 23, V).

E a obra em si? O art. 26 obriga o inquilino a aceitar reparos urgentes que cabem ao dono. Se a obra passar de 10 dias, ele tem abatimento proporcional do aluguel no período excedente. Se passar de 30 dias, pode encerrar o contrato.

Exemplo numérico

Aluguel de R$ 2.400 num mês de 30 dias, ou R$ 80 por dia. A troca da tubulação dura 16 dias.

Os 10 primeiros dias não dão desconto.
Os 6 dias excedentes dão abatimento: 6 x R$ 80 = R$ 480.
O aluguel daquele mês cai para R$ 1.920.

Se a obra se estender a 31 dias, nasce o direito de sair sem esperar o fim do contrato.

E se o dono não faz o conserto? O inquilino deve avisar logo do defeito (art. 23, IV), de preferência por escrito. Benfeitorias necessárias feitas por ele, mesmo sem autorização, são indenizáveis, salvo cláusula contrária (art. 35).

Despesas extraordinárias de condomínio e o que o locador paga

O inciso X manda o dono pagar as despesas extraordinárias. O parágrafo único lista as principais:

reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do prédio;
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e esquadrias externas;
obras para repor a habitabilidade do edifício;
indenizações trabalhistas de dispensas anteriores ao início da locação;
instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, interfone, esporte e lazer;
decoração e paisagismo das áreas comuns;
constituição do fundo de reserva.

O inquilino paga as ordinárias, que estão no art. 23, § 1º: salários do condomínio, água e luz das áreas comuns, limpeza, manutenção de elevador e pequenos reparos.

Fundo de reserva: quem paga

É a pergunta que mais aparece. A resposta tem duas partes:

1. Formar o fundo é despesa extraordinária: paga o dono. 2. Repor o fundo que foi usado para pagar despesas ordinárias, como a conta de luz do prédio, cabe ao inquilino, salvo se o gasto for de antes da locação (art. 23, § 1º, "i").

Na dúvida, peça ao condomínio a ata ou o demonstrativo que diz para que o fundo foi usado. O inciso IX dá ao inquilino o direito de ver esses comprovantes.

Quer ver item a item a divisão de IPTU, condomínio e outras contas? Está no guia condomínio, IPTU e outras despesas: quem paga.

Dever de fornecer recibo discriminado e documentos

O inciso VI exige recibo discriminado de tudo o que o inquilino paga, e proíbe a quitação genérica. Recibo que diz só "recebi o aluguel de março" não cumpre a lei, se o valor incluiu condomínio e IPTU.

O inciso IX completa: o dono deve mostrar, quando pedido, os comprovantes das parcelas cobradas. Boleto do condomínio e carnê do IPTU, por exemplo.

Pagamento por Pix ajuda como prova, mas não dispensa o recibo, como explicamos na notícia sobre aluguel pago por Pix.

Em habitações coletivas multifamiliares, como cortiços, recusar o recibo discriminado é crime, com detenção de três meses a um ano (art. 44, I).

Garantia do uso pacífico do imóvel pelo locatário

O inciso II impede o dono de atrapalhar a posse do inquilino. Visitas sem aviso, chave reserva usada sem permissão, corte de luz para pressionar: tudo isso fere esse dever.

O dono tem direito de vistoriar o imóvel, mas o art. 23, IX, prevê dia e hora combinados. Para vender, a visita de interessados também precisa ser acertada.

O inciso III completa: o dono não pode mudar a forma e o destino do imóvel durante a locação. Não pode, por exemplo, fechar a área de serviço ou transformar o quintal em estacionamento.

O que o contrato pode transferir ao inquilino

Pela letra da lei, pouca coisa:

IPTU, taxas e seguro contra fogo: sim, por cláusula expressa (inciso VIII). É o caso mais comum.
Benfeitorias: o contrato pode afastar a indenização. A Súmula 335 do STJ, aprovada pela Terceira Seção em 25 de abril de 2007, diz que é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Despesas extraordinárias, recibo, vícios anteriores: a lei não abre exceção.

E o que o dono não pode exigir? O art. 43 lista como contravenção penal: cobrar valor além do aluguel e dos encargos permitidos, pedir mais de uma garantia e cobrar aluguel adiantado fora das exceções.

O que acontece se o proprietário descumprir o art. 22

O descumprimento é infração legal. O art. 9º, II, permite desfazer a locação por infração legal ou contratual, o que vale para os dois lados.

Os caminhos mais comuns para o inquilino:

1. Notificar por escrito, com fotos e prazo para o conserto. 2. Pedir abatimento do aluguel, nas hipóteses do art. 26 ou do art. 567 do Código Civil. 3. Encerrar o contrato sem multa, quando o defeito impede o uso, como no caso de Ceilândia. 4. Cobrar perdas e danos, se teve prejuízo comprovado.

Uma ressalva: parar de pagar o aluguel por conta própria é arriscado. Pode virar ação de despejo por falta de pagamento. O mais seguro é negociar por escrito ou pedir o desconto na Justiça.

Para quem aluga, o roteiro de proteção é curto: laudo detalhado na entrada, recibo discriminado todo mês, conserto rápido do que é estrutural e cláusula expressa sobre IPTU.

Do outro lado da balança, os direitos de quem mora no imóvel estão reunidos no guia completo do direito do inquilino.

Perguntas frequentes

O que diz o art. 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato?

Que o locador paga impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra fogo do imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. É a base legal para repassar o IPTU ao inquilino.

Fundo de reserva é pago pelo dono ou pelo inquilino?

A constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária e fica com o dono (art. 22, parágrafo único, "g"). A reposição do fundo usado em despesas ordinárias cabe ao inquilino (art. 23, § 1º, "i").

Infiltração que já existia é problema de quem?

Do locador, que responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Se surgir durante o contrato sem culpa do inquilino, o Código Civil permite pedir redução do aluguel ou encerrar o contrato (art. 567).

O que o locador não pode exigir?

Valor além do aluguel e encargos permitidos, mais de uma garantia no mesmo contrato e aluguel antecipado fora das exceções da lei (art. 43). Também não pode dar quitação genérica no recibo (art. 22, VI).

O contrato pode transferir a taxa de administração ao inquilino?

O art. 22, VII, põe a taxa de administração e a de intermediação, incluída a análise de cadastro do pretendente e do fiador, na conta do locador. Diferente do inciso VIII, ele não traz a ressalva "salvo disposição em contrário".

Existe uma nova Lei do aluguel em 2026?

A Lei 8.245/1991 continua em vigor, com as mudanças da Lei 12.112/2009 e de leis posteriores. Em 2026 as novidades vieram da reforma tributária (LC 214/2025), que trata do imposto sobre o aluguel, não dos deveres do art. 22.