Quebra de contrato de aluguel: o que o dono pode cobrar em cada infração do inquilino

O que é quebra de contrato de aluguel na prática

Quando alguém fala em "quebrar o contrato", quase sempre pensa no inquilino que entrega as chaves antes do prazo. Só que essa é apenas uma das situações.

A Lei 8.245/1991 separa duas coisas:

Sair antes do prazo (resilição antecipada): o inquilino tem esse direito e paga a multa proporcional do art. 4º. Não é ilegal, é uma saída prevista na lei.
Descumprir uma obrigação (infração): sublocar sem aval, usar o imóvel para outra finalidade, fazer obra sem autorização, ferir a convenção do condomínio. Aqui há infração legal ou contratual, e o art. 9º, II, permite desfazer a locação.

Por que a diferença importa? Porque muda o que o dono pode cobrar e o caminho na Justiça. Quem sai antes do prazo paga a multa e encerra o vínculo. Quem comete infração pode ser despejado, pagar multa e ainda reparar danos.

Este guia é o ponto de partida do tema. Para a visão geral do encerramento do contrato, veja o guia completo de rescisão do contrato de aluguel, e para o conjunto de direitos de quem aluga, o guia de direitos e deveres do proprietário.

Quebra de contrato pelo locatário: o que o proprietário pode cobrar

São três parcelas possíveis. Nem sempre todas se somam.

1. A multa prevista no contrato. Pode ser a multa compensatória (por sair antes ou por descumprir o contrato) ou a multa moratória (por atraso). 2. Aluguéis e encargos em aberto, com juros e correção, até a devolução efetiva das chaves. 3. Reparação de danos ao imóvel, como obra desfeita ou estragos além do desgaste normal (art. 23, III e V).

E o prejuízo que passa da multa? O art. 416 do Código Civil dá a regra: a multa é devida sem que o dono precise provar prejuízo. Mas, pelo mesmo descumprimento, ele só pode pedir indenização acima dela se o contrato tiver cláusula expressa. Nesse caso, a multa vale como mínimo e o restante precisa ser provado. Aluguéis em aberto e danos ao imóvel seguem como cobranças próprias.

Outro ponto pouco conhecido está no art. 411 do Código Civil. Quando a multa foi criada para garantir uma cláusula específica (por exemplo, "proibido sublocar, sob pena de multa de X"), o dono pode exigir a multa e, ao mesmo tempo, o cumprimento da obrigação.

A multa vale mesmo se o inquilino sai por despejo?

Vale. Em julgamento noticiado em 15/07/2022 (REsp 1.906.869), a Terceira Turma do STJ manteve a multa compensatória contra uma inquilina despejada por falta de pagamento. O argumento de que a saída antecipada foi causada pelo próprio dono, ao pedir o despejo, foi rejeitado. O fiador, cuja garantia continuava valendo, também respondeu pela multa.

Multa por quebra de contrato: como a lei limita o valor

A Lei do Inquilinato não fixa porcentagem nem número de aluguéis. Os limites vêm de quatro regras:

Regra	Onde está	O que faz
Proporcionalidade na saída antecipada	Lei 8.245, art. 4º	A multa cai em proporção ao tempo já cumprido. Sem multa no contrato, o juiz fixa. Exceção: contrato built to suit (art. 54-A, § 2º)
Teto da cláusula penal	Código Civil, art. 412	A multa não pode passar do valor da obrigação principal
Redução pelo juiz	Código Civil, art. 413	Reduz a multa se a obrigação foi cumprida em parte ou se o valor for manifestamente excessivo
Cláusula nula	Lei 8.245, art. 45	Anula cláusula que tente fugir dos objetivos da lei, como impedir a prorrogação do art. 47

Exemplo da saída antecipada (conta ilustrativa): contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000 e multa de três aluguéis (R$ 6.000). O inquilino sai no 12º mês. Faltam 18 de 30 meses, então a multa devida é 18/30 de R$ 6.000, ou seja, R$ 3.600. O cálculo detalhado, com outros cenários, está no guia de rescisão antecipada e multa proporcional.

Proporção matemática ou equidade?

Aqui há debate. Em decisão noticiada em 28/05/2018, num caso de loja em shopping, a Quarta Turma do STJ (REsp 1.353.927) afastou a conta puramente matemática do tribunal paulista, que tinha chegado a 2,34 aluguéis, e, com base na equidade do art. 413 do Código Civil, fixou a multa em quatro aluguéis. O contrato previa seis aluguéis para saída antes de 36 meses, e a loja foi devolvida depois de 14. Segundo a notícia da AASP, equidade não se confunde com proporção matemática.

Na prática, a conta proporcional é o ponto de partida mais comum, mas o resultado pode variar conforme o caso e o tribunal.

A multa por atraso de aluguel é outra conversa, com regras próprias. Está explicada no guia de multa de aluguel atrasado.

Quando o locatário fica isento da multa contratual

A lei prevê quatro saídas sem multa compensatória:

Transferência pelo empregador, público ou privado, para outra localidade, com aviso por escrito ao dono com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).
Reparos urgentes por conta do dono que passem de 30 dias: o inquilino pode encerrar o contrato. Se passarem de 10 dias, tem direito a abatimento proporcional (art. 26, parágrafo único).
Contrato por prazo indeterminado: basta aviso escrito com 30 dias de antecedência. Sem o aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º).
Infração do próprio locador: se quem descumpriu foi o dono, a locação pode ser desfeita com base no art. 9º, II, e, em regra, quem deu causa ao fim do contrato não cobra multa de quem saiu por isso.

Descumprimento que permite pedir a rescisão ou o despejo

Veja os casos práticos mais comuns, com o artigo que o inquilino descumpre:

Situação	Obrigação violada	O que o dono pode fazer
Sublocar, ceder ou emprestar sem autorização escrita	Art. 13	Despejo por infração (art. 9º, II) e multa, se prevista
Imóvel residencial virou ponto comercial	Art. 23, II (uso convencionado)	Despejo por infração e multa
Derrubar parede, trocar fachada ou piso sem aval	Art. 23, VI	Exigir a volta ao estado anterior, cobrar o conserto e pedir o despejo
Dano causado pelo inquilino, família ou visitas, sem conserto	Art. 23, V	Cobrar o reparo; se grave, despejo
Barulho, agressões ou regras do prédio ignoradas	Art. 23, X (convenção do condomínio)	Despejo por infração, além das multas do condomínio
Impedir a vistoria combinada com dia e hora	Art. 23, IX	Notificar e, persistindo, despejo por infração
Não apresentar nova garantia em 30 dias após notificação	Art. 40, parágrafo único	Despejo com pedido de liminar (art. 59, § 1º, VII)

Um exemplo de infração ligada ao condomínio: o caso noticiado aqui de vizinho violento no prédio. Sobre sublocação, veja o guia de sublocação sem aval.

E o atraso que se repete?

Atraso é falta de pagamento, que tem fundamento próprio (art. 9º, III). O inquilino pode evitar o despejo quitando tudo em 15 dias após a citação (art. 62, II). Mas essa saída não vale se ele já a usou nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único). É isso que pesa contra quem atrasa sempre.

Quanto tempo o inquilino tem para sair?

No despejo por infração não há liminar automática: o art. 59, § 1º, só lista hipóteses específicas, como a falta de garantia. Em caso urgente, o dono pode tentar uma tutela de urgência com base no Código de Processo Civil. Depois da sentença, o prazo para desocupar é de 15 dias quando a ação se baseia no art. 9º (art. 63, § 1º, "b").

Quebra de contrato pelo locador: o que o inquilino pode exigir

A via é de mão dupla. O dono também quebra o contrato quando descumpre o art. 22. Os casos mais comuns:

entregar o imóvel sem condições de uso (inciso I);
perturbar o uso pacífico, como entrar sem combinar (inciso II);
não responder por defeitos anteriores à locação (inciso IV);
não dar recibo discriminado do que foi pago (inciso VI).

Nesses casos o inquilino pode pedir a rescisão por infração (art. 9º, II) sem pagar multa compensatória e cobrar a multa do contrato, se ela valer para os dois lados, além dos prejuízos que provar. Já a retomada do imóvel durante o prazo, por simples vontade do dono, é proibida pelo art. 4º. Detalhes no guia do art. 22 e das obrigações do locador.

Como notificar e provar a infração do contrato

Antes de ir à Justiça, reúna prova. Na ação de despejo por infração, é o dono quem precisa demonstrar o descumprimento.

Passo a passo:

1. Registre a infração: fotos datadas, vídeo, anúncio de sublocação na internet, ata ou advertência do condomínio, boletim de ocorrência quando houver crime. 2. Confira o contrato: qual cláusula foi descumprida, qual a multa e se há previsão de indenização suplementar. 3. Notifique por escrito: carta com aviso de recebimento, notificação pelo cartório de títulos e documentos ou e-mail e aplicativo com confirmação de leitura, se o contrato aceitar esses meios. 4. Dê prazo para corrigir quando a infração permitir (desfazer a obra, encerrar a sublocação). 5. Guarde as respostas. Silêncio ou recusa reforçam o pedido de despejo.

Modelo curto de notificação:

> Prezado(a) [nome], locatário(a) do imóvel situado em [endereço], conforme contrato assinado em [data]. Constatamos em [data] que [descrever o fato, por exemplo: o imóvel está sublocado a terceiros sem autorização escrita], o que descumpre a cláusula [número] do contrato e o art. [13 ou 23, inciso] da Lei 8.245/1991. Solicitamos a regularização em [prazo] dias, sob pena de aplicação da multa prevista na cláusula [número] e de pedido de rescisão da locação por infração, nos termos do art. 9º, II, da mesma lei. [Local, data e assinatura do locador.]

Cláusulas de multa abusivas e o que o juiz costuma reduzir

Três sinais de cláusula que tende a não resistir:

Multa integral para qualquer saída antecipada, sem proporção ao tempo cumprido. Bate de frente com o art. 4º.
Multa maior que a própria obrigação, como uma penalidade que supera o total de aluguéis do contrato. Tende a esbarrar no art. 412 do Código Civil.
Cláusula que tira direitos da lei, como renúncia à prorrogação do art. 47 ou à renovação da loja do art. 51. O art. 45 da Lei 8.245 diz que é nula.

O que costuma ser aceito: multa de valor razoável para infração específica, multa proporcional para saída antecipada e indenização de danos comprovados.

Perguntas frequentes sobre quebra de contrato

As dúvidas mais comuns estão respondidas no bloco de perguntas desta página. Se a disputa envolve valor alto ou despejo, vale buscar um advogado ou a Defensoria Pública.

Valores e regras conferidos em 13/11/2026.

Perguntas frequentes

Qual é a multa por quebra de contrato de aluguel?

A que estiver no contrato. A Lei 8.245 não fixa valor. Para saída antecipada, o art. 4º manda reduzir a multa em proporção ao tempo cumprido. Para outras infrações, valem as regras de cláusula penal do Código Civil: não pode passar da obrigação principal (art. 412) e pode ser reduzida se for manifestamente excessiva (art. 413).

O inquilino pode quebrar o contrato sem pagar multa?

Pode, em alguns casos: transferência pelo empregador para outra cidade com aviso escrito de 30 dias (art. 4º, parágrafo único); reparos urgentes que durem mais de 30 dias (art. 26); infração do próprio dono; ou contrato já prorrogado por prazo indeterminado, com aviso de 30 dias (art. 6º).

Sublocar sem autorização dá despejo?

Sim. A sublocação, a cessão e o empréstimo do imóvel dependem de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). Sem isso, há infração legal, que autoriza desfazer a locação (art. 9º, II). A demora do dono em reclamar não vale como autorização. Mas, se o inquilino avisar por escrito, o dono tem 30 dias para se opor (art. 13, § 2º).

O dono pode cobrar multa e também o prejuízo?

Depende. Pelo mesmo descumprimento coberto pela multa, indenização a mais só com cláusula expressa (Código Civil, art. 416), e o excedente precisa ser provado. Danos ao imóvel e aluguéis em aberto são cobrados à parte.

O proprietário pode quebrar o contrato e pedir o imóvel antes do prazo?

Não por vontade própria. Durante o prazo, o art. 4º proíbe o locador de reaver o imóvel. Ele só pode desfazer a locação por acordo, infração do inquilino, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo poder público (art. 9º).

Quanto tempo o dono tem para cobrar aluguéis da quebra de contrato?

Para aluguéis de prédios urbanos ou rústicos, o prazo de prescrição é de 3 anos (Código Civil, art. 206, § 3º, I). A multa e a indenização de danos podem ter prazo diferente.