Lei do Inquilinato: guia dos direitos e deveres do proprietário que aluga imóvel

O que é a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e quem ela protege

A Lei do Inquilinato é a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991. Ela regula a locação de imóvel urbano, seja casa, apartamento, sala comercial, loja ou galpão.

Ela protege só o inquilino? Não. A lei equilibra os dois lados. O inquilino ganha estabilidade e limites de cobrança. O proprietário ganha instrumentos rápidos para receber e retomar o imóvel, como a liminar de despejo.

A lei trata de três tipos de locação:

Residencial (arts. 46 e 47): a moradia comum.
Para temporada (art. 48 e seguintes): até 90 dias, para lazer, curso, tratamento de saúde, obra no próprio imóvel e situações parecidas.
Não residencial (art. 51 e seguintes): lojas, escritórios, galpões, com direito à ação renovatória quando cumpridos os requisitos.

E o que fica de fora? O parágrafo único do art. 1º manda para o Código Civil e leis especiais a locação de imóveis públicos, de vagas autônomas de garagem, de espaços de publicidade, de apart-hotéis e hotéis-residência que prestam serviços regulares, e o arrendamento mercantil.

Lei do Inquilinato atualizada: como conferir o texto em vigor

Muita gente procura "lei do inquilinato atualizada pdf". Cuidado com cópias antigas: algumas ainda trazem a redação anterior a 2009.

Há dois caminhos oficiais:

1. Portal da Câmara dos Deputados (legislação informatizada): traz o texto com notas em azul indicando qual lei mudou cada trecho. 2. Planalto: traz o texto compilado, com as redações antigas riscadas.

Na versão da Câmara, cada artigo alterado mostra entre parênteses algo como "redação dada pela Lei nº 12.112, de 9/12/2009". Se o PDF que você baixou não tem essas notas no art. 4º, no art. 39 ou no art. 59, ele está desatualizado.

Direitos do locador na prática

O que o proprietário pode fazer com base na lei? Os pontos principais:

Direito	Onde está	Na prática
Fixar o aluguel livremente	art. 17	Vedado em moeda estrangeira, atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo
Combinar novo valor ou cláusula de reajuste	art. 18	Por acordo, a qualquer tempo
Pedir revisão judicial	art. 19	Após três anos de contrato ou do último acordo, para ajustar ao mercado
Receber até o 6º dia útil, se o contrato não fixar data	art. 23, I	No imóvel, se outro local não for indicado
Cobrar IPTU e condomínio com o aluguel	art. 25	Quando o contrato passa esses encargos ao inquilino
Vistoriar o imóvel	art. 23, IX	Com dia e hora combinados antes
Exigir uma garantia	art. 37	Caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo
Receber aluguel antecipado	arts. 20 e 42	Só na temporada ou se não houver nenhuma garantia

O aluguel antecipado é o ponto em que mais donos erram. Fora da temporada, só pode ser exigido quando o contrato não tem garantia nenhuma, e mesmo assim até o 6º dia útil do mês que vai começar (art. 42).

Sobre índice e conta do reajuste, veja o guia de reajuste do aluguel pelo IGP-M ou IPCA. A revisão ao preço de mercado está no guia da ação revisional do aluguel.

Deveres do proprietário que a lei não deixa de lado

O art. 22 lista dez obrigações do locador. As que mais geram briga:

Entregar o imóvel em condições de uso (inciso I) e responder por defeitos anteriores à locação (inciso IV).
Garantir o uso pacífico durante o contrato (inciso II). O dono não pode trocar a fechadura nem tirar os pertences do inquilino por conta própria.
Dar recibo discriminado, com cada valor separado, sem quitação genérica (inciso VI).
Pagar a taxa de administração da imobiliária e as despesas para checar o cadastro do inquilino e do fiador (inciso VII).
Pagar impostos e o seguro contra fogo, salvo cláusula expressa em contrário (inciso VIII).
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (inciso X): reformas na estrutura, pintura de fachada, fundo de reserva, equipamentos de segurança e lazer, entre outras listadas no parágrafo único.

Já o inquilino paga as despesas ordinárias, como salários dos funcionários, água e luz das áreas comuns e manutenção de elevadores (art. 23, § 1º).

Quando aparece um defeito no meio do contrato, quem paga o conserto depende da origem. O guia sobre defeito no imóvel alugado separa os casos.

Prazo de locação, renovação e retomada do imóvel

O contrato pode ter qualquer prazo. Com dez anos ou mais, depende da concordância do cônjuge do dono; sem ela, o cônjuge não fica obrigado ao prazo que passar disso (art. 3º).

Durante o prazo, o dono não pode pedir o imóvel de volta (art. 4º). O inquilino pode sair antes, pagando a multa proporcional ao tempo que falta.

E quando o prazo acaba? Aqui o número 30 faz toda a diferença:

Contrato escrito de 30 meses ou mais (art. 46): termina no fim do prazo. Se o inquilino fica mais de 30 dias sem oposição, vira prazo indeterminado, e o dono pode pedir a saída a qualquer tempo, com 30 dias para desocupar.
Contrato verbal ou de menos de 30 meses (art. 47): prorroga sozinho. A retomada só cabe nos casos da lei, como uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou moradia de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio; obra aprovada pelo Poder Público que aumente a área em pelo menos 20 por cento; ou depois de cinco anos seguidos de locação.

Vendeu o imóvel? O comprador pode pedir a saída com 90 dias de prazo, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula (art. 8º).

Os detalhes estão nos guias de retomada para uso próprio e de fim do contrato, prorrogação e renovatória.

Garantias permitidas no contrato de aluguel

O art. 37 permite quatro garantias:

1. Caução em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Em dinheiro, no máximo três meses de aluguel, depositados em poupança, com o rendimento revertido ao inquilino (art. 38, § 2º). 2. Fiança, que vale até a devolução das chaves, mesmo se o contrato for prorrogado, salvo cláusula em contrário (art. 39). 3. Seguro-fiança, que deve cobrir todas as obrigações do inquilino (art. 41). O prêmio é pago pelo inquilino (art. 23, XI). 4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, incluída em 2005.

Só pode uma por contrato. Mais de uma é nula (art. 37, parágrafo único) e configura contravenção penal (art. 43, II), punida com prisão simples ou multa de três a doze aluguéis em favor do inquilino.

Se o fiador morre, tem a insolvência declarada pela Justiça ou se exonera, o dono pode exigir nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazer a locação (art. 40). A comparação completa está no guia de garantias do aluguel.

Despejo e cobrança: o que o proprietário pode fazer

Seja qual for o motivo, a ação para retomar o imóvel é a de despejo (art. 5º). Não existe retomada por conta própria.

O despejo pode ter liminar para desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis, em casos listados no art. 59, § 1º. Entre eles:

falta de pagamento quando o contrato está sem garantia;
fim da temporada, com ação proposta em até 30 dias;
fim do prazo da locação não residencial, com ação em até 30 dias;
falta de nova garantia depois da notificação do art. 40.

No despejo por falta de pagamento sem garantia, o inquilino ainda pode evitar a saída se depositar tudo o que deve dentro dos 15 dias (art. 59, § 3º).

E o que é proibido ao dono? Cobrar valores além do aluguel e encargos, exigir duas garantias e cobrar antecipado fora das exceções são contravenções (art. 43). Pedir o imóvel para uso próprio e não usá-lo em 180 dias, ou usá-lo menos de um ano, é crime (art. 44, II).

Prazos e purga da mora estão no guia de despejo e aluguel atrasado.

O que mudou na lei desde 1991

Segundo o registro da Câmara dos Deputados, a Lei 8.245 foi alterada por estas normas:

Norma	O que mudou
Lei 9.256/1996	Art. 53 e art. 63, § 3º
MP 2.223/2001 e Lei 10.931/2004	Art. 32 (venda do imóvel e preferência)
Lei 11.196/2005	Quotas de fundo de investimento como garantia (art. 37, IV)
Lei 12.112/2009	A maior reforma: separação do casal, fiança até a entrega das chaves, novas liminares de despejo, purga da mora e prazos
Lei 12.744/2012	Locação "built to suit" (art. 54-A) e nova redação do art. 4º

E a pandemia? A Lei 14.216/2021 barrou, até 31 de dezembro de 2021, parte das liminares de despejo, com condições: o inquilino tinha de provar perda de renda e o aluguel tinha de ser de até R$ 600 (residencial) ou R$ 1.200 (não residencial). Ela não mudou o texto da Lei do Inquilinato, e a suspensão já terminou.

O que é novo para quem aluga em 2026 vem de fora da Lei 8.245: a reforma tributária do consumo, que alcança parte das locações. Veja a opção de 3,65 por cento para contratos antigos.

Dúvidas frequentes do proprietário

O que a lei diz sobre a entrega das chaves? No contrato por prazo indeterminado, o inquilino pode sair avisando por escrito com 30 dias de antecedência; sem aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º). Ao sair, deve devolver o imóvel como recebeu, salvo o desgaste normal (art. 23, III).

O dono pode recusar as chaves? Recusar não suspende o aluguel para sempre: o inquilino pode buscar a entrega na Justiça. Veja o guia sobre dono que não aceita as chaves.

Morreu o proprietário. E o contrato? A locação passa aos herdeiros (art. 10).

A multa por atraso tem limite? A Lei do Inquilinato não fixa. O juiz pode reduzir multa manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil).

Sublocar precisa de autorização? Sim. Cessão, sublocação e empréstimo dependem de consentimento prévio e escrito do dono, e o silêncio não vale como autorização (art. 13).

Vai vender o imóvel alugado? Antes, leia o guia sobre direito de preferência do inquilino e prazo para sair.

Perguntas frequentes

Qual é o número da Lei do Inquilinato?

É a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991. O texto atualizado pode ser lido no portal de legislação da Câmara dos Deputados e no Planalto.

O proprietário pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato?

Não, salvo as hipóteses do art. 9º: acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo Poder Público (art. 4º).

Pode cobrar multa de 20 por cento por atraso no aluguel?

A Lei do Inquilinato não fixa teto para a multa por atraso; ela vem do contrato. O juiz pode reduzir penalidade manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil).

O dono pode exigir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. A lei veda mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único), e a exigência é contravenção penal (art. 43, II).

Quanto tempo o inquilino tem para sair depois de avisado?

Depende do caso: 30 dias na denúncia de contrato prorrogado por prazo indeterminado (art. 46, § 2º), 90 dias quando o comprador denuncia após a venda (art. 8º) e 15 dias na liminar de despejo (art. 59, § 1º).

Quem paga o IPTU no imóvel alugado?

Pela lei, o dono, salvo cláusula expressa que passe o imposto ao inquilino (art. 22, VIII).