Vizinho violento no prédio: multa pode chegar a 10 vezes a taxa, e inquilino também responde

O caso que trouxe a dúvida

Um lutador de jiu-jítsu de 32 anos foi preso em flagrante na madrugada de quinta-feira (5/11) em um condomínio da Tijuca, zona norte do Rio. Segundo as reportagens, ele é suspeito de agredir duas vizinhas: uma no apartamento dela e outra dentro do elevador. O Imirante informa as idades de 66 e 40 anos; o Diário de Pernambuco descreve as duas como idosas.

Segundo o Imirante, a Justiça converteu o flagrante em prisão preventiva, por tentativa de feminicídio. A 18ª DP conduz o caso, e o Diário de Pernambuco diz que a defesa não foi localizada. As reportagens tratam dele como suspeito, e o caso segue em apuração.

As matérias não dizem se ele é dono ou inquilino, nem se havia queixas anteriores no prédio. Por isso, o que vem abaixo não é uma análise desse caso. É a regra geral para quem convive com um morador agressivo, em imóvel próprio ou alugado.

Duas multas, com requisitos diferentes

A primeira está no caput do art. 1.337 do Código Civil. Quem descumpre os deveres com o condomínio de forma reiterada pode pagar até cinco vezes a taxa condominial, conforme a gravidade e a repetição. A decisão exige três quartos dos condôminos restantes.

A segunda está no parágrafo único. O comportamento antissocial reiterado, que torne a convivência incompatível, pode gerar multa de dez vezes a taxa, até nova deliberação da assembleia.

Os dois dispositivos alcançam o condômino e o possuidor. Na leitura da redação, morar de aluguel não tira o inquilino do alcance da regra.

Note a palavra que se repete: reiterado. Também na leitura da redação, um episódio único, mesmo grave, tem resposta na esfera penal, mas não preenche com folga esse requisito da multa. Por isso, a redação sugere registrar cada ocorrência por escrito no condomínio.

E se o morador agressivo for inquilino?

Aqui entra a Lei do Inquilinato. O art. 23, X, obriga o locatário a cumprir a convenção e os regulamentos internos. O art. 9º, II, permite desfazer a locação por infração legal ou contratual.

Só que o caminho para reaver o imóvel é a ação de despejo (art. 5º), e quem a move é o locador. Como sugestão prática da redação, o síndico pode comunicar o dono e documentar os fatos, mas a decisão de ir à Justiça contra o inquilino, com base no contrato, cabe ao dono.

O texto do art. 1.337 não resolve sozinho se o condomínio também pode cobrar a multa do proprietário quando o infrator é o inquilino. Vale conferir a convenção e o contrato. Essa é uma leitura da redação, não regra expressa.

Expulsão: o ponto ainda em disputa

A lei não fala em expulsão. O Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil, do CJF, admite a exclusão se a multa se mostrar ineficaz, desde que a assembleia decida propor ação judicial e haja devido processo legal. O enunciado é uma orientação de estudiosos reunidos pelo CJF, não uma lei.

Artigo publicado no Migalhas em 2022 cita duas decisões do TJSP de 2019. Em uma (AC 1049070-59.2016.8.26.0114), réus foram afastados do imóvel após agressões físicas à síndica e a outra moradora. Na outra (AC 1023982-32.2014.8.26.0100), de contexto diferente, com moradora interditada, o tribunal entendeu que não há previsão legal para a expulsão, restando as multas.

Nesta apuração, não localizamos decisão recente do STJ que encerre a discussão. Para entender o restante das despesas e sanções no imóvel alugado, veja o guia sobre condomínio, IPTU e despesas e o guia sobre despejo e prazos. Em conflito grave, a Defensoria Pública ou um advogado podem avaliar a via adequada.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Código Civil, Lei 10.406/2002, art. 1.337, texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, arts. 5º, 9º e 23, texto atualizado
• Conselho da Justiça Federal - Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil
• Migalhas - A exclusão do condômino antissocial, artigo de Fernando Borges Vieira
• Diário de Pernambuco - Lutador preso em flagrante após agredir vizinhas em prédio na Tijuca
• Imirante - Lutador é preso após agredir vizinhas em condomínio no Rio