Nota fiscal do aluguel começa em 1º/12: quem aluga imóvel e precisa emitir, e quem fica de fora
Neste artigo
O que começa em 1º de dezembroQuem está no alvoE quem tem contrato antigoUm ano de adaptaçãoO que muda para o inquilinoPerguntas frequentesFontesO que começa em 1º de dezembro
Faltam três semanas para a locação de imóveis entrar na nota fiscal da reforma tributária. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, assinado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, fixou as datas.
Para o aluguel, a regra está no art. 1º, III, "g". A emissão da NFS-e passa a ser obrigatória nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis a partir de 1º de dezembro de 2026. A data vale para fatos geradores daí em diante.
O mesmo ato traz outras datas que tocam o mercado de imóveis:
| Operação | Documento | Início |
|---|---|---|
| Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel | NFS-e | 1º/12/2026 |
| Taxas e outras receitas de condomínio edilício | NFS-e | 1º/12/2026 |
| Venda de imóvel | NF-e ABI, modelo 77 | 1º/12/2026 |
| Optantes do Simples Nacional | todos os documentos | 1º/1/2027 |
Quem está no alvo
O foco são os contribuintes do IBS e da CBS. Imobiliárias que alugam imóvel próprio, construtoras e empresas patrimoniais que vivem de aluguel estão nessa lista.
Já a pessoa física tem regra própria na Lei Complementar 214/2025, no art. 251, § 1º, I. Ela só é tratada como contribuinte do regime regular na locação se, no ano anterior, cumprir as duas condições:
- receita com aluguéis acima de R$ 240 mil, valor que a lei manda corrigir pelo IPCA;
- mais de 3 imóveis distintos alugados.
Quem tem um apartamento e uma sala alugados, por exemplo, não preenche nem o segundo requisito. Há um gatilho no próprio ano: passar o limite de receita em mais de 20 por cento (art. 251, § 2º, II).
E quem tem contrato antigo
Para contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, a lei prevê uma opção de tributação reduzida, que explicamos na notícia sobre contrato de aluguel antigo e reforma tributária. A obrigação de emitir nota é um assunto à parte.
No boleto, convém separar aluguel, IPTU e condomínio. A LC 214 tira tributos do imóvel e despesas de condomínio da base do imposto, como mostramos ao tratar do boleto do aluguel.
Um ano de adaptação
O Ato Conjunto nº 5, de 12 de agosto de 2026, regulamentou o Programa Nacional de Conformidade Tributária para 2026. Fica enquadrado quem cumpre as obrigações acessórias do IBS e da CBS.
Quem falhar ainda pode permanecer no programa se, entre outros critérios, corrigir até 31 de dezembro de 2026 as inconsistências apontadas pelo Fisco e indicar um profissional de contabilidade responsável.
O que muda para o inquilino
Pouco. Quem aluga de empresa pode passar a receber a NFS-e do aluguel. Ela não substitui o recibo discriminado: a Lei 8.245/1991, no art. 22, VI, continua proibindo a quitação genérica.
Vale guardar as notas e os recibos. Eles são a prova do que foi pago, mês a mês.
Perguntas frequentes
Qual norma criou a data de 1º de dezembro?
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no DOU em 31 de julho. O art. 1º, III, "g", fixa a data para locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis.
Empresa do Simples também começa em dezembro?
Não. O § 1º do art. 1º adia para 1º de janeiro de 2027 a obrigação para optantes do Simples Nacional.
Quem tem um ou dois imóveis alugados precisa emitir nota?
A LC 214/2025 só trata a pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS na locação se, no ano anterior, a receita passar de R$ 240 mil e envolver mais de 3 imóveis distintos. Os dois requisitos são exigidos juntos.
O inquilino precisa fazer alguma coisa?
Quem aluga de empresa pode passar a receber a nota fiscal do aluguel. O contrato não muda por isso, e o recibo discriminado continua sendo obrigação do locador pela Lei do Inquilinato.
E se a nota sair com erro em 2026?
O Ato Conjunto nº 5, de agosto de 2026, criou um programa de conformidade para 2026. Fica enquadrado quem cumpre as obrigações acessórias. Quem falha só permanece se atender a quatro critérios juntos, entre eles corrigir as inconsistências até 31 de dezembro de 2026.
Fontes
Atualizado em 11 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.
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