Sublocação: o que é, quando a lei permite e quem responde se o inquilino sublocar sem aval

O que é sublocação de imóvel em palavras simples

Sublocação é um aluguel dentro de outro aluguel.

O dono (locador) aluga o imóvel ao inquilino (locatário). O inquilino, por sua vez, aluga o imóvel inteiro ou um pedaço dele a uma terceira pessoa, o sublocatário. Nessa segunda relação, o inquilino passa a ser o sublocador.

São, portanto, três pessoas e dois contratos:

Quem	Papel no contrato principal	Papel na sublocação
Proprietário	Locador	Não é parte
Inquilino	Locatário	Sublocador
Terceiro	Não é parte	Sublocatário

Um exemplo comum: a estudante aluga um apartamento de dois quartos por R$ 2.000 e passa a cobrar de uma colega pelo segundo quarto. Isso é sublocação parcial. Outro: o lojista aluga uma sala e repassa metade dela a um consultório. Também é sublocação.

E por que isso importa? Porque o dono escolheu o inquilino, conferiu renda e garantia, e de repente há outra pessoa morando ou trabalhando no imóvel, sem contrato com ele.

Sublocação ou sub-locação: qual é a grafia correta

O certo é sublocação, junto e sem hífen. É assim que a própria Lei 8.245/1991 escreve, nos arts. 13 a 16 e 21.

A regra do prefixo "sub" explica: ele só pede hífen antes de palavra iniciada por "b", "h" ou "r" (sub-base, sub-reitor). Como "locação" começa com "l", fica tudo junto. O mesmo vale para sublocar, sublocador e sublocatário.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre sublocação

A resposta está em poucos artigos, mas eles são duros.

Primeiro, a autorização. O art. 13 diz que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem do "consentimento prévio e escrito do locador". Prévio quer dizer antes. Escrito quer dizer algo que fique registrado, não um "pode, sim" no corredor; por segurança, prefira documento assinado.

Segundo, o silêncio. O § 1º do mesmo artigo avisa que o consentimento não se presume pela simples demora do dono em se opor. Só que o § 2º abre uma porta: se o inquilino notificar o locador por escrito, este tem 30 dias para manifestar oposição formal.

Como os tribunais leem esses 30 dias? Em 2018, a Terceira Turma do STJ (REsp 1.443.135), com relatoria da ministra Nancy Andrighi, julgou um caso de cessão da locação de um bar. O inquilino que deixou o negócio notificou o dono, que não respondeu. Para a Turma, sem resposta nos 30 dias seguintes à notificação, presume-se a autorização. O caso tratava de cessão, não de sublocação, mas o art. 13 cuida das duas da mesma forma.

Na prática: se você quer sublocar, mande notificação escrita, guarde o comprovante de entrega e conte os 30 dias. Melhor ainda é sair com um sim por escrito.

Terceiro, as regras do aluguel valem para a sublocação. O art. 14 manda aplicar às sublocações, no que couber, as regras das locações. Prazo, reajuste, deveres de conservar e devolver o imóvel: tudo isso se repete na relação entre inquilino e sublocatário.

Quarto, o teto do valor. O art. 21 proíbe que o aluguel da sublocação passe o da locação. Veja a conta:

Situação	Aluguel pago ao dono	Teto que o inquilino pode cobrar
Sublocação total de apartamento	R$ 2.000	R$ 2.000
Sublocação de um quarto	R$ 2.000	Até R$ 2.000 (a lei não prevê teto proporcional ao cômodo)
Habitação coletiva multifamiliar (pensão, cortiço)	R$ 2.000	R$ 4.000, somando todos os sublocatários

Se o sublocador cobra acima do limite, a lei autoriza o sublocatário a reduzir o pagamento até o teto (art. 21, parágrafo único). E exigir, por motivo de sublocação, valor além do aluguel e dos encargos permitidos é contravenção penal, com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de 3 a 12 vezes o último aluguel atualizado, revertida ao locatário (art. 43, I).

Quem mora em quarto alugado dentro da casa de outra pessoa deve ler também o guia sobre aluguel de quarto, república e pensão, porque nem toda divisão de casa é sublocação. Para o quadro completo da lei, veja o resumo da Lei 8.245/91.

Sublocação total e parcial: qual a diferença

Na sublocação total, o inquilino sai e outra pessoa ocupa o imóvel inteiro. Na parcial, ele continua lá e repassa um cômodo, uma sala ou parte da loja.

A diferença tem efeito em três pontos:

Venda do imóvel. Se o imóvel está sublocado por inteiro, a preferência para comprar é primeiro do sublocatário e só depois do inquilino (art. 30). Se houver vários sublocatários, a preferência é de todos em conjunto ou de um só, se apenas um tiver interesse.
Renovatória. No aluguel comercial com sublocação total, só o sublocatário pode pedir a renovação compulsória (art. 51, § 1º).
Convivência. Na parcial, inquilino e sublocatário dividem o espaço, e os atritos de uso (horário, visitas, contas) caem no contrato entre os dois.

Sublocação residencial x sublocação comercial

As regras dos arts. 13 a 16 valem para os dois tipos. O que muda é o uso.

Na residencial, a sublocação costuma ser de quarto ou do imóvel inteiro durante uma viagem longa. O ponto sensível hoje é a hospedagem por aplicativo: repassar o apartamento por diárias sem o aval escrito do dono esbarra no art. 13, que exige consentimento para sublocar, ceder ou emprestar o imóvel. E, em prédio residencial, a convenção pode restringir esse uso, tema tratado no guia sobre aluguel por temporada, Airbnb e sublocação.

Na comercial, a sublocação é mais comum e mais valiosa: salas de consultório, coworking, quiosque dentro de loja. Aqui entra a renovatória. Se o sublocatário (do imóvel inteiro ou de parte dele) propõe a ação, sublocador e dono são citados juntos, salvo se o próprio sublocador ainda tiver prazo que permita renovar a sublocação. Na citação conjunta, se a ação for procedente, o dono fica diretamente obrigado à renovação (art. 71, parágrafo único). Quem tem ponto comercial deve ler o guia da ação renovatória.

Quem responde perante o proprietário na sublocação

Quem responde é o inquilino. O contrato do dono continua sendo com ele: aluguel, condomínio, IPTU (se o contrato passar ao inquilino) e danos no imóvel seguem na conta do locatário, mesmo que outra pessoa esteja morando lá.

E o sublocatário? A lei o coloca como responsável subsidiário, e só em duas situações (art. 16):

1. pelo valor que ele ainda deve ao inquilino, quando o dono processa o inquilino; 2. pelos aluguéis que vencerem durante esse processo.

Exemplo: o dono move ação contra o inquilino por três meses atrasados. O sublocatário, que paga R$ 1.000 por mês ao inquilino, está com dois meses em aberto. Ele pode ser chamado a pagar esses R$ 2.000 e os meses que vencerem enquanto a ação correr. Não responde, porém, pela dívida inteira do inquilino.

E se a sublocação não foi autorizada? Aí o dono tem motivo para encerrar a locação por infração legal e contratual (art. 9º, II) e pedir o despejo. Para o inquilino, o risco é perder o imóvel e ainda pagar multa contratual. Para o sublocatário, o risco é sair junto, como mostra o item seguinte.

O que acontece com a sublocação se o contrato principal acabar

Ela acaba junto. O art. 15 é direto: rescindida ou finda a locação, qualquer que seja a causa, resolvem-se as sublocações.

Isso vale para despejo por falta de pagamento, fim de prazo, retomada para uso próprio ou acordo entre dono e inquilino. O sublocatário não tem como "segurar" o imóvel com base no contrato dele.

Três consequências práticas:

Aviso no processo. Em qualquer ação de despejo, os sublocatários devem ser informados do pedido e podem entrar como assistentes (art. 59, § 2º). Veja os prazos no guia de despejo e aluguel atrasado.
Liminar. Se a locação acabou e o sublocatário continua no imóvel, a lei admite despejo com liminar (art. 59, § 1º, V).
Indenização. O sublocatário que perdeu o imóvel pode cobrar indenização de quem sublocou para ele (art. 15). Por isso, quem subloca deve pedir, antes de pagar, a cópia do contrato principal e a autorização escrita do dono.

Sublocação x cessão x empréstimo do imóvel

As três figuras aparecem juntas no art. 13 e dependem da mesma autorização. Mas não são a mesma coisa.

Figura	O que acontece	Quem fica responsável perante o dono
Sublocação	Inquilino aluga a um terceiro e continua no contrato	O inquilino; o sublocatário só de forma subsidiária (art. 16)
Cessão da locação	Inquilino sai e passa o contrato a outra pessoa, que assume o lugar dele	O novo inquilino, a partir da cessão aceita
Empréstimo (comodato)	Inquilino deixa alguém usar o imóvel sem cobrar	O inquilino

Um ponto de atenção para quem compra um ponto comercial "com contrato": se o dono não autorizou a cessão por escrito, nem respondeu a uma notificação no prazo, o antigo inquilino pode continuar preso ao contrato perante o dono.

Duas dúvidas que aparecem nas buscas

O que diz o art. 47 da Lei de locação? Ele trata de contrato residencial com prazo menor que 30 meses: vencido o prazo, a locação segue por tempo indeterminado e o dono só retoma em hipóteses da lista, como infração do art. 9º (o que inclui sublocar sem autorização), uso próprio ou vigência de mais de cinco anos.

E o art. 575 do Código Civil? Ele é da locação de coisas em geral, não da sublocação: se o locatário notificado não devolve o bem, paga o aluguel que o locador arbitrar enquanto o tiver, e o juiz pode reduzir esse valor se for excessivo. Para imóvel urbano, a regra principal continua sendo a Lei 8.245.

Checklist antes de sublocar ou de aceitar uma sublocação

Para o inquilino que quer sublocar:

leia o contrato: há cláusula proibindo ou permitindo?
peça autorização escrita do dono, ou notifique por escrito e guarde o comprovante;
cobre no máximo o valor do seu aluguel;
faça contrato escrito com o sublocatário, com prazo que não passe do seu.

Para quem vai entrar como sublocatário:

peça cópia do contrato principal e da autorização do dono;
confira se o aluguel do inquilino está em dia;
desconfie de valor acima do aluguel original;
guarde comprovantes de pagamento, que servem para o art. 16 e para eventual indenização.

Em caso de conflito, comece pela negociação por escrito. Se não houver acordo, o caminho é o Judiciário, com advogado ou pela Defensoria Pública, para quem não pode pagar.

Perguntas frequentes

Sublocar sem autorização é crime?

Não há crime na sublocação em si. É infração contratual e legal, que permite ao dono pedir o fim da locação e o despejo (art. 9º, II, da Lei 8.245). A lei pune como contravenção quem cobra, por motivo de locação ou sublocação, valor além do aluguel e dos encargos permitidos (art. 43, I).

O dono ficou calado depois que eu avisei. Posso sublocar?

A lei diz que a simples demora não vale como consentimento (art. 13, § 1º). Mas, se o inquilino notificou por escrito, o dono tem 30 dias para se opor formalmente (art. 13, § 2º). Em 2018, a Terceira Turma do STJ tratou o silêncio depois da notificação como autorização, num caso de cessão da locação.

Quanto posso cobrar de quem subloca de mim?

No máximo o valor da sua locação (art. 21). Em habitação coletiva multifamiliar, a soma dos aluguéis cobrados pode chegar ao dobro do aluguel. Se cobrar acima, o sublocatário pode reduzir o pagamento até o teto (art. 21, parágrafo único).

O sublocatário deve aluguel ao proprietário?

Não diretamente. Ele responde de forma subsidiária: quando o dono processa o inquilino, o sublocatário responde pelo que ainda deve ao inquilino e pelos aluguéis que vencerem durante o processo (art. 16).

Se o dono despejar o inquilino, o sublocatário sai também?

Sim. Finda ou rescindida a locação, as sublocações se resolvem (art. 15). O sublocatário deve ser avisado da ação e pode entrar como assistente (art. 59, § 2º), e pode cobrar indenização de quem sublocou para ele.

Sublocar no Airbnb conta como sublocação?

Repassar o imóvel ou um quarto a terceiros, mesmo por poucos dias, em regra é tratado como sublocação ou cessão, e por isso depende do consentimento prévio e escrito do dono (art. 13). Em prédio residencial, a convenção do condomínio ainda pode limitar a hospedagem.