Rescisão do contrato de aluguel: quem pode encerrar, quando há multa e o passo a passo

Antes de tudo: rescisão, distrato e denúncia não são a mesma coisa

Quem procura "rescisão do contrato de aluguel" quer saber uma coisa só: como sair do contrato sem prejuízo. Mas a Lei 8.245/1991 trata de caminhos diferentes, e cada um tem custo e prazo próprios.

Termo	O que é	Exemplo
Distrato (mútuo acordo)	Dono e inquilino combinam o fim	Os dois assinam um termo com data de saída
Denúncia	Uma das partes avisa que quer encerrar, quando a lei permite	Inquilino em contrato vencido avisa com 30 dias
Resolução por infração	O contrato acaba porque alguém descumpriu	Falta de pagamento, obra sem autorização
Término do prazo	O contrato chega ao fim	Contrato de 30 meses que vence

No dia a dia, tudo isso vira "rescisão". Neste guia usamos a palavra no sentido amplo e mostramos qual regra vale em cada caso.

A regra-base: o prazo prende o dono, não o inquilino

O art. 4º da Lei do Inquilinato é o ponto de partida. Ele diz duas coisas.

A primeira: durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel.

A segunda: o locatário pode devolvê-lo, pagando a multa combinada, proporcional ao tempo de contrato cumprido. Se o contrato não fixar multa, vale a que o juiz estipular.

Há uma exceção. No aluguel sob medida (built to suit), do art. 54-A, a regra é outra: o inquilino que sai antes paga a multa combinada, que não pode passar da soma dos aluguéis que faltam até o fim do contrato (art. 54-A, § 2º).

Quando o inquilino quer sair

Antes do fim do prazo

O inquilino pode sair a qualquer momento. O custo é a multa proporcional.

Veja um exemplo simples, com números hipotéticos:

Contrato de 30 meses, multa de 3 aluguéis;
Aluguel de R$ 2.000;
Inquilino sai depois de 12 meses, faltando 18.

Conta: 3 aluguéis × 18/30 = 1,8 aluguel. A multa fica em R$ 3.600.

Os detalhes do cálculo, inclusive quando o contrato é omisso, estão no guia de multa proporcional na rescisão antecipada.

Sem multa: transferência pelo empregador

O parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a saída decorre de transferência pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em outra cidade. A condição é avisar o dono por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência. A notícia sobre o inquilino transferido pela empresa mostra os limites dessa regra.

Sem multa: reparo que dura mais de 30 dias

Se o imóvel precisar de reparo urgente que cabe ao dono, o inquilino tem de permitir a obra. Se o reparo passar de 10 dias, ele tem direito a abatimento proporcional no aluguel. Se passar de 30 dias, pode resilir o contrato (art. 26, parágrafo único).

Depois do prazo, com contrato prorrogado

Vencido o prazo, se o inquilino continua no imóvel, a locação passa a ser por prazo indeterminado. Aí ele pode encerrar com aviso por escrito de 30 dias (art. 6º).

E se não avisar? O dono pode exigir o valor de um mês de aluguel e encargos vigentes na saída (art. 6º, parágrafo único).

O aviso pode ser por e-mail?

Sim. A Terceira Turma do STJ, com relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que a lei não exige meio específico para o aviso escrito, e que o e-mail serve. A decisão foi noticiada em 2024. O ponto central é provar que o aviso chegou: tentativa frustrada de envio não basta.

Na prática, guarde a resposta do proprietário ou da imobiliária. Se não vier, mande também por outro meio com comprovante de recebimento.

Quando o proprietário quer o imóvel de volta

Durante o prazo: só nos casos do art. 9º

O dono não pode pedir o imóvel só porque quer. O art. 9º lista quatro hipóteses em que a locação pode ser desfeita, inclusive durante o prazo:

1. Mútuo acordo; 2. Infração legal ou contratual; 3. Falta de pagamento do aluguel e dos encargos; 4. Reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel, ou que ele se recuse a permitir.

Um exemplo recente de infração: em 10/11/2026, a Justiça do Rio deu 15 dias para um inquilino preso por agredir vizinhas deixar o apartamento, em decisão provisória noticiada pelo Extra.

Venda do imóvel

Se o imóvel for vendido, o comprador pode denunciar a locação com 90 dias para a desocupação (art. 8º). Ele não pode fazer isso se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula.

O comprador tem 90 dias, contados do registro da venda, para exercer esse direito. Depois disso, presume-se que concordou em manter a locação. Os detalhes estão no guia sobre venda do imóvel alugado e direito de preferência.

Depois do prazo: depende do tamanho do contrato

Aqui está a diferença que mais confunde.

Contrato residencial	O que acontece no fim do prazo
Escrito, de 30 meses ou mais (art. 46)	Acaba no prazo, sem aviso. Se o inquilino fica mais de 30 dias sem oposição, vira prazo indeterminado, e o dono pode denunciar a qualquer tempo com 30 dias para sair
Verbal ou com menos de 30 meses (art. 47)	Prorroga sozinho por prazo indeterminado. O dono só retoma nos casos da lei: art. 9º; uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou moradia de pai, mãe ou filho sem imóvel próprio; demolição ou obra licenciada que aumente a área em pelo menos 20 por cento; fim do emprego ligado à moradia, ou vigência ininterrupta acima de 5 anos

Quem tem contrato de 12 meses, portanto, não pode ser obrigado a sair só porque o prazo venceu. Veja o guia do fim do contrato, prorrogação e retomada.

O dono não pode retirar o inquilino por conta própria

Seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do proprietário para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º). Trocar fechadura, cortar água ou tirar móveis não é caminho legal.

Depois da sentença, o prazo para sair é, em regra, de 30 dias (art. 63). Cai para 15 dias se o despejo se basear no art. 9º, na denúncia do art. 46, § 2º, ou se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença (art. 63, § 1º).

Há casos de liminar para saída em 15 dias, listados no art. 59, § 1º, como falta de pagamento em contrato sem garantia e acordo escrito descumprido. O guia de despejo e aluguel atrasado explica cada hipótese.

Quando a multa é devida e quando não é

Situação	Multa?	Base
Inquilino sai antes do prazo	Sim, proporcional	Art. 4º
Transferência pelo empregador, com aviso escrito de 30 dias	Não	Art. 4º, parágrafo único
Reparo urgente que dura mais de 30 dias	Não, pode resilir	Art. 26, parágrafo único
Contrato já por prazo indeterminado, com aviso de 30 dias	Não	Art. 6º
Prazo indeterminado sem aviso	Um mês de aluguel e encargos	Art. 6º, parágrafo único
Distrato	O que for combinado no termo	Art. 9º, I
Infração do inquilino ou falta de pagamento	Multa do contrato, se prevista, e débitos	Art. 9º, II e III

Atenção à cláusula de "multa integral em qualquer caso": o art. 4º fala em multa proporcional ao período cumprido, e é por essa conta que a cobrança costuma ser discutida.

Passo a passo para encerrar o contrato

1. Leia o contrato. Veja prazo, multa, forma de aviso e quem faz a vistoria. 2. Descubra em qual caso você está. Dentro ou fora do prazo? Contrato de 30 meses ou mais, ou de menos? 3. Mande o aviso por escrito. Data de saída, endereço e pedido de agendamento da vistoria. E-mail serve, se houver prova de recebimento. 4. Se for acordo, formalize. Um termo de distrato assinado pelas partes evita cobrança futura. Com duas testemunhas e prazo de saída de pelo menos 6 meses, o descumprimento permite liminar de despejo (art. 59, § 1º, I). 5. Faça a vistoria de saída. Compare com a vistoria de entrada. O inquilino deve devolver o imóvel como recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). 6. Quite as contas. Luz, água, gás e condomínio até a data da entrega. 7. Entregue as chaves com recibo. Sem recibo, a discussão sobre até quando corre o aluguel fica aberta. 8. Peça a devolução da garantia. Caução em dinheiro volta com os rendimentos da poupança. Veja o guia de caução no aluguel.

Erros comuns que custam dinheiro

Sair sem aviso em contrato prorrogado e levar cobrança de um mês de aluguel.
Entregar as chaves ao porteiro sem recibo do locador ou da imobiliária.
Não fazer vistoria de saída e receber depois uma conta de pintura e reparos sem prova contrária. O guia de devolução do imóvel e vistoria mostra o que pode ser cobrado.
Esquecer o fiador. A garantia, em regra, vai até a entrega das chaves. O guia do fiador explica.
Proprietário que pede o imóvel no meio do contrato sem base no art. 9º. O inquilino pode recusar.
Contrato verbal tratado como se não existisse. Ele vale e segue o art. 47. Veja o guia do contrato de aluguel verbal.

Quando buscar ajuda

Se houver cobrança que parece indevida ou ameaça de retirada sem processo, guarde provas e procure a Defensoria Pública, se não puder pagar advogado, ou um advogado de sua confiança. Para revisar como o contrato deve ser montado desde o início, leia o guia completo do contrato de aluguel residencial.

Valores e regras conferidos na Lei 8.245/1991 atualizada, em 11/11/2026.

Perguntas frequentes

O inquilino pode sair antes do fim do contrato de aluguel?

Pode. O art. 4º da Lei 8.245 permite devolver o imóvel pagando a multa do contrato, proporcional ao tempo cumprido, ou a que o juiz fixar se o contrato for omisso. A exceção legal é o aluguel sob medida (built to suit), do art. 54-A.

O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?

Durante o prazo combinado, não (art. 4º). Só nos casos do art. 9º: acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento ou reparos urgentes determinados pelo poder público. E também se o imóvel for vendido, nas condições do art. 8º.

Quanto tempo de aviso o inquilino precisa dar?

No contrato por prazo indeterminado, 30 dias por escrito (art. 6º). Sem aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos. Na transferência pelo empregador, o aviso escrito de 30 dias é condição para ficar sem multa.

O aviso de rescisão pode ser por e-mail?

Pode. A Terceira Turma do STJ entendeu, em decisão noticiada em 2024, que a lei não fixa o meio do aviso escrito e que o e-mail serve, desde que se garanta que chegou ao locador.

Qual é a diferença entre rescisão, distrato e denúncia?

Distrato é o fim por acordo das duas partes. Denúncia é o aviso de uma parte de que quer encerrar, nos casos em que a lei permite. Rescisão é o termo usado no dia a dia para todos esses casos, e também para o fim por descumprimento.

O que o inquilino deve guardar ao sair?

Comprovante do aviso, laudo de vistoria de saída assinado ou com fotos datadas, recibo de entrega das chaves e quitação das contas de consumo e do condomínio.