Lei 8.245/91 explicada: o mapa da Lei do Inquilinato artigo por artigo para o proprietário

Qual é o número da Lei do Inquilinato e o que ela regula

A Lei do Inquilinato é a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991. Quem procura "lei 8.245/91" está procurando a mesma norma.

Ela regula a locação de imóvel urbano, logo no art. 1º. E o parágrafo único do mesmo artigo já tira da lei várias situações, que continuam no Código Civil ou em leis especiais:

• imóveis da União, dos estados e dos municípios, de suas autarquias e fundações;
• vagas autônomas de garagem e espaços para estacionamento;
• espaços para publicidade;
• apart-hotéis, hotéis-residência e equiparados que prestam serviços regulares;
• arrendamento mercantil (leasing).

Antes de qualquer dúvida, pergunte: meu contrato está mesmo na Lei 8.245? Quem aluga só uma vaga de garagem não usa os prazos e o despejo da lei.

O panorama dos direitos de quem aluga está no guia de direitos e deveres do proprietário na Lei do Inquilinato. Aqui o foco é mostrar onde cada assunto está na lei.

Lei 8.245/91 comentada: como ler a estrutura da lei

A lei vai até o art. 90 (com o 54-A acrescentado em 2012 e os arts. 87 e 88 vetados), dividida em três títulos. O mapa abaixo foi montado a partir do texto atualizado da Câmara dos Deputados, conferido em 08/11/2026.

Onde a Lei 8.245 for omissa, valem o Código Civil e o Código de Processo Civil (art. 79).

Disposições gerais: contrato, prazo e forma da locação

Os primeiros artigos respondem às perguntas que mais aparecem no começo de um contrato.

Prazo. O contrato pode ter qualquer prazo, mas, se for de dez anos ou mais, precisa da concordância do cônjuge (art. 3º). Sem ela, o cônjuge não fica obrigado ao tempo que passar de dez anos.

Mais de um inquilino. Salvo cláusula em contrário, são solidários (art. 2º): o aluguel inteiro pode ser cobrado de qualquer um.

O dono não pode pedir o imóvel antes do fim do prazo (art. 4º). O inquilino pode devolver antes, pagando a multa do contrato, reduzida na proporção do tempo já cumprido; sem multa no contrato, o juiz fixa o valor. Se ele for transferido pelo empregador para outra cidade e avisar por escrito com 30 dias de antecedência, fica livre da multa. O cálculo está no guia de multa proporcional na rescisão antecipada.

Para reaver o imóvel, a ação é a de despejo (art. 5º), seja qual for o motivo do fim da locação.

Venda do imóvel alugado. Quem compra pode encerrar a locação com 90 dias para a desocupação (art. 8º), salvo contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbado na matrícula. O inquilino tem preferência na compra (arts. 27 a 34) e 30 dias para aceitar a proposta por inteiro (art. 28).

Sublocação e empréstimo. Ceder, sublocar ou emprestar o imóvel depende de consentimento prévio e escrito do dono (art. 13). A demora em se opor não vale como autorização.

Direitos e deveres do locador e do locatário em resumo

Os deveres estão nos arts. 22 e 23. Para o proprietário, os pontos que mais geram briga são estes:

Duas armadilhas: o IPTU é do dono, a menos que o contrato passe a conta ao inquilino, e a taxa de análise de cadastro é do locador, por lei. O item a item está no guia de condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel.

Benfeitorias. Salvo cláusula em contrário, as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis, só se autorizadas, com direito de retenção (art. 35). As voluptuárias não são indenizadas, mas podem ser retiradas sem danificar o imóvel (art. 36).

Garantias, aluguel e reajuste na Lei do Inquilinato

O valor é livre (art. 17), com três proibições: aluguel em moeda estrangeira, atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo. As partes podem, de comum acordo, mudar o valor e a cláusula de reajuste (art. 18). Sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, qualquer lado pode pedir a revisão judicial para ajustar ao preço de mercado (art. 19).

O reajuste residencial segue a legislação específica (art. 17, parágrafo único). Para escolher o índice, veja o guia de índice de reajuste do aluguel.

Aluguel adiantado é proibido (art. 20), com duas exceções: temporada e contrato sem nenhuma garantia (art. 42). Nesse último caso, o dono pode exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês que vai vencer.

Garantias. O art. 37 lista quatro: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma no mesmo contrato.

A caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel e deve ir para a poupança, com o rendimento devolvido ao inquilino (art. 38, § 2º). E qualquer garantia vai até a devolução das chaves, mesmo se o contrato virar indeterminado, salvo cláusula em contrário (art. 39).

Pedir duas garantias não é só nulo. O art. 43 trata como contravenção penal exigir mais de uma garantia, cobrar além do aluguel e encargos permitidos ou cobrar adiantado fora das exceções, com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze aluguéis, revertida ao inquilino.

O comparativo entre as modalidades está no guia de garantia do aluguel: caução, fiador, seguro-fiança e capitalização.

Rescisão, desocupação e despejo: visão geral

Aqui está a regra que mais pesa na decisão do proprietário: o prazo do contrato residencial muda o direito de retomada.

Contrato escrito de 30 meses ou mais (art. 46). Acabou o prazo, acabou a locação, sem aviso. Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição, o contrato vira indeterminado, e o dono pode pedi-lo a qualquer momento, com 30 dias para a saída.

Contrato verbal ou de menos de 30 meses (art. 47). Vence e se prorroga sozinho. O dono só retoma nos casos da lista:

• os do art. 9º: acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo poder público;
• fim do contrato de trabalho, se a moradia estava ligada ao emprego;
• uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de pai, mãe, filho ou outro ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio;
• demolição e edificação licenciada, ou obras aprovadas pelo poder público que aumentem a área construída em pelo menos 20 por cento (50 por cento em hotel ou pensão);
• locação ininterrupta por mais de cinco anos.

O passo a passo da retomada para morar está em retomada para uso próprio.

Despejo. As ações da lei correm durante as férias forenses e o recurso contra a sentença não suspende o despejo (art. 58). Em algumas hipóteses o juiz dá liminar para sair em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o dono deposite caução de três aluguéis (art. 59, § 1º). Julgado o despejo, o mandado dá 30 dias para a saída voluntária, ou 15 em casos como o do art. 9º (art. 63). Prazos de purga da mora e liminar por falta de pagamento estão no guia de despejo e aluguel atrasado.

Locação comercial e por temporada: o que muda

Temporada (art. 48): até 90 dias, para lazer, curso, tratamento de saúde, obras no imóvel do inquilino e casos parecidos, mobiliado ou não. Aqui o aluguel adiantado é permitido.

Não residencial (arts. 51 a 57). O ponto central é a renovação compulsória (art. 51). O lojista tem direito a renovar por igual prazo se cumprir três requisitos juntos:

• contrato escrito e por prazo determinado;
• prazo mínimo, ou soma de contratos escritos sem interrupção, de cinco anos;
• mesmo ramo de comércio há pelo menos três anos seguidos.

Veja os documentos e a janela de prazo em ação renovatória do aluguel comercial.

Em shopping center, valem as condições pactuadas, mas há despesas que o empreendedor não pode cobrar do lojista (art. 54). No contrato sob medida (locação não residencial por prazo determinado em que o dono compra, constrói ou faz reforma substancial no imóvel para o inquilino), também prevalece o contrato, e a multa por saída antecipada não passa da soma dos aluguéis que faltam (art. 54-A).

O que o contrato não pode mudar

O art. 45 fecha o sistema: são nulas as cláusulas que tentem fugir dos objetivos da lei, em especial as que proíbam a prorrogação do art. 47, afastem a renovatória do art. 51 ou cobrem dinheiro por isso. O contrato decide valor, índice e multa, mas não apaga essas duas proteções.

Onde consultar o texto oficial da Lei 8.245/91

Há duas fontes oficiais abertas: o Planalto e a versão atualizada da Câmara dos Deputados, que indica ao lado de cada artigo a lei que mudou o texto.

Como saber se a versão está em vigor? Procure as marcas de alteração. As mais frequentes são da Lei 12.112/2009, que mexeu em fiança, despejo e prazos, e da Lei 12.744/2012, que alterou o art. 4º e criou o art. 54-A. PDF sem essas marcas é texto antigo.

Para ver como esses artigos viram cláusulas de contrato, leia o guia completo do contrato de aluguel residencial.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 12.112/2009, que alterou a Lei do Inquilinato
• Câmara dos Deputados - Lei 12.744/2012, que criou o art. 54-A