Rateio de condomínio: tabela do que o inquilino e o dono pagam, item por item

Como funciona o rateio de condomínio

O boleto do condomínio chegou mais alto, com uma linha "chamada extra" e outra "fundo de reserva". Quem paga cada parte: você, que aluga, ou o dono do apartamento?

Antes da divisão entre inquilino e proprietário, vem outra conta: a divisão entre as unidades do prédio. É isso que se chama rateio.

O caminho é sempre o mesmo:

1. O síndico elabora o orçamento de receitas e despesas do ano (art. 1.348, VI, do Código Civil). 2. A assembleia anual aprova o orçamento e as contribuições (art. 1.350). 3. O total é dividido entre as unidades pelo critério da convenção. 4. A administradora emite o boleto de cada unidade, em nome do condômino.

Só depois disso entra a Lei do Inquilinato, que decide quem, dentro do apartamento alugado, arca com cada pedaço. Se quiser a visão geral de todas as contas do aluguel, incluindo IPTU, veja o guia de condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel.

Rateio por fração ideal ou por unidade: o que diz a convenção

A regra padrão está no art. 1.336, I, do Código Civil: cada condômino contribui na proporção da sua fração ideal, "salvo disposição em contrário na convenção". A Lei 4.591/1964 diz o mesmo no art. 12, § 1º, referindo-se à fração ideal de terreno.

Fração ideal é a parte do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade. Ela consta da matrícula e da convenção. Apartamento maior, em regra, tem fração maior.

Existem dois modelos principais:

O critério só muda com alteração da convenção, que exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

E a cobertura que paga mais? Em 2020, a 3ª Turma do STJ, com relatoria do ministro Villas Bôas Cueva, negou o recurso de donos de uma cobertura que queriam pagar o mesmo que os demais. Como a convenção previa o rateio pela fração ideal, não havia violação da lei. O tema ainda gera ações em tribunais estaduais, mas o ponto de partida é o que a convenção diz.

Para o inquilino, o critério do rateio importa por um motivo simples: ele define quanto da cota ordinária vai cair no seu boleto. Vale ler a convenção antes de alugar uma cobertura ou um apartamento grande.

Taxas de condomínio: quem paga cada item (tabela)

A Lei do Inquilinato traz duas listas. O art. 22, parágrafo único, enumera despesas extraordinárias, que são do proprietário. O art. 23, § 1º, enumera despesas ordinárias, que são do inquilino. As duas listas usam a palavra "especialmente", ou seja, são exemplos, não um rol fechado.

Repare no par instalação x manutenção. Comprar e instalar o sistema de câmeras é do dono. Manter as câmeras funcionando, mês a mês, é do inquilino.

Despesas ordinárias e extraordinárias no rateio

O critério de fundo está no próprio art. 22: extraordinárias são as despesas que não se referem "aos gastos rotineiros de manutenção do edifício". Ordinárias, pelo art. 23, § 1º, são as necessárias à administração do condomínio.

Com essa chave, dá para classificar itens que não estão nas listas. Alguns exemplos, que são leitura da lei e não regra expressa:

• Remuneração do síndico e da administradora. É gasto de administração, por isso tende a ser ordinário.
• Seguro obrigatório do prédio. O Código Civil exige seguro de toda a edificação (art. 1.346), e cabe ao síndico contratá-lo (art. 1.348, IX). Por ser despesa obrigatória e recorrente da administração, tende a ser tratado como ordinário. Como não aparece em nenhuma das listas, é um bom item para o contrato prever.
• Multa por infração ao regimento. Se foi o inquilino quem descumpriu a regra (barulho, obra sem aviso), a obrigação de cumprir a convenção é dele (art. 23, X). Conforme a convenção, a multa pode ser cobrada do dono ou do próprio ocupante, já que o Código Civil fala em sanções para "condôminos, ou possuidores" (art. 1.334, IV). Se cair no dono, ele pode pedir o reembolso ao inquilino.
• Juros e multa do boleto atrasado. Pelo Código Civil, a multa por atraso no condomínio é de até 2 por cento (art. 1.336, § 1º). Arca com ela quem deu causa ao atraso.

Diante de um item novo, a pergunta que resolve a maioria dos casos é esta: é rotina de manutenção ou investimento no prédio?

Rateio extra do condomínio: como tratar no aluguel

"Rateio extra" ou "chamada de capital" é só o nome da cobrança. O que define quem paga é a finalidade.

Duas situações bem diferentes podem aparecer com o mesmo nome:

1. Chamada para cobrir o caixa, porque a inadimplência subiu ou a conta de luz veio alta. Isso é rateio de saldo devedor de despesa ordinária. Fica com o inquilino, salvo se o rombo for de período anterior ao início da locação. 2. Chamada para obra, como pintura da fachada, que a lei lista como extraordinária, ou troca do telhado, que tende a ser tratada como obra estrutural. Fica com o proprietário.

Por isso, peça a ata da assembleia que aprovou a chamada. É nela que aparece a finalidade.

Quem paga o condomínio perante o condomínio: locador ou locatário

Aqui está um ponto que muitos guias não explicam. A divisão da Lei do Inquilinato vale entre inquilino e proprietário. Para o condomínio, o devedor é o condômino, o dono da unidade (art. 1.336, I, do Código Civil, e art. 12 da Lei 4.591/1964).

Na prática:

• Se o inquilino não paga a cota ordinária, o condomínio cobra o proprietário. O dono paga e cobra o inquilino, inclusive na ação de despejo.
• Se o dono não paga a extraordinária, o inquilino não pode ser obrigado a cobri-la. Mas a dívida segue a unidade: quem compra o imóvel responde pelos débitos anteriores com o condomínio (art. 1.345).
• O inquilino tem a obrigação de entregar ao dono, de imediato, os documentos de cobrança de encargos do condomínio que receber (art. 23, VII).

E na assembleia? Pelo art. 24, § 4º, da Lei 4.591/1964, o inquilino pode votar nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias, se o dono não comparecer. Esse direito ganhou atenção com a discussão sobre o custo da escala 6x1 nos prédios, tratada nas notícias sobre o voto do inquilino na assembleia e sobre o impacto da 6x1 no condomínio.

Como o inquilino confere o rateio na prestação de contas

O art. 23, § 2º, da Lei do Inquilinato é a principal ferramenta do inquilino. Ele só fica obrigado às despesas ordinárias se forem comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal. E pode exigir essa comprovação a qualquer tempo. O proprietário, por sua vez, deve exibir os comprovantes das parcelas cobradas quando o inquilino pedir (art. 22, IX).

Passo a passo para conferir:

1. Peça a previsão orçamentária aprovada do ano e a ata da assembleia. 2. Confira a fração ideal da unidade na convenção e multiplique pelo total do mês. O resultado deve bater com a cota ordinária do boleto. 3. Separe as linhas do boleto. Fundo de reserva, chamada de obra e "taxa extra" precisam de explicação. 4. Compare com o balancete mensal, que costuma ficar disponível no portal da administradora ou com o síndico. 5. Peça por escrito o que não conseguir conferir. O guia de condomínio e IPTU traz um modelo curto de pedido de comprovação.

Exemplo prático de boleto dividido entre inquilino e proprietário

Um exemplo hipotético, com números simples, para mostrar a conta.

O prédio tem 32 unidades e orçamento mensal aprovado de R$ 48.000 para despesas ordinárias. A convenção adota a fração ideal, e o apartamento alugado tem fração de 0,025 (2,5 por cento do total).

Resultado: o inquilino arca com R$ 1.200 e o proprietário com R$ 270. Se o inquilino paga o boleto inteiro, os R$ 270 são do dono e devem ser reembolsados, da forma que o contrato combinar.

E se a convenção dividisse em partes iguais? A cota ordinária seria R$ 48.000 ÷ 32 = R$ 1.500. O mesmo apartamento pagaria R$ 300 a mais por mês. Uma cobertura com fração de 0,05, ao contrário, cairia de R$ 2.400 para R$ 1.500.

O que o contrato de locação deve prever sobre o rateio

O contrato não muda a natureza das despesas, mas evita briga. Inclua:

• Quem paga o boleto ao condomínio e como o dono reembolsa as extraordinárias (desconto no aluguel do mês seguinte, por exemplo).
• Prazo para o dono entregar o comprovante das parcelas cobradas.
• Tratamento dos itens fora das listas da lei, como seguro do prédio e remuneração da administradora.
• Despesas anteriores à locação: saldo devedor e reposição de fundo de antes da entrada ficam com o dono.

Um cuidado. O art. 22, VIII, permite que o contrato transfira impostos ao inquilino ("salvo disposição expressa em contrário"). O inciso X, das despesas extraordinárias, não tem essa ressalva. E o art. 45 declara nulas as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei. Pela leitura desses artigos, cláusula que joga todas as extraordinárias no inquilino é contestável. Se o seu contrato tem essa cláusula, vale conversar com o dono antes de pagar ou buscar orientação na Defensoria Pública ou com um advogado.

Para entender o restante das obrigações de cada lado, veja o resumo da Lei 8.245/1991.

Regras conferidas no texto atualizado das leis em 12/11/2026. O exemplo numérico é ilustrativo; valores e critérios de rateio dependem da convenção e da assembleia de cada prédio.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 10.406/2002 (Código Civil), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 4.591/1964 (condomínio em edificações), texto atualizado
• IRIB - STJ: não há ilegalidade na taxa de condomínio mais alta para apartamento com fração ideal maior