Revisional de aluguel comercial: 3 anos de contrato, provisório de 80 por cento e o que muda na loja

O que é a revisional de aluguel comercial

Sua loja paga um aluguel que ficou muito acima do que a rua cobra hoje? Ou você é dono de um ponto que rende metade do que os vizinhos recebem?

A revisional é a ação que resolve esse descompasso. O juiz não aplica índice nenhum: ele manda apurar quanto aquele imóvel vale no mercado e fixa o novo aluguel. A base é o art. 19 da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que vale para residencial e comercial.

O contrato continua o mesmo. Muda só o preço, e às vezes a forma de reajuste. A regra geral da revisional, para todo tipo de imóvel, está no guia sobre a ação revisional do aluguel, o prazo de três anos e o provisório. Aqui o foco é o que pesa no ponto comercial.

Quem pode pedir a revisão

Os dois lados. A lei diz "o locador ou locatário".

• O dono pede quando o aluguel ficou para trás, por exemplo porque a região se valorizou ou porque o índice do contrato subiu menos que o mercado.
• O lojista pede quando o aluguel ficou acima do que se cobra por imóveis parecidos, por exemplo depois de anos de reajuste por um índice que disparou.

Em locação comercial, o pedido do inquilino faz sentido com frequência. O ponto pesa no caixa todo mês, e a conta de manter a loja muda quando o bairro perde movimento.

Requisitos para entrar com a ação

São três, e todos aparecem na própria lei.

1. Não haver acordo. O art. 19 começa com "Não havendo acordo". Na prática, vale guardar a proposta enviada e a recusa, ou o silêncio. 2. Três anos de contrato ou do último acordo de valor. Explicado em detalhe abaixo. 3. Não estar correndo prazo para sair do imóvel. O art. 68, § 1º, proíbe a revisional enquanto corre prazo de desocupação, inclusive o de 30 dias do art. 57, que é o aviso que o dono pode dar na locação comercial por prazo indeterminado.

Esse terceiro ponto pode pegar o lojista de surpresa. Se ele fica mais de 30 dias no imóvel depois do fim do prazo, sem oposição do dono, a locação passa a prazo indeterminado (art. 56, parágrafo único). Se o dono notificar a saída, a revisional deixa de caber enquanto o prazo corre.

Prazo mínimo do contrato: como contar os três anos

A contagem começa em uma de duas datas:

• o início do contrato, se o valor nunca foi renegociado;
• a data do último acordo que fixou outro aluguel.

E o reajuste anual pelo IGP-M ou IPCA? A leitura mais aceita é que ele não reinicia o prazo, porque é só a aplicação do que já estava no contrato, e não um "acordo" de novo valor como diz o art. 19. O que zera a contagem é a renegociação do valor, como um desconto combinado durante uma crise ou um aumento acertado por aditivo.

Um exemplo. Contrato de março de 2022, com desconto negociado por escrito em agosto de 2024. A revisional, nesse caso, só cabe a partir de agosto de 2027.

Por isso vale ler com atenção qualquer aditivo antes de assinar. Um desconto temporário, se escrito como novo valor de aluguel, pode adiar em três anos a sua chance de ir à Justiça.

Revisional ou renovatória: qual usar na loja

Quem tem loja precisa conhecer as duas ações, porque elas se cruzam.

Na renovatória, o dono pode discutir o valor na contestação e pedir aluguel provisório de até 80 por cento do que pede (art. 72, § 4º). Então, se o contrato está perto do fim e o lojista tem direito à renovação, o preço vai ser discutido de qualquer jeito. Detalhes da janela e dos documentos estão no guia da ação renovatória do aluguel comercial.

Documentos e provas do valor de mercado

A petição precisa indicar o valor do aluguel pretendido (art. 68, I). Sem número, não há revisional.

O que costuma acompanhar o pedido:

• contrato e aditivos, para provar os três anos;
• comprovantes dos últimos aluguéis pagos;
• proposta de acordo e resposta, se houver;
• anúncios de imóveis parecidos na mesma região, com data, área e valor;
• parecer de avaliação feito por corretor ou engenheiro, quando possível.

Um erro comum é comparar a loja com imóveis de outro perfil. Loja de esquina com vitrine para avenida não se compara com sala de fundos em galeria. Quanto mais parecidos os imóveis comparados, mais peso tem a prova.

E as reformas que o lojista fez? A Corte Especial do STJ decidiu, no EREsp 1.411.420, que a revisional pode considerar benfeitorias e acessões feitas pelo locatário com autorização do dono. Antes, a Quarta Turma entendia que isso só valia na renovatória. Segundo resumo publicado pelo próprio STJ em setembro de 2022, o caso envolvia imóvel cuja área construída tinha se multiplicado por cinco. Para o lojista, a lição prática é que a obra autorizada pode encarecer o próprio aluguel.

Aluguel provisório durante o processo

Aqui está o efeito mais rápido da ação. Se houver pedido, o juiz fixa um aluguel provisório, devido desde a citação (art. 68, II), com limites diferentes conforme quem pede.

O réu pode pedir, até a audiência, que o provisório seja revisto, juntando seus próprios dados (art. 68, III). Esse pedido interrompe o prazo para recorrer da decisão que fixou o provisório (art. 68, V). E o provisório segue sendo reajustado na periodicidade do contrato enquanto o processo corre (art. 68, § 2º).

Perícia, sentença e o acerto das diferenças

Na audiência, o réu apresenta contestação com contraproposta de valor, se discordar. Sem acordo, o juiz manda fazer perícia, se necessária, e marca a audiência de instrução (art. 68, IV).

O rito sumário citado na Lei do Inquilinato foi extinto pelo CPC de 2015. O art. 1.049 do CPC manda seguir o procedimento comum, com as regras próprias da lei especial. Quando há perícia de avaliação, é ela que define o número que o juiz vai usar.

Na sentença, o novo aluguel retroage à citação (art. 69). As diferenças, descontados os provisórios já pagos, são cobradas corrigidas depois do trânsito em julgado, nos próprios autos (art. 69, § 2º).

Veja o efeito no exemplo do dono que pediu R$ 20.000. Se o juiz fixou provisório de R$ 16.000 e a sentença final deu R$ 18.000, cada mês desde a citação gera R$ 2.000 de diferença. Em 15 meses de processo, o lojista deve R$ 30.000, mais correção, de uma vez.

A sentença também pode, a pedido do dono, mudar a periodicidade do reajuste e trocar o índice do contrato (art. 69, § 1º). Para entender as opções de índice, veja o guia sobre o índice de reajuste do aluguel.

Shopping e built to suit: as duas exceções

Shopping center. O art. 54 manda prevalecer as condições pactuadas entre lojista e empreendedor. Em decisão divulgada em 30 de setembro de 2021, a Terceira Turma do STJ, no REsp 1.947.694, manteve o aluguel percentual de um hipermercado em shopping. O caso era uma renovatória. A tese: a diferença entre o percentual e o valor de mercado não basta; é preciso mostrar desequilíbrio causado por evento imprevisível. As demais regras de shopping estão no guia de locação em shopping center.

Built to suit. É o imóvel comprado, construído ou reformado pelo dono sob medida para a empresa. O art. 54-A, § 1º, permite combinar a renúncia ao direito de revisão durante o contrato. Mesmo sem renúncia, o STJ exigiu condições estritas para revisar, como contamos na notícia sobre a revisão no built to suit.

Fora do built to suit, a lei não prevê renúncia à revisional, e a cláusula que a proíba pode ser contestada com base no art. 45, que declara nulas as cláusulas que tentem afastar os objetivos da lei.

Custos, riscos e alternativas

Antes de entrar, faça três contas.

1. O valor da causa. São 12 meses de aluguel (art. 58, III). É a base das custas iniciais, que cada estado fixa na sua tabela. 2. A perícia. O perito é pago adiantado por quem pediu a prova, ou em rateio se ambos pediram (art. 95 do CPC). 3. O risco de o valor andar para o outro lado. O juiz fixa o preço de mercado que a perícia apurar, não o que você pediu. O lojista que pede redução pode ver a perícia confirmar o valor atual.

E a alternativa? O art. 18 permite renegociar a qualquer tempo, sem esperar três anos. Um aditivo com novo valor resolve sem perícia, sem custas e sem esperar sentença.

Só um cuidado. Se houver fiador, ele deve assinar o aditivo. Pela Súmula 214 do STJ, "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Aumento combinado sem ele pode ficar sem garantia na parte que excede o valor antigo.

Para ver todas as regras do ponto comercial em um lugar só, consulte o guia completo do aluguel de sala comercial.

O que é regra, o que é entendimento e o que depende do caso

• Regra da lei: três anos (art. 19); provisório de 80 por cento (art. 68, II); retroação à citação (art. 69); valor da causa de 12 meses (art. 58, III); renúncia permitida no built to suit (art. 54-A, § 1º).
• Entendimento de tribunal: benfeitorias autorizadas entram na revisional (Corte Especial, EREsp 1.411.420); aluguel percentual de shopping só muda com fato imprevisível (REsp 1.947.694, caso de renovatória).
• Depende do caso: o valor de mercado que a perícia vai apurar, o tempo do processo na sua comarca e o custo das custas e da perícia.

Se o valor em jogo for alto, vale levar o contrato a um advogado de confiança ou à Defensoria Pública, conforme o seu caso, antes de propor a ação ou assinar um aditivo.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, texto atualizado (arts. 17-19, 45, 51, 54, 54-A, 56, 57, 58 e 68-72)
• Câmara dos Deputados - Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 (arts. 95 e 1.049)
• STJ - Aluguel percentual em shopping abaixo do valor de mercado não justifica seu aumento pela via judicial
• STJ - Ação renovatória: a proteção simultânea do fundo de comércio e do direito de propriedade
• STJ - Súmula 214