Lei do Inquilinato e seguro incêndio: quem paga, quando é obrigatório e quem recebe

Seguro incêndio é obrigatório no aluguel?

Depende do imóvel e de quem é o dono. A Lei do Inquilinato não obriga ninguém a fazer seguro. Outras leis, sim.

Três situações em que o seguro contra fogo é exigido por lei:

Situação	Base legal	O que significa para quem aluga
Prédio em condomínio	Código Civil, art. 1.346, e Decreto-Lei 73/1966, art. 20, "g"	O condomínio segura a edificação inteira, e o custo entra na taxa condominial
Imóvel de pessoa jurídica (empresa, imobiliária dona do imóvel)	Decreto-Lei 73/1966, art. 20, "h"	O dono empresa precisa segurar o imóvel contra incêndio
Contrato que exige a apólice	Cláusula do contrato	Vira dever contratual de quem a lei ou o contrato apontar

Casa de pessoa física, fora de condomínio e sem cláusula? Aí o seguro é opcional. Mas, em quase todo contrato feito por imobiliária, ele aparece como exigência.

A Lei 4.591/1964 (art. 13) também prevê que o prêmio do seguro do prédio em condomínio seja computado nas despesas ordinárias e que a apólice seja feita em até 120 dias depois do habite-se.

O que diz a Lei do Inquilinato

O texto está no art. 22, VIII, entre os deveres do locador: "pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo", "salvo disposição expressa em contrário no contrato".

E o "complementar"? A lei não define a palavra. A leitura comum é que, em prédio, o seguro da unidade complementa o do condomínio sobre a edificação. Em casa, a regra do inciso vale do mesmo jeito.

É a mesma ressalva que permite passar o IPTU ao inquilino, tema do artigo quem paga o IPTU da casa alugada. E é um dos dez incisos explicados no guia das obrigações do locador no art. 22.

Quem paga: locador ou locatário

A regra tem duas camadas.

1. Sem cláusula: paga o dono. 2. Com cláusula expressa: paga o inquilino.

"Expressa" quer dizer escrita no contrato. Uma frase vaga, como "o locatário arcará com todos os encargos", deixa margem para discussão. O ideal é o contrato dizer "seguro contra incêndio" com todas as letras.

O TJDFT tem decisões nas duas pontas:

Repasse válido. Em 28/03/2023, a 8ª Turma Cível julgou uma locação comercial em que o contrato passava o prêmio ao locatário. O caso era peculiar: o locatário tinha alugado o terreno e o seguro cobria o prédio que ele mesmo havia erguido. O colegiado manteve a cláusula e afastou a tese de dupla garantia: o seguro cobria incêndio, danos elétricos e o período sem aluguel depois do fogo, enquanto a fiança cobre a falta de pagamento.
Pagou além do contrato, recebe a diferença. Em 22/11/2023, a 4ª Turma Cível manteve o abatimento proporcional de um seguro que o inquilino pagou à imobiliária por um período maior que o da locação.
Não contratou, paga multa. Em 08/04/2026, a 4ª Turma Cível reconheceu que um locatário comercial descumpriu a obrigação de contratar o seguro e aplicou a multa do contrato, mas reduziu o valor de três aluguéis por considerá-lo excessivo (Código Civil, art. 413).

Como o repasse aparece no contrato e no boleto

Na prática, você vai encontrar um destes formatos:

Imobiliária contrata e cobra. A administradora é a estipulante da apólice e lança o prêmio no boleto, à vista ou parcelado.
Inquilino contrata e comprova. O contrato dá prazo para apresentar a apólice com o dono como beneficiário.
Dono contrata e não repassa. É a regra da lei quando o contrato é omisso.

Está pagando o seguro pela imobiliária? Você tem dois direitos que ajudam a conferir a conta. O art. 22, VI, garante recibo discriminado, sem quitação genérica. E o art. 22, IX, obriga o locador a mostrar os comprovantes das parcelas cobradas, quando você pedir. Peça também a cópia da apólice, para ver valor segurado, vigência e coberturas.

Uma cláusula sugerida, para adaptar:

"O LOCATÁRIO pagará o prêmio do seguro contra incêndio do imóvel, com vigência limitada ao prazo da locação e suas prorrogações. O LOCADOR fornecerá cópia da apólice e o valor do prêmio antes da primeira cobrança, e devolverá ao LOCATÁRIO a parte proporcional ao período posterior à entrega das chaves."

Seguro incêndio, seguro-fiança e seguro residencial não são a mesma coisa

Esse é o ponto que mais confunde quem vai alugar.

Seguro	O que cobre	Quem paga pela lei	Quem recebe
Seguro contra incêndio do imóvel	Danos ao prédio por fogo, e o que a apólice somar	Dono, salvo cláusula (art. 22, VIII)	Em regra, o dono
Seguro-fiança	Aluguel e encargos não pagos	Inquilino (art. 23, XI)	O dono
Seguro do condomínio	Edificação inteira e áreas comuns	Todos os condôminos, pela taxa	O condomínio
Seguro residencial do inquilino	Móveis, eletrônicos, responsabilidade civil	Quem contratar, de forma voluntária	O inquilino

Repare num detalhe. O seguro contra incêndio protege o imóvel do dono. Seus móveis, em regra, ficam de fora. Quer cobrir sofá, geladeira e notebook? Isso é seguro residencial próprio, contratado à parte.

O seguro-fiança é tratado no guia seguro-fiança: o que é e como funciona. A comparação entre as garantias está em caução, fiador, seguro-fiança e título de capitalização.

Quanto custa e do que depende

Não existe tabela oficial de preço. O prêmio varia conforme:

Valor segurado: em geral, o custo de reconstruir o imóvel, não o preço de venda.
Tipo e local: casa, apartamento, loja, galpão; região e risco.
Coberturas extras: danos elétricos, vendaval, impacto de veículos, perda ou pagamento de aluguel.
Forma de pagamento: à vista ou em parcelas no boleto.

Se você paga o seguro, faça uma conta simples: compare o valor segurado da apólice com o tamanho do imóvel. Valor muito acima do necessário encarece o prêmio sem trazer vantagem para quem paga.

O que fazer em caso de incêndio

O passo a passo depende de quem causou o fogo.

Primeiro, a segurança e o registro. Chame os bombeiros (193), registre a ocorrência e fotografe tudo. Avise o dono ou a imobiliária por escrito: o art. 23, IV, obriga o inquilino a comunicar de imediato qualquer dano que caiba ao locador reparar.

Segundo, o aviso à seguradora. Quem aciona é o segurado da apólice, em geral o dono ou a imobiliária. Peça o número do sinistro e acompanhe.

Terceiro, o aluguel. Se o imóvel se deteriorou sem culpa do inquilino, o Código Civil (art. 567) permite pedir redução proporcional do aluguel ou encerrar o contrato, caso o imóvel não sirva mais para o uso. O guia sobre defeito no imóvel alugado detalha esse desconto.

E se a culpa foi do inquilino? Aí entram duas regras. O art. 23, V, da Lei 8.245 obriga o locatário a reparar os danos que ele, a família ou visitantes causarem. E a Lei 15.040/2024, que passou a reger os contratos de seguro em dezembro de 2025 e revogou os artigos de seguro do Código Civil, diz que a seguradora que indeniza assume os direitos do segurado (art. 94). Em outras palavras, depois de pagar o dono, a seguradora pode cobrar de quem causou o incêndio.

O art. 95 traz exceções: não há essa cobrança quando a culpa não grave é de cônjuge ou parentes até o segundo grau, consanguíneos ou por afinidade, do segurado ou do beneficiário, ou de empregados e pessoas sob a responsabilidade do segurado. O inquilino não aparece entre essas exceções. O parágrafo único do mesmo artigo abre uma volta: se o parente ou o empregado culpado tiver seguro de responsabilidade civil, a seguradora pode cobrar a seguradora dele.

Erros comuns

Achar que o seguro incêndio cobre os seus móveis. Em regra, cobre o imóvel.
Pagar o seguro sem ver a apólice. Peça os comprovantes (art. 22, IX) e a cópia da apólice, com vigência e valor segurado.
Pagar apólice por prazo maior que o da locação. O TJDFT já mandou abater a parte proporcional.
Confundir com segunda garantia. Num contrato com fiança, o TJDFT não viu dupla garantia no seguro contra fogo.
Assinar cláusula vaga. "Encargos em geral" não é o mesmo que "seguro contra incêndio".

Antes de assinar, o guia do contrato de aluguel residencial mostra as outras cláusulas que merecem a mesma atenção.

Perguntas frequentes

O seguro incêndio é obrigatório no aluguel?

A Lei 8.245 não obriga. A obrigação vem de outras leis: todo edifício em condomínio precisa de seguro contra incêndio (Código Civil, art. 1.346), e o Decreto-Lei 73/1966 (art. 20, "h") torna obrigatório o seguro contra incêndio de bens de pessoas jurídicas. Fora disso, ele é exigência do contrato.

Quem paga o seguro incêndio, dono ou inquilino?

O dono, se o contrato não disser nada (art. 22, VIII). Se houver cláusula expressa passando o prêmio ao inquilino, ele paga. O TJDFT (8ª Turma Cível, 28/03/2023) considerou válida uma cláusula desse tipo.

Seguro incêndio conta como segunda garantia?

A lei proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único). Num contrato com fiança, o TJDFT afastou a tese de dupla garantia: o seguro contra fogo cobre danos ao imóvel, e a fiança cobre a falta de pagamento.

Qual o valor do seguro incêndio para aluguel residencial?

Não há tabela oficial. O preço depende do valor de reconstrução declarado, da região, do tipo de imóvel e das coberturas extras (danos elétricos, vendaval, perda de aluguel). Peça a apólice e compare o valor segurado com o imóvel.

Se o incêndio for culpa do inquilino, a seguradora pode cobrar dele?

Em tese, sim. A Lei 15.040/2024, em vigor desde dezembro de 2025, diz que a seguradora que paga a indenização assume os direitos do segurado (art. 94). As exceções do art. 95 protegem parentes e empregados do segurado em caso de culpa não grave, e o inquilino não está nessa lista.