Imposto de renda sobre aluguel: guia do proprietário, do carnê-leão à declaração de 2027

Aluguel é tributado? A resposta curta

Sim. Para a Receita Federal, aluguel é rendimento tributável, do mesmo jeito que salário. O que muda é quem recolhe o imposto e quando.

São três momentos diferentes, e confundir um com o outro é a origem da maioria dos erros:

Momento	Quem faz	Quando
Carnê-leão	O dono, se o inquilino é pessoa física	Todo mês, até o último dia útil do mês seguinte
Retenção na fonte	A empresa inquilina, se o inquilino é pessoa jurídica	No pagamento do aluguel
Declaração de Ajuste Anual	O dono	No ano seguinte (a de 2027 cobre os aluguéis de 2026)

Este guia é o mapa do tema. O cálculo mês a mês, com a tabela de 2026 e exemplos, está no artigo sobre carnê-leão, deduções e a redução até R$ 5 mil. Aqui você vê o resto: onde declarar, o que a Receita considera aluguel, o que muda na declaração de 2027 e os casos que quase ninguém explica.

Os valores foram conferidos nas fontes oficiais em 09/11/2026. Este é um texto informativo, não planejamento tributário.

Inquilino pessoa física: carnê-leão

Quando quem paga é pessoa física, ninguém retém nada. O dono é que calcula o imposto e paga o Darf, com o código 0190, pelo programa Carnê-Leão, no e-CAC.

Em 2026, há uma novidade grande. A Lei 15.270/2025 criou uma redução mensal que zera o imposto para rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 no mês. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a redução diminui aos poucos; acima disso, não há redução. A Receita confirma a regra desde 1º de janeiro de 2026.

Um exemplo da própria Receita mostra o efeito. No Perguntas e Respostas IRPF 2026, uma locadora recebe R$ 3.675 (aluguel de R$ 3.500 com multa de atraso) e paga 10 por cento à imobiliária. Base de R$ 3.307,50, Darf de R$ 20,36 pela tabela de 2025. Com o mesmo aluguel recebido em 2026, o rendimento fica abaixo de R$ 5.000, e a redução zera o carnê-leão.

Zerar o imposto mensal não dispensa nada. O aluguel continua indo para a declaração anual.

Inquilino empresa: retenção na fonte

Se o inquilino é pessoa jurídica, a obrigação muda de lado. A empresa desconta o imposto do aluguel, recolhe o Darf no próprio CNPJ e repassa o restante, mesmo quando paga por meio de imobiliária (pergunta 207).

O dono não paga carnê-leão sobre esse valor. Na declaração, informa o aluguel bruto e o imposto retido na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica".

Imóvel de vários donos tem um detalhe: a empresa deve calcular a retenção sobre a parte de cada um, proporcional ao quinhão, mesmo que o contrato mande pagar tudo a um só.

E o contrário? A pessoa física que paga aluguel a outra pessoa física não retém imposto. Essa é uma das perguntas mais buscadas sobre o tema, e a resposta da Receita é clara: retenção é obrigação da fonte pagadora pessoa jurídica.

O que pode ser descontado

A base do imposto é o aluguel recebido menos quatro despesas, e só se o dono arcou com elas (perguntas 207 e 214):

1. IPTU e outros impostos e taxas do imóvel; 2. aluguel pago pelo imóvel, no caso de sublocação; 3. despesas de cobrança, como a comissão da imobiliária; 4. condomínio, ordinário e extraordinário.

Se o contrato passa o IPTU e o condomínio ao inquilino, não há o que abater. A divisão dessas contas está no artigo sobre condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel. No aluguel por temporada, as comissões pagas às plataformas digitais também podem ser descontadas.

O que a Receita também trata como aluguel

Aqui está a parte que os simuladores não mostram. Pelo Perguntas e Respostas IRPF 2026, entram na base, além do aluguel mensal:

Multa, juros e correção pagos pelo inquilino em atraso.
Multa por rescisão do contrato, inclusive na temporada.
Benfeitorias feitas pelo inquilino e compensadas no aluguel (pergunta 214): o valor abatido conta como aluguel recebido naquele mês.
Luvas e gratificações pagas ao locador (pergunta 217).
Taxas cobradas à parte na temporada, como limpeza, estacionamento e animal (pergunta 209).

E o que não entra? Na temporada, a indenização recebida só para os reparos necessários à recuperação do imóvel não é tributável, segundo a pergunta 209.

Seis situações que geram dúvida

1. Aluguel depositado em juízo. Se o inquilino deposita o aluguel na Justiça, como numa ação de consignação, o dono ainda não tem o dinheiro. A Receita só tributa quando o juiz libera o valor (pergunta 216).

2. Imóvel emprestado de graça. Ceder o imóvel a um terceiro sem cobrar gera imposto na declaração anual sobre 10 por cento do valor venal, que pode ser o do IPTU (pergunta 219). Não há imposto se o imóvel é usado pelo próprio dono ou cedido ao cônjuge, aos pais ou aos filhos.

3. Usufruto dado ao filho. Com escritura de usufruto registrada no cartório de imóveis, o aluguel é tributado em nome do filho. Sem registro, o pai segue pagando o imposto e declara o valor como doação ao filho (pergunta 211).

4. Espaço alugado pelo condomínio. Antena, quiosque ou salão alugado a terceiros: o condomínio não tem personalidade jurídica, então a renda seria de cada condômino. Mas, desde 14/5/2014, no condomínio residencial, essa receita é isenta até R$ 24.000 por ano, se for usada nas despesas do condomínio, estiver prevista na convenção e não for distribuída (pergunta 213, Lei 12.973/2014).

5. Sublocação. Quem subloca paga imposto sobre o que recebe e pode descontar o aluguel que paga ao dono (pergunta 220). As regras civis estão no artigo sobre sublocação e quando ela é permitida.

6. Indenização para o inquilino sair. Quando o dono, o comprador do imóvel ou outra pessoa paga ao inquilino para desocupar, quem recebe tem rendimento tributável (pergunta 218). Aqui o imposto é do inquilino.

Como declarar o aluguel na declaração anual

O caminho na declaração, segundo os exemplos da pergunta 207:

Situação	Onde informar
Aluguel pago por pessoa física	Ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular", aba "Outras Informações", coluna "Aluguéis"
Carnê-leão pago	Mesma ficha, coluna "Carnê-Leão/Darf pago cód. 0190"
Aluguel pago por empresa	Ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica", com o imposto retido
Comissão da imobiliária	Ficha "Pagamentos Efetuados", código 71

O imóvel em si vai para "Bens e Direitos". Os rendimentos ficam em nome de quem é dono ou usufrutuário, mesmo que sejam recebidos por imobiliária ou plataforma.

Quem precisa declarar? Na declaração entregue em 2026, estava obrigado, entre outros, quem teve mais de R$ 35.584 de rendimentos tributáveis em 2025 ou bens acima de R$ 800 mil, segundo o Ministério da Fazenda. Um aluguel de R$ 3.000 por mês, sozinho e sem descontos, soma R$ 36.000 no ano e já passa do limite. Os valores da declaração de 2027 ainda não foram divulgados.

O que muda na declaração de 2027

A Lei 15.270 mexeu também no ajuste anual. São duas regras novas, que valem para os rendimentos de 2026, declarados em 2027.

Redução anual (art. 11-A da Lei 9.250). Quem tiver rendimentos tributáveis no ajuste de até R$ 60.000 no ano terá redução de até R$ 2.694,15, de modo que o imposto fique zero. Entre R$ 60.000,01 e R$ 88.200, a redução cai de forma linear. Acima de R$ 88.200, não há redução.

Exemplo: dono que, em 2026, teve só um aluguel de R$ 4.000 por mês recebe R$ 48.000 no ano. Pela lei, abaixo de R$ 60.000 o imposto devido no ajuste fica zero. Se ele também tem salário e a soma passa de R$ 88.200, a redução some, e o ajuste pode cobrar imposto, ainda que o carnê-leão tenha sido zero em todos os meses.

IR mínimo de alta renda (art. 16-A da Lei 9.250). Quem somar mais de R$ 600.000 de rendimentos no ano fica sujeito a uma tributação mínima. A conta inclui rendimentos tributáveis, isentos e exclusivos, com algumas exclusões listadas na lei, como poupança, LCI, CRI e os rendimentos de FIIs negociados só em bolsa ou balcão organizado, com pelo menos 100 cotistas. Aluguel não está entre as exclusões.

A alíquota cresce de zero a 10 por cento entre R$ 600.000 e R$ 1,2 milhão, pela fórmula (rendimentos divididos por 60.000) menos 10. Com R$ 900.000 no ano, por exemplo, a alíquota mínima é de 5 por cento. Do valor apurado, desconta-se o imposto já devido no ajuste. A Receita informou que essa tributação será disciplinada em norma própria e aplicada na declaração de 2027.

Erros que levam à malha fina

As imobiliárias entregam à Receita, todo ano, a Dimob, declaração com os pagamentos de aluguel feitos mês a mês nas locações que intermediaram. O prazo é o último dia útil de fevereiro do ano seguinte. Ou seja: o aluguel que passa por imobiliária chega ao conhecimento da Receita por outro caminho.

Os erros mais comuns:

Declarar o líquido repassado pela imobiliária sem lançar a comissão. A comissão vai em "Pagamentos Efetuados", código 71.
Usar o mês do repasse. O que conta é o mês em que o inquilino pagou à imobiliária (pergunta 210).
Abater IPTU ou condomínio pagos pelo inquilino.
Esquecer multa, juros e benfeitorias compensadas.
Declarar o aluguel de imóvel do casal sem conferir a regra. Nos bens comuns, a Receita aceita metade para cada cônjuge ou o total na declaração de um só (pergunta 077).
Achar que a redução mensal de 2026 dispensa a declaração. Não dispensa.

Aluguel recebido por empresa e a reforma tributária

Quando o imóvel está em nome de uma empresa, como uma holding patrimonial, o aluguel é receita da pessoa jurídica e segue o regime de tributação dela, não o carnê-leão. A partir de 2027, essa empresa também pode pagar CBS sobre o aluguel, como explicamos na notícia sobre imóvel alugado transferido para holding.

Para a pessoa física, a regra da reforma é outra: ela só vira contribuinte de IBS e CBS na locação se, no ano anterior, tiver mais de R$ 240 mil de receita de aluguel e mais de três imóveis alugados. Os detalhes estão na notícia sobre a CBS de 11,3 por cento em 2027 no aluguel.

Onde tirar dúvidas

O Perguntas e Respostas IRPF da Receita, o programa Carnê-Leão no e-CAC e o atendimento da Receita são os canais oficiais. Com vários imóveis, rendas de fontes diferentes ou carnê-leão atrasado, um contador pode refazer as contas antes da declaração de 2027.

Perguntas frequentes

Quem recebe R$ 5 mil de aluguel por mês paga imposto em 2026?

No carnê-leão mensal, não: a redução criada pela Lei 15.270 zera o imposto para rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 no mês. Na declaração de 2027, porém, o aluguel se soma às outras rendas do ano, e o imposto pode aparecer no ajuste.

Onde declarar aluguel recebido de pessoa física?

Na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular", aba "Outras Informações", coluna "Aluguéis". O carnê-leão pago entra na coluna do Darf código 0190, e a comissão da imobiliária vai em "Pagamentos Efetuados", código 71.

Quem paga aluguel a pessoa física precisa reter imposto?

Não. A retenção na fonte é obrigação da pessoa jurídica que paga o aluguel. Quando o inquilino é pessoa física, quem recolhe é o próprio dono, pelo carnê-leão.

Aluguel depositado em juízo é tributado no mês do depósito?

Não. Segundo a Receita (pergunta 216 do Perguntas e Respostas IRPF 2026), o valor só é tributado quando o juiz libera o dinheiro ao dono.

Emprestar o imóvel de graça gera imposto?

Pode gerar. A Receita tributa na declaração anual 10 por cento do valor venal do imóvel cedido a terceiros, mas não quando é cedido ao cônjuge ou a pais e filhos.

Ceder o usufruto do aluguel ao filho muda quem paga?

Depende do registro. Com escritura registrada no cartório de imóveis, o rendimento é tributado em nome do filho. Sem registro, o pai continua tributando e o valor vira doação ao filho.