Lei do Inquilinato sobre pintura: quem paga ao devolver o imóvel e quando a cobrança cai

Existe obrigação legal de pintar ao devolver o imóvel?

Não existe. A Lei 8.245/1991 não traz nenhum dever de pintar o imóvel na saída. A única pintura que ela põe na conta do inquilino é a das áreas comuns do prédio, paga pela taxa de condomínio.

O que a lei diz é outra coisa. O art. 23, III, obriga o locatário a "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

A frase traz duas regras. A primeira: a régua é o estado de entrada, não um imóvel novo. A segunda: o desgaste que vem do uso comum não é dívida de ninguém.

Então quando a pintura entra na conta? Quando a parede volta pior do que o uso normal explicaria. É o mesmo raciocínio que aparece no artigo sobre as obrigações do locador no art. 22, visto do outro lado do contrato.

Pintura interna e desgaste natural: onde fica a linha

A lei não lista o que é desgaste. Os tribunais decidem caso a caso, olhando o tempo de contrato e o estado inicial. A tabela abaixo resume como a dúvida costuma ser tratada.

Situação na parede	Tende a ser	Por quê
Tinta desbotada ou amarelada pelo tempo	Desgaste normal	Acontece com qualquer morador
Marcas leves de móvel encostado	Desgaste normal	Uso comum do imóvel
Poucos furos de quadro ou cortina	Discutível	Depende da quantidade e do que o contrato previu
Rabiscos, manchas de gordura, marcas de pancada	Dano	Vai além do uso comum
Furos em grande número, buchas arrancadas	Dano	Exige massa e repintura
Cor trocada sem autorização escrita	Discutível	Pode ser lida como modificação do imóvel (art. 23, VI); depende do contrato e do laudo
Mofo por infiltração do prédio ou do telhado	Problema do imóvel	Não é culpa de quem mora

O tempo pesa. Um apartamento ocupado por quatro anos não volta com a parede igual à de quem ficou seis meses. Essa diferença é exatamente o que o art. 23, III, protege.

O que o contrato pode prever sobre pintura

Muitos contratos trazem a frase "devolver o imóvel pintado na mesma cor e padrão". Ela vale?

Ela pode constar, e o inquilino que assinou não pode alegar que não sabia. O problema é o alcance. Uma cláusula assim é lida junto com o laudo de entrada e com o art. 23, III.

Veja o que aconteceu em julho de 2026. A 2ª Turma Recursal dos Juizados do TJDFT julgou a cobrança de uma "taxa de manutenção/pintura" de R$ 1.130, feita na saída de uma locação de cerca de dois anos. A taxa era um percentual fixo de 70 por cento do aluguel, previsto em cláusula. O colegiado negou o recurso da imobiliária e manteve a devolução do valor: para a Turma, a cláusula escrita não basta para transferir o custo de forma automática, e o laudo de entrada e saída juntado pela imobiliária não mostrava avarias específicas no valor cobrado.

Na prática, a cláusula ajuda quem cobra quando o laudo de entrada mostra pintura nova e o de saída mostra dano. Sem esses dois papéis, ela pesa pouco.

Como o laudo de vistoria resolve a dúvida

O art. 22, V, garante ao inquilino o direito de pedir uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes. Esse é o documento que decide a maioria das brigas sobre pintura.

Em 2026, o TJDFT repetiu a mesma ideia em várias decisões. Três exemplos:

Sem laudo de entrada, sem cobrança. Em 21/10/2026, a 1ª Turma Recursal negou R$ 950 de pintura e reparos. O dono juntou fotos da saída, mas não o laudo de entrada citado no contrato. Sem comparar, não dava para saber se o estado vinha do uso.
Foto só de um lado não basta. Em 05/08/2026, a 2ª Turma Recursal recusou R$ 5.217,03 de reparos hidráulicos, elétricos, de pintura, piso e portão de um imóvel comercial ocupado por mais de um ano. Fotos, vídeos e recibos foram feitos só pela locadora depois da saída, sem vistoria final com o locatário.
Pintura gasta foi admitida como desgaste. Em 07/10/2026, a mesma 2ª Turma Recursal registrou que a própria administradora desistiu de discutir, no recurso, a pintura de esquadrias, portão, parede, teto, corrimão e janelas, por reconhecê-la como desgaste natural.

O outro lado também existe. Em 08/07/2026, a 2ª Turma Cível do TJDFT manteve a condenação de um locatário que devolveu o imóvel com pintura diferente da original, pisos lascados e armários danificados. Ali havia laudo inicial e documento de devolução para comparar. A prova mudou o resultado.

Há ainda um ponto de atenção para quem assina sem ler. Numa apelação da 4ª Turma Cível do TJDFT, cujo recurso ao STJ teve seguimento negado pela Presidência do tribunal em 2026, a cláusula em que o locatário declarou ter recebido o imóvel "em perfeitas condições" foi aceita como prova do estado de entrada. Coube a ele provar que os danos já existiam, e a falta de vistoria final conjunta não o livrou da conta.

Por trás disso está o art. 373, I, do Código de Processo Civil: quem cobra precisa provar o fato que gera o direito.

Quando o proprietário pode cobrar a pintura

A cobrança tem chance quando três coisas aparecem juntas:

1. Estado de entrada documentado, de preferência no laudo assinado pelos dois. 2. Dano de saída comparável, registrado na vistoria final, com fotos do mesmo cômodo e do mesmo ângulo. 3. Valor demonstrado, com orçamento ou nota fiscal do serviço, só das paredes atingidas.

Sem uma delas, a cobrança enfraquece. É por isso que o guia de devolução do imóvel e vistoria de saída recomenda marcar a vistoria final por escrito e acompanhar o ato.

Como chegar a um valor justo

A lei não traz fórmula de cálculo. Na prática, três critérios ajudam dono e inquilino a negociar sem ir à Justiça.

Primeiro: só as paredes com dano. Se o rabisco está no quarto da criança, não faz sentido cobrar a sala.

Segundo: o preço do serviço, não o do imóvel inteiro. Três orçamentos de pintor costumam encerrar a discussão sobre valor.

Terceiro: o tempo de uso. Um exemplo ajuda. O imóvel foi entregue com pintura nova, o contrato durou 30 meses, e um quarto voltou riscado. O pintor cobra R$ 900 para refazer esse quarto. Como uma parede pintada há dois anos e meio já estaria gasta de qualquer jeito, as partes podem combinar que o inquilino arque com uma fração desse valor, em vez da conta cheia. Isso não é regra da lei: é um critério de acordo que reflete o desgaste normal que o art. 23, III, já exclui.

Se o dono tem caução em mãos, o desconto só se sustenta sobre dano provado. O artigo sobre caução em aluguel explica a devolução do depósito.

Pintura de parede danificada x pintura do prédio

Muita gente confunde as duas. A Lei 8.245 separa:

Tipo de pintura	Quem paga	Base
Paredes internas do apartamento ou da casa	Inquilino, só se houver dano além do uso	Art. 23, III e V
Fachada, empenas, poços de aeração e iluminação, esquadrias externas	Dono (despesa extraordinária)	Art. 22, X, e parágrafo único, "b"
Instalações e dependências de uso comum (corredor, hall, garagem)	Inquilino, pela taxa ordinária	Art. 23, XII, e § 1º, "c"

Se o boleto do condomínio que você paga traz "pintura da fachada", essa parcela é do dono. O artigo sobre condomínio, IPTU e outras despesas mostra quem paga cada parcela do boleto.

Erros que mais geram briga

Entrar sem laudo de vistoria. Sem ele, cada um lembra do imóvel de um jeito.
Assinar "recebi o imóvel em perfeitas condições" sem conferir. Essa frase pode virar prova contra o inquilino depois.
Laudo genérico. "Pintura em bom estado" ajuda pouco. "Pintura nova, sem marcas, cor branco gelo" ajuda muito.
Pintar por conta própria na saída com tinta diferente. Cor ou acabamento diferentes podem virar um novo problema.
Entregar a chave sem vistoria de saída. O inquilino perde a chance de mostrar que a parede estava bem.
Aceitar cobrança de "taxa de pintura" fixa. Valor fechado, sem dano apontado, foi rejeitado pelo TJDFT em 2026.

Modelo de cláusula de pintura

Quer evitar a discussão desde a assinatura? Uma redação equilibrada, para adaptar ao seu caso:

"O LOCATÁRIO recebe o imóvel com a pintura descrita no laudo de vistoria anexo. Na devolução, responderá pela repintura apenas das áreas com danos que excedam o desgaste do uso normal, apurados na comparação entre os laudos de entrada e de saída, mediante apresentação de orçamento. Alterações de cor dependem de autorização prévia e escrita do LOCADOR, que indicará se a cor original deverá ser restabelecida ao fim da locação."

A cláusula repete a lógica do art. 23, III, e do art. 23, VI. Não promete pintura nova nem cria taxa fixa.

E se a cobrança chegar mesmo assim?

Responda por escrito, peça a cópia dos laudos de entrada e de saída e os orçamentos, e aponte o art. 23, III. Se não houver acordo, o Juizado Especial Cível recebe causas de até 40 salários mínimos, e até 20 salários mínimos sem advogado (Lei 9.099/1995, arts. 3º e 9º). A Defensoria Pública atende quem não pode pagar.

Antes de sair, vale ler também o guia de rescisão do contrato de aluguel, que trata do aviso, da multa e da entrega das chaves.

Perguntas frequentes

O inquilino é obrigado a entregar o imóvel com pintura nova?

Pela lei, não. O dever é devolver no estado em que recebeu, descontado o desgaste do uso normal (art. 23, III). Se o contrato exige pintura nova, essa cláusula costuma ser lida junto com o laudo de entrada: sem prova de que a pintura era nova, a cobrança fica fraca.

A cláusula de pintura no contrato vale?

Ela pode ser assinada, mas não garante a cobrança sozinha. Em julho de 2026, a 2ª Turma Recursal do TJDFT manteve a devolução de uma "taxa de manutenção/pintura" de R$ 1.130 porque a cláusula era genérica e não havia dano além do desgaste natural.

Quem paga a pintura do prédio?

Depende de onde. Pintura de fachada, empenas e esquadrias externas é despesa extraordinária e fica com o dono (art. 22, parágrafo único, "b"). Pintura das áreas de uso comum internas entra nas despesas ordinárias, pagas pelo inquilino (art. 23, § 1º, "c").

Posso pintar a parede de outra cor?

Mudar a cor não é proibido de forma expressa, mas o art. 23, VI, exige autorização prévia e por escrito para modificar a forma interna ou externa. O caminho seguro é pedir por escrito e combinar se a cor original volta na saída.

O dono pode descontar a pintura da caução?

Só o que for dano provado e de valor demonstrado. Fotos tiradas só depois da saída, sem laudo de entrada, têm sido consideradas insuficientes pelas Turmas Recursais do TJDFT em 2026.