Nota fiscal do aluguel é adiada para 1º de janeiro de 2027; a da venda de imóvel fica para março
O que mudou
Quem se preparava para emitir nota fiscal do aluguel em 1º de dezembro ganhou um mês. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS publicaram no Diário Oficial de sexta-feira, 13 de novembro de 2026, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7, assinado em 11 de novembro.
O ato altera o calendário do Ato Conjunto nº 4, de julho, que tinha marcado 1º de dezembro de 2026 para a NFS-e com IBS e CBS na locação de imóveis. Segundo o portal oficial da NFS-e, as datas que estavam em 1º de dezembro foram escalonadas entre 1º de janeiro e 1º de março de 2027.
Em 11 de novembro, explicamos aqui quem precisaria emitir a nota fiscal do aluguel pela data antiga. Quem entra na regra continua igual. O que mudou foi a data.
O novo calendário
| Operação | Documento | Antes | Agora |
|---|---|---|---|
| Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel | NFS-e | 1º/12/2026 | 1º/1/2027 |
| Taxas e outras receitas de condomínio edilício | NFS-e | 1º/12/2026 | 1º/1/2027 |
| Venda de imóvel | NF-e ABI, modelo 77 | 1º/12/2026 | 1º/3/2027 |
| Simples Nacional, locação e condomínio | NFS-e | 1º/1/2027 | 1º/1/2027 |
| Simples Nacional, demais documentos | vários | 1º/1/2027 | 1º/3/2027 |
O ato entrou em vigor na data da publicação no Diário Oficial e no site do Comitê Gestor do IBS. O portal da NFS-e informa que o ambiente de testes e a documentação técnica, com a Nota Técnica 009 e os grupos de IBS e CBS, seguem disponíveis para municípios e emissores.
Quem é afetado
O adiamento interessa a quem é contribuinte do IBS e da CBS: imobiliárias que alugam imóvel próprio, construtoras e empresas patrimoniais que vivem de aluguel, inclusive as holdings familiares.
O dono pessoa física com poucos imóveis segue fora. A Lei Complementar 214/2025, no art. 251, § 1º, I, só o trata como contribuinte do regime regular na locação se, no ano anterior, a receita com locação, cessão e arrendamento passar de R$ 240 mil e envolver mais de 3 imóveis distintos.
Quem passou o imóvel para uma empresa deve olhar a situação com o contador. Mostramos os efeitos disso para o morador na notícia sobre imóvel alugado que foi para holding.
E o inquilino?
Para quem paga aluguel, o adiamento não muda o contrato nem o valor. Quem aluga de empresa pode passar a receber a NFS-e a partir de janeiro.
A nota não substitui o recibo. O art. 22, VI, da Lei 8.245/1991 obriga o locador a dar recibo discriminado das importâncias pagas pelo inquilino e proíbe a quitação genérica.
Os tributos do imóvel e as despesas de condomínio que vêm no boleto têm tratamento próprio na reforma, como mostramos ao explicar o boleto do aluguel. Para o imposto de renda de quem recebe, nada muda com o ato: veja o guia do imposto de renda sobre aluguel.
Perguntas frequentes
Qual era a data antes do adiamento?
1º de dezembro de 2026, fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, para locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis, para as cobranças de condomínio e para a NF-e ABI.
Qual é a nova data para o aluguel?
1º de janeiro de 2027. A regra está na nova redação do art. 1º, III, "g", do Ato Conjunto nº 4, dada pelo Ato Conjunto nº 7, de 11 de novembro de 2026.
E a nota fiscal da venda de imóvel?
A NF-e de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77, passou a ser obrigatória a partir de 1º de março de 2027.
Empresa do Simples Nacional muda alguma coisa?
Na locação, não: a obrigação continua começando em 1º de janeiro de 2027. Para as demais hipóteses do ato, entre elas a NF-e ABI, o Simples passa a começar em 1º de março de 2027.
Quem tem um ou dois imóveis alugados precisa emitir nota?
Pela LC 214/2025, art. 251, § 1º, I, a pessoa física só é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS na locação se, no ano anterior, tiver receita com locação, cessão e arrendamento acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis alugados. As duas condições valem juntas.
O inquilino precisa fazer alguma coisa?
Não. O contrato não muda, e o locador continua obrigado a dar recibo discriminado das importâncias pagas, sem quitação genérica, pelo art. 22, VI, da Lei 8.245/1991.
Fontes
- Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
- Diário Oficial da União - Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7, de 11 de novembro de 2026
- Portal da NFS-e (gov.br) - Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7/2026 atualiza o cronograma de obrigatoriedade da NFS-e para IBS e CBS
- Diário Oficial da União - Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026
- Câmara dos Deputados - Lei Complementar 214/2025, texto atualizado
Atualizado em 14 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.
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