Seguro fiança: o que é, como funciona no aluguel e quando compensa para o inquilino

O que é seguro fiança locatícia

Seguro fiança é a garantia do aluguel em que uma seguradora entra no lugar do fiador.

A base está na Lei do Inquilinato. O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista quatro garantias que o dono pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Só pode haver uma delas por contrato, sob pena de nulidade.

Os detalhes do produto vêm da Susep, que fiscaliza os seguros. A norma em vigor é a Circular Susep 671/2022.

Três personagens aparecem na apólice. Guarde os nomes, porque eles confundem:

Nome na apólice	Quem é	Papel
Segurado	Proprietário (locador)	Recebe a indenização
Garantido	Inquilino (locatário)	Paga o prêmio
Seguradora	Empresa de seguros	Paga o dono se o inquilino falhar

A frase que resume tudo: o inquilino paga, mas o seguro protege o dono.

O seguro fiança é hoje a garantia mais usada na capital paulista. Pesquisa do Creci-SP de julho de 2026, citada pelo portal Portas, encontrou o seguro em 36,5 por cento dos contratos de casas e apartamentos, à frente da caução (28,2 por cento), do fiador (22,9 por cento) e do título de capitalização (5,5 por cento). Este guia faz parte do tema contrato de locação e garantias, que compara as quatro opções.

Como funciona o seguro fiança no aluguel, na prática

O caminho costuma ter cinco etapas.

1. Cadastro e análise. O inquilino envia documentos e renda. A seguradora avalia o risco e aprova, recusa ou pede mais dados. 2. Proposta. Ela informa coberturas, limites e preço. Pela Circular 671, a proposta deve avisar em destaque que atrasar o prêmio pode suspender ou cancelar a apólice. 3. Escolha da seguradora. A norma diz que seguradora e corretor são definidos de comum acordo entre dono e inquilino (art. 7º). A imobiliária pode indicar uma, mas a norma exige acordo entre dono e inquilino. 4. Apólice emitida. A vigência é a mesma do contrato de aluguel (art. 13). O inquilino tem direito a uma cópia (art. 10). Peça a sua. 5. Contrato assinado. O contrato deve trazer o seguro como garantia única.

E se o contrato vence e o inquilino continua no imóvel? Aqui está uma armadilha. A lei diz que, salvo cláusula em contrário, a garantia se estende até a devolução das chaves (art. 39). A Circular 671, porém, diz que, na prorrogação por prazo indeterminado, a cobertura só continua se a seguradora reanalisar o risco e aceitar nova proposta (art. 13, § 1º). Se não aceitar, o contrato pode ficar sem garantia, e o dono tende a pedir uma nova. O art. 40, parágrafo único, prevê notificação com prazo de 30 dias para isso, mas a lei não lista o fim do seguro entre as hipóteses, e a aplicação depende do caso.

Quem paga o seguro fiança: inquilino ou proprietário?

O inquilino. Está escrito no art. 23, XI, da Lei do Inquilinato: é obrigação do locatário "pagar o prêmio do seguro de fiança". A Circular 671 repete no art. 20.

O pagamento pode ser à vista ou parcelado, conforme o produto. Se o inquilino atrasa uma parcela, a seguradora deve avisar o proprietário, que pode pagar para manter a cobertura (art. 20, §§ 1º e 2º).

Quanto custa

Não há tabela oficial. Cada seguradora define o preço pela análise de risco, e entram nessa conta o valor do aluguel, os encargos, as coberturas escolhidas e o histórico de crédito do inquilino.

Duas referências públicas ajudam a ter ordem de grandeza:

Creci-SP, citado pelo portal Portas em setembro de 2026: em torno de 1,5 aluguel por ano.
QuintoAndar, em guia atualizado em julho de 2026: de uma a três vezes o aluguel mensal por ano.

Num aluguel de R$ 2.000, a estimativa do Creci-SP dá cerca de R$ 3.000 por ano, ou R$ 250 por mês. A faixa do QuintoAndar vai de R$ 2.000 a R$ 6.000 por ano. Só a cotação mostra o seu preço.

E o dinheiro volta no fim? Não. É o preço da garantia, como o seguro de um carro. A exceção é a saída antes do prazo: pelo art. 14 da Circular 671, a apólice é cancelada e o prêmio do período não decorrido deve ser devolvido, se não houve sinistro.

O que acontece se o inquilino atrasar o aluguel

A Circular 671 divide o problema em duas fases.

A primeira é a expectativa de sinistro: começa no primeiro atraso e vai até o sinistro ficar caracterizado. Nessa fase, a apólice pode prever adiantamentos ao dono (art. 21).

A segunda é o sinistro, caracterizado pela decretação do despejo, pelo abandono do imóvel ou pela entrega amigável das chaves (art. 23). A data do sinistro volta ao primeiro atraso.

E o que fica coberto? O art. 41 da Lei 8.245/1991 diz que o seguro "abrangerá a totalidade das obrigações do locatário". A Circular 671 organiza de outra forma: só a falta de pagamento do aluguel é cobertura obrigatória; as demais obrigações do inquilino (como condomínio, IPTU, contas e danos ao imóvel) dependem de cobertura adicional contratada. A lista detalhada de coberturas, limites e vigência está no guia sobre o que o seguro-fiança cobre e quem paga o prêmio.

Para o inquilino, o atraso segue o rito comum: notificação, ação de despejo e prazo para quitar a dívida. O passo a passo está no guia sobre despejo e aluguel atrasado.

A seguradora pode cobrar o inquilino depois?

Pode. Este é o ponto que mais surpreende quem contrata.

O seguro protege o dono, não o inquilino. Quando a seguradora paga o proprietário, a dívida não some: ela muda de credor.

A regra está no art. 94 da Lei 15.040/2024, o novo marco dos seguros, em vigor desde dezembro de 2025: a seguradora "sub-roga-se nos direitos do segurado pelas indenizações pagas nos seguros de dano". Ou seja, assume o direito de cobrar que era do proprietário.

Na prática, o inquilino pode ser cobrado pela seguradora, extrajudicialmente ou na Justiça, por tudo o que ela pagou ao dono, dentro do que a lei e o contrato permitem. Quem acha que pagou o seguro "para não dever" se engana.

Vantagens e desvantagens do seguro fiança

Para quem	Vantagens	Desvantagens
Inquilino	Dispensa fiador e não imobiliza dinheiro como a caução	Custo anual sem devolução; depende de aprovação de crédito; a dívida continua após o sinistro
Proprietário	Recebe da seguradora sem precisar cobrar um fiador	Cobertura limitada ao contratado; risco de ficar sem garantia se a apólice não for renovada

Um detalhe que pouca gente nota: quem não consegue garantia nenhuma não fica proibido de alugar. Sem garantia, o art. 42 permite ao dono cobrar o aluguel e os encargos antecipadamente, até o sexto dia útil do mês que vai vencer. Também há previsão de liminar de despejo em 15 dias, em caso de falta de pagamento num contrato sem garantia, desde que o dono preste caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX).

Seguro fiança, fiador e caução: qual escolher

Não há resposta única. Três perguntas ajudam:

Você tem um fiador disposto? O fiador não cobra nada, mas assume um risco alto: pode até perder o único imóvel, como mostra o guia sobre bem de família do fiador. Se ele morrer ou sair da fiança, o dono pode pedir nova garantia (art. 40). As regras estão no guia sobre fiador do aluguel.

Você tem dinheiro parado? A caução em dinheiro vai até três meses de aluguel, deve ser depositada em poupança e volta ao inquilino com o rendimento (art. 38, § 2º). Compare num contrato de 30 meses: a caução prende até três aluguéis, mas volta no fim; o seguro, pela estimativa do Creci-SP, somaria cerca de 3,75 aluguéis em dois anos e meio, sem devolução. A caução, porém, exige o dinheiro na hora.

Você quer resgatar no fim? O título de capitalização devolve parte do valor no fim, conforme o plano. A tabela de resgate está no guia sobre título de capitalização no aluguel.

Em resumo prático: o seguro tende a compensar para quem não tem fiador nem reserva para caução, e precisa alugar rápido.

Erros comuns antes de assinar

Aceitar seguro e fiador juntos. É nulo (art. 37, parágrafo único), e exigir mais de uma garantia é contravenção penal (art. 43, II).
Não ler as coberturas adicionais. Sem elas, condomínio, IPTU e danos podem não estar cobertos.
Esquecer a renovação. No contrato prorrogado, a cobertura depende de nova aceitação.
Achar que o seguro quita a dívida. A seguradora cobra depois.
Não guardar a apólice. É nela que estão os limites, e o inquilino tem direito a uma cópia.

Reclamação contra seguradora pode ser feita no SAC, na ouvidoria e, depois, no consumidor.gov.br. A próxima leitura do tema é a lista completa das coberturas no guia sobre o que o seguro-fiança cobre.

Regras e dados conferidos em 8 de novembro de 2026.

Perguntas frequentes

O que é seguro fiança?

É uma das quatro garantias do art. 37 da Lei 8.245/1991. A seguradora garante ao proprietário o pagamento das obrigações do inquilino, nos limites da apólice, no lugar de um fiador.

Quem paga o seguro fiança, inquilino ou proprietário?

O inquilino. O art. 23, XI, da Lei do Inquilinato põe o prêmio entre as obrigações do locatário, e a Circular Susep 671/2022 repete a regra.

Quanto custa o seguro fiança?

Não existe tabela oficial. O preço sai da análise de cada seguradora. O Creci-SP, citado pelo portal Portas em setembro de 2026, estima em torno de 1,5 aluguel por ano; o QuintoAndar fala em uma a três vezes o aluguel mensal por ano.

O seguro fiança é devolvido no fim do contrato?

Não. É o preço da garantia, como em qualquer seguro. A exceção é a saída antes do prazo: pela Circular 671, o prêmio do período não usado deve ser devolvido, se não houve sinistro.

Quem tem seguro fiança precisa pintar o imóvel na saída?

A obrigação de devolver o imóvel como recebeu, salvo o desgaste normal, é do inquilino (art. 23, III) e não muda com o seguro. Se houver dano e a apólice tiver cobertura para isso, a seguradora paga o dono e pode cobrar do inquilino.

A seguradora pode cobrar o inquilino depois de pagar o dono?

Sim. A Lei 15.040/2024, em vigor desde dezembro de 2025, diz no art. 94 que a seguradora assume os direitos do segurado sobre as indenizações que pagou. A dívida do inquilino continua.