Despejo por falta de pagamento: como funciona, do primeiro atraso à entrega das chaves

O que é o despejo por falta de pagamento

O aluguel venceu, não foi pago, e o inquilino continua no imóvel. O que o dono pode fazer?

A Lei do Inquilinato responde em uma frase: seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991). Não existe atalho legal fora dela.

O despejo por falta de pagamento é a versão mais comum dessa ação. A base está no art. 9º, III: a locação pode ser desfeita "em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos". Encargos aqui são condomínio, IPTU, contas e outras despesas que o contrato passou ao inquilino.

Este guia mostra o caminho inteiro, do primeiro boleto em aberto ao dia em que a chave volta. Se a sua dúvida é só sobre prazos, vá direto para quanto tempo leva o despejo.

Quando o locador pode pedir o despejo

Três condições bastam: existe locação, escrita ou verbal; há aluguel ou encargo vencido e não pago; e o inquilino continua no imóvel.

Quantos meses de atraso são precisos? Nenhum mínimo. Um aluguel em aberto já autoriza a ação. Esperar três meses é prática de mercado, não regra.

É preciso notificar antes? No despejo por falta de pagamento, não. A notificação prévia pesa em outros despejos, como a denúncia vazia depois do prazo do contrato. Aqui ela serve para acordo e prova.

O passo a passo do que o dono pode fazer antes de chegar à Justiça, sem cometer abusos, está no guia inquilino não paga aluguel, o que fazer.

Antes de ajuizar: documentos e tentativa de acordo

O despejo exige advogado (ou Defensoria Pública, para quem tem direito) e não cabe no Juizado Especial. O valor da causa, base das custas, é de 12 meses de aluguel (art. 58, III).

Monte a pasta com:

Vale tentar o acordo antes? Quase sempre. Um termo escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo de saída de pelo menos seis meses, tem uma vantagem pouco conhecida: se o inquilino não cumprir, o dono pode pedir liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, I).

Despejo, cobrança ou os dois?

Aqui mora a primeira escolha estratégica. O dono tem três caminhos.

1. Só o despejo. Retoma o imóvel, e a dívida fica para depois. 2. Despejo cumulado com cobrança (art. 62, I). Um processo só, em que o inquilino responde pelo despejo e ele e o fiador respondem pela dívida. A cobrança pode até ser executada antes da saída, se os dois pedidos forem acolhidos (art. 62, VI). 3. Execução direta do aluguel. O CPC trata como título executivo o crédito de aluguel e de encargos como condomínio, desde que documentalmente comprovado (art. 784, VIII). Serve para cobrar, mas não tira ninguém do imóvel.

Na maioria dos casos com inquilino ainda morando, a opção 2 é a mais usada, porque resolve posse e dinheiro juntos.

Um detalhe que favorece o dono: os aluguéis e encargos que vencem durante o processo também entram na condenação, mesmo sem pedido detalhado na inicial. Foi o que a Terceira Turma do STJ decidiu no REsp 2.091.358, em notícia do tribunal de 10/11/2025, com relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O fundamento é o art. 323 do CPC, que trata das prestações periódicas. Os valores exatos são apurados na liquidação.

Como funciona a ação passo a passo

O processo segue o rito comum, com as mudanças da Lei 8.245 (art. 59). Em ordem:

1. Petição inicial, com contrato, planilha e pedido (só despejo ou despejo com cobrança). 2. Citação do inquilino e, se houver cobrança, do fiador. Se o contrato autorizar, pode ser por carta com aviso de recebimento (art. 58, IV). 3. Pagar ou se defender. O inquilino tem 15 dias da citação para pagar tudo (purga da mora) e 15 dias úteis, contados na forma do CPC, para contestar. 4. Depósito dos aluguéis que vencem durante o processo, à disposição do juízo (art. 62, V). 5. Sentença. O recurso contra ela, em regra, não suspende o despejo (art. 58, V). 6. Prazo para sair. No despejo por falta de pagamento, costuma ser de 15 dias (art. 63, § 1º). 7. Mandado de despejo, cumprido por oficial de justiça, com força se necessário (art. 65).

Os processos de despejo não param nas férias forenses (art. 58, I). Os prazos de cada uma dessas fases, com a tabela completa, estão no artigo sobre quanto tempo leva o despejo.

Ordem de despejo: o que é e quando sai

"Ordem de despejo" é o nome popular de duas coisas diferentes. Vale separar.

A liminar. Sai no começo do processo, antes da defesa do inquilino, em casos que a lei lista. No aluguel atrasado, o caso é o do art. 59, § 1º, IX: contrato sem nenhuma garantia (fiador, caução, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo), porque nunca teve, porque ela acabou ou porque o garantidor pediu exoneração. O dono precisa depositar caução de três meses de aluguel, e o prazo para sair é de 15 dias.

Mesmo com a liminar, o inquilino ainda pode ficar. Basta depositar, dentro desses 15 dias, tudo o que deve, na forma do art. 62, II (art. 59, § 3º).

O mandado depois da sentença. É a ordem final. Vence o prazo para a saída voluntária, e o juiz expede o mandado. Os móveis que ficarem vão para um depositário. A lei só adia o cumprimento em um caso: até o 30º dia após a morte de cônjuge, ascendente (pais, avós), descendente (filhos, netos) ou irmão de alguém que mora no imóvel (art. 65, § 2º).

Defesas e direitos do inquilino no processo

Recebeu a citação? Você tem duas saídas principais, e os prazos começam a correr.

1. Pagar e ficar (purga da mora). Em 15 dias da citação, o inquilino ou o fiador deposita em juízo o débito atualizado, sem esperar cálculo do juiz (art. 62, II). Entram:

• aluguéis e encargos vencidos até o depósito;
• multa contratual, quando exigível, e juros de mora;
• custas e honorários do advogado do dono, de 10 por cento do valor devido se o contrato não fixar outro percentual.

Se o dono disser que faltou algo, há 10 dias para completar (art. 62, III). A purga não pode ser usada se o inquilino já recorreu a ela nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).

2. Contestar. Faz sentido quando há o que discutir: aluguel já pago, valor cobrado errado, encargo que o contrato não passou ao inquilino, multa acima do contratado. A contestação tem prazo de 15 dias úteis pelo CPC (art. 335), contado em regra da audiência de conciliação ou, sem ela, da forma que o CPC indica; confira a data com quem cuida da defesa. Quem não se defende é considerado revel, e os fatos alegados pelo dono são presumidos verdadeiros (art. 344).

E o que não funciona como defesa? Dois argumentos aparecem muito e já foram afastados pelo STJ em 2026.

• "Paguei a dívida, então o processo acaba." Não necessariamente. Em notícia de 19/06/2026, o STJ informou que a Terceira Turma, com relatoria da ministra Nancy Andrighi, manteve um despejo mesmo com a dívida inicial quitada, porque o inquilino seguiu atrasando os aluguéis durante o processo, sem depositá-los em juízo (REsp 2.225.450).
• "Só saio quando me pagarem as benfeitorias." Em notícia de 13/07/2026, o tribunal informou que a Terceira Turma, também com relatoria da ministra Nancy Andrighi, negou o direito de retenção ao locatário inadimplente: sem pagar aluguel, não há a posse de boa-fé que a retenção exige (REsp 2.233.373). A indenização das melhorias comprovadas continua possível, mas o imóvel não fica como garantia.

Quem não tem como pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública do estado logo após a citação, sem esperar o fim do prazo.

Despejo por falta de pagamento e cobrança das dívidas

Sair do imóvel não apaga a dívida. Isso vale no meio do processo e depois dele.

Se o inquilino abandona o imóvel com a ação em curso, o dono pode pedir para ser imitido na posse (art. 66) e segue cobrando. O site noticiou um caso assim: o de uma locadora que seguiu cobrando depois da saída do inquilino.

Três pontos práticos para a cobrança:

• Prazo. O dono tem três anos, contados de cada vencimento, para cobrar aluguel (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).
• Multa e juros. Seguem o contrato, dentro dos limites da lei. O detalhamento está no guia de multa de aluguel atrasado.
• Garantias. Fiador, caução e seguro-fiança entram aqui. A caução em dinheiro, por exemplo, tem limite de três meses de aluguel (art. 38, § 2º); veja como ela é usada no guia de caução em aluguel.

Jurisprudência: como os tribunais têm tratado o tema

Um resumo do que está consolidado na lei e do que os tribunais acrescentaram:

O que segue variando de vara para vara é o tempo. A lei fixa os prazos das partes, mas não o prazo para o juiz sentenciar nem para o inquilino ser encontrado.

Erros comuns de locadores e inquilinos

Do lado do dono:

• trocar a fechadura, cortar água ou luz, ou tirar os móveis por conta própria. A retomada depende do mandado (art. 65), e agir sozinho pode virar processo contra quem fez;
• entrar com a ação sem planilha mês a mês, o que pode levar o juiz a mandar corrigir a petição;
• esquecer de citar o fiador quando quer cobrar dele;
• deixar passar mais de três anos de um aluguel sem cobrar.

Do lado do inquilino:

• perder os 15 dias da citação achando que dá para negociar depois;
• depositar só os aluguéis atrasados e esquecer multa, juros, custas e honorários;
• purgar a mora e voltar a atrasar durante o processo;
• abandonar o imóvel sem entregar as chaves de forma comprovada, o que mantém a dívida correndo.

Por onde seguir

Para aprofundar: purga da mora e liminar no guia de despejo e aluguel atrasado; fim do contrato por outros motivos em rescisão do contrato de aluguel. E a próxima leitura sugerida: quanto tempo leva um despejo por falta de pagamento, fase a fase.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, texto atualizado (arts. 5º, 9º, 37, 38, 58, 59, 62 a 66)
• Câmara dos Deputados - Lei 13.105/2015, Código de Processo Civil (arts. 323, 335, 344 e 784, VIII)
• Câmara dos Deputados - Lei 10.406/2002, Código Civil (art. 206, § 3º, I)
• STJ - Pagamento da dívida que motivou ação de despejo não impede rescisão por atrasos durante o processo (19/06/2026)
• STJ - Direito de retenção por benfeitorias não se aplica a locatário inadimplente, decide Terceira Turma (13/07/2026)
• STJ - Mesmo sem pedido expresso, condenação deve incluir encargos locatícios vencidos durante o processo (10/11/2025)