Aluguel com cláusula de arbitragem: despejo segue na Justiça, e projeto espera relator desde 2025

O que reabriu o debate

Você assinou um contrato de aluguel, talvez por aplicativo, e no meio das cláusulas havia uma dizendo que conflitos seriam resolvidos por arbitragem. Isso significa que uma câmara privada pode mandar você sair do imóvel?

A pergunta voltou ao noticiário jurídico em 9/11/2026. Em coluna no ConJur, o professor Guilherme Henrique Lima Reinig, da Faculdade de Direito da USP, defendeu que o Congresso discuta uma proibição expressa da arbitragem em locações residenciais, talvez com exceções, por causa do direito à moradia.

É um texto de opinião, não uma decisão. Mas ele reúne o que já existe na lei e nos tribunais, e isso responde boa parte da dúvida do inquilino.

Despejo por falta de pagamento fica com o juiz

O ponto mais firme é o do despejo por aluguel atrasado. Em 1º/6/2021, a Quarta Turma do STJ, com relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, julgou o REsp 1.481.644. O entendimento, registrado no Informativo 699: mesmo com cláusula compromissória no contrato, o juízo arbitral não é competente para a ação de despejo por falta de pagamento.

O motivo é prático. O despejo termina com a retomada do imóvel, às vezes com uso de força pelo oficial de justiça. Árbitros não têm esse poder de execução. Para entender o caminho dessa ação, do início ao fim, veja o guia de despejo por falta de pagamento.

A cláusula precisa de destaque e assinatura à parte

E a cláusula em si, vale? Pode valer, mas não de qualquer jeito.

Contrato de aluguel padronizado, preenchido pelo locador ou pela plataforma, costuma ser contrato de adesão. Nesse caso, a Lei de Arbitragem (Lei 9.307/1996, art. 4º, § 2º) diz que a cláusula só tem eficácia se o aderente tomar a iniciativa da arbitragem ou concordar expressamente, por escrito em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto específico para ela.

A coluna cita uma decisão da Quarta Turma do STJ de 22/9/2026 (AgInt no AREsp 3.083.631) que manteve a validade de uma cláusula assim, com destaque em negrito e assinatura própria, como já havia decidido o Tribunal de Justiça de São Paulo.

Por que o Código do Consumidor ajuda pouco

O CDC considera abusiva a cláusula que impõe arbitragem compulsória (art. 51, VII). Seria a saída natural para o inquilino.

O problema, segundo a coluna, é que o STJ tem jurisprudência consolidada no sentido de que a Lei do Inquilinato é especial e afasta o CDC das locações. O autor cita um julgado da Quarta Turma de 30/3/2026 nessa linha. Por isso o debate se desloca para o Congresso.

O projeto parado na Câmara

O PL 4.287/2021, do deputado Carlos Bezerra, acrescenta um parágrafo ao art. 59 da Lei 8.245 para dizer que a apreciação da ação de despejo é de competência exclusiva do Judiciário.

Em 12/11/2026, os dados abertos da Câmara mostravam o projeto na Comissão de Constituição e Justiça, com a situação "aguardando designação de relator". O registro mais recente, de 19/03/2025, anota a saída do relator, que já havia apresentado parecer, porque ele deixou de ser membro da comissão em 31/01/2025. A coluna critica o texto por tratar só do despejo, e não de outros conflitos da locação.

O que conferir no seu contrato

Antes de assinar ou ao receber uma notificação:

• procure a palavra "arbitragem" ou "câmara arbitral" no contrato;
• veja se a cláusula está em negrito ou em documento separado, com sua assinatura ou visto específico;
• se o assunto for despejo por aluguel atrasado, lembre que o STJ já tirou essa ação dos árbitros;
• não ignore prazos de nenhuma intimação: leve o documento a um advogado ou à Defensoria Pública.

Quem tem dúvidas sobre outras cláusulas pode consultar o guia de direito do inquilino.

Perguntas frequentes

Fontes

• ConJur - Arbitragem, locação residencial e direito à moradia (coluna Direito Civil Atual, 09/11/2026)
• Damásio Jurisprudência - Incompetência da arbitragem para ação de despejo por falta de pagamento (STJ, REsp 1.481.644, Informativo 699)
• Câmara dos Deputados - PL 4.287/2021 (dados abertos)
• Migalhas - Cláusula arbitral: condições de eficácia em contratos por adesão