Quanto tempo leva um despejo por falta de pagamento: os prazos da lei em cada fase

Quanto tempo leva um despejo na prática

Você deve três aluguéis, ou alguém deve três aluguéis a você. Quanto tempo até a chave voltar?

A resposta honesta tem duas partes. A primeira: a lei não fixa um prazo total para o despejo. A segunda: ela fixa, sim, os prazos de várias fases, e eles são mais curtos do que muita gente imagina.

O que estica o processo são as fases sem prazo legal: o tempo até o inquilino ser encontrado e citado, e o tempo até o juiz sentenciar. Isso muda de vara para vara. Por isso, desconfie de quem promete "despejo em 60 dias" ou diz que "leva anos". Depende de onde e de como.

Este artigo segue o processo fase a fase. Para a visão geral do assunto, com liminar, purga da mora e cobrança, leia o guia de despejo e aluguel atrasado.

O mapa dos prazos

Fase	Prazo	Onde está
Atraso que permite a ação	Falta de pagamento, sem mínimo de meses	Lei 8.245, art. 9º, III
Distribuição até a citação	Sem prazo legal (depende da vara e de achar o inquilino)	-
Pagar e evitar o despejo (purga da mora)	15 dias da citação	Lei 8.245, art. 62, II
Complementar depósito incompleto	10 dias da intimação	Lei 8.245, art. 62, III
Contestar	15 dias úteis, em regra da juntada do comprovante da citação	CPC, arts. 219, 231 e 335
Liminar, se o contrato não tem garantia	Sair em 15 dias	Lei 8.245, art. 59, § 1º, IX
Sentença	Sem prazo legal	-
Apelar	15 dias (úteis)	CPC, art. 1.003, § 5º
Sair depois da sentença por falta de pagamento	15 dias	Lei 8.245, art. 63, § 1º, "b"
Despejo forçado	Logo após o fim do prazo	Lei 8.245, art. 65

Os prazos da tabela foram conferidos em 11/11/2026 no texto atualizado da Lei 8.245 e do CPC publicado pela Câmara dos Deputados.

Fase 1: o atraso e o preparo da ação

Quantos meses de atraso a lei exige? Nenhum. O art. 9º, III, diz que a locação pode ser desfeita pela falta de pagamento do aluguel e dos encargos. Um mês basta.

Não há também notificação obrigatória antes de entrar com a ação por falta de pagamento. A notificação prévia pesa em outros tipos de despejo, como o pedido de retomada sem motivo depois do prazo do contrato. Aqui, ela serve para tentar acordo e para registrar o atraso, mas não é condição.

O que pode atrasar já nesta fase é a petição mal montada. O art. 62, I, exige que, se o dono cobrar os aluguéis junto com o despejo, a inicial traga o cálculo discriminado do débito. Sem ele, o juiz pode mandar emendar a petição, e o início do processo fica para depois.

Leve para o advogado ou para a Defensoria:

o contrato e os aditivos;
os boletos ou recibos que mostram o que foi pago e o que ficou em aberto;
a planilha mês a mês, com aluguel, encargos, multa e juros (a multa de aluguel atrasado é a do contrato);
os dados do fiador, se houver, porque ele também será citado para a cobrança.

Fase 2: a citação do inquilino

É aqui que muito processo para. A lei não diz em quanto tempo o inquilino precisa ser encontrado, e um inquilino que muda de endereço ou se esconde pode segurar o caso por meses.

O art. 58, IV, da Lei 8.245 permite a citação por correspondência com aviso de recebimento quando o contrato autoriza. O CPC também prevê citação por meio eletrônico e pelo correio. O que mais ajuda, na prática, é indicar na petição todos os endereços e contatos conhecidos do inquilino.

Para quem é o inquilino: a citação é o marco dos dois prazos mais importantes do processo. Guarde a data em que recebeu e mostre o documento a quem for cuidar da sua defesa.

Fase 3: os 15 dias para pagar ou contestar

Depois da citação, o inquilino tem dois caminhos, e os prazos correm quase juntos.

O primeiro é a purga da mora (art. 62, II). Em 15 dias da citação, o inquilino ou o fiador deposita em juízo o débito atualizado, sem precisar de cálculo do juiz. O depósito inclui:

os aluguéis e encargos que vencerem até o pagamento;
multa e juros de mora;
custas e honorários do advogado do dono, de 10 por cento do débito se o contrato não disser outro valor.

Se o dono disser que faltou alguma coisa, o inquilino tem mais 10 dias para completar (art. 62, III). Feito o depósito integral, a locação continua.

O segundo caminho é a contestação, em 15 dias pelo CPC (art. 335), contados em dias úteis (art. 219). Em regra, o prazo começa na juntada aos autos do comprovante da citação (art. 231) ou na audiência de conciliação, se houver. A Lei 8.245 não diz se os 15 dias da purga são úteis ou corridos: não deixe para o último dia. Quem não contesta é considerado revel, e os fatos alegados pelo dono são presumidos verdadeiros (art. 344). Na prática, isso encurta muito o caminho até a sentença.

Dois alertas para o inquilino. Primeiro: quem já usou a purga nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação não pode usá-la de novo (art. 62, parágrafo único). Segundo: pagar e continuar atrasando não resolve. Em decisão publicada em maio de 2026, a Terceira Turma do STJ, com relatoria da ministra Nancy Andrighi, manteve o despejo decretado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal. O inquilino tinha quitado a dívida cobrada antes mesmo da citação, mas seguiu pagando com atraso durante o processo, sem depositar em juízo os aluguéis que venciam. Para a Turma, a purga protege quem está de boa-fé e não pode virar ferramenta de atraso contínuo (REsp 2.225.450, notícia do STJ de 19/06/2026).

O art. 62, V, manda depositar em juízo os aluguéis que vencerem até a sentença. Esse é o ponto em que muita defesa se perde.

A liminar: quando o prazo cai para 15 dias logo no início

Existe um caso em que o despejo pode sair antes mesmo de o inquilino se defender. O art. 59, § 1º, IX, permite liminar de desocupação em 15 dias quando a ação se baseia só no aluguel atrasado e o contrato não tem nenhuma garantia (fiador, caução, seguro-fiança ou cessão de quotas), porque nunca teve, porque ela se extinguiu ou porque houve pedido de exoneração.

O dono precisa prestar caução de três meses de aluguel. E o inquilino ainda pode evitar a saída: se depositar o total devido dentro desses 15 dias, a liminar cai (art. 59, § 3º).

Os detalhes da caução estão no artigo sobre caução em aluguel.

Fase 4: sentença e recurso

Não há prazo legal para o juiz sentenciar. É a fase que mais varia entre comarcas.

Depois da sentença, cabe apelação em 15 dias úteis (CPC, art. 1.003, § 5º). Mas aqui está a diferença que muita gente não conhece: nas ações de despejo, o recurso contra a sentença tem efeito apenas devolutivo (Lei 8.245, art. 58, V). Em outras palavras, em regra apelar não suspende o despejo.

E quem despeja por falta de pagamento não precisa prestar a caução de 6 a 12 aluguéis que a lei cobra para executar a sentença antes do fim do recurso. O art. 64 dispensa essa caução nas ações baseadas no art. 9º.

Fase 5: o prazo para sair e o despejo forçado

Aqui mora a confusão entre 30 e 15 dias. A regra geral do art. 63 é de 30 dias para a saída voluntária. Mas o § 1º reduz o prazo para 15 dias em dois casos:

se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença;
se o despejo foi decretado com base no art. 9º, que inclui a falta de pagamento.

Ou seja: no despejo por aluguel atrasado, o prazo para sair costuma ser de 15 dias.

O prazo conta da notificação do inquilino. Terminado, o despejo é cumprido pelo oficial de justiça, "se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento" (art. 65). Os móveis que o inquilino não retirar vão para um depositário.

Uma exceção humanitária: o despejo não pode ser executado até o 30º dia após a morte de cônjuge, ascendente (pais, avós), descendente (filhos, netos) ou irmão de quem mora no imóvel (art. 65, § 2º).

Se o inquilino abandonar o imóvel depois de a ação ser proposta, o dono pode pedir para retomar a posse (art. 66). A saída não apaga a dívida, como mostrou o caso noticiado aqui de uma locadora que seguiu cobrando depois da saída.

Exemplo de linha do tempo

Um exemplo hipotético, só com os prazos que a lei fixa. As fases sem prazo legal aparecem como "variável".

Momento	O que acontece
10/3	Vence o aluguel de março e não é pago
Abril	Petição com cálculo do débito é distribuída
Variável	Inquilino é citado (data X)
X + 15 dias	Fim do prazo para purgar a mora
Juntada da citação + 15 dias úteis	Fim do prazo para contestar
Variável	Sentença de procedência (data Y)
Notificação + 15 dias	Fim do prazo para sair
Logo depois	Mandado cumprido pelo oficial de justiça

Note que o recesso forense pesa. O art. 220 do CPC suspende os prazos processuais de 20 de dezembro a 20 de janeiro. A Lei 8.245 diz que as ações de despejo tramitam durante as férias forenses (art. 58, I), mas, na prática, quem é citado em dezembro deve conferir com o advogado ou a Defensoria como a vara conta os prazos.

O que acelera e o que atrasa

O que costuma encurtar:

contrato sem garantia, que abre a porta para a liminar;
cláusula de citação por correio e endereço correto do inquilino;
petição com cálculo discriminado desde o início;
inquilino que não contesta;
acordo de saída. Um acordo escrito, com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses, também permite liminar se for descumprido (art. 59, § 1º, I).

O que costuma alongar:

inquilino que não é encontrado;
depósito de purga incompleto, que abre a discussão da diferença;
pedido de cobrança contra fiador com endereço desconhecido;
vara com muitos processos.

Como agir enquanto o processo corre

Para o dono: não corte água ou luz, não troque a fechadura, não retire móveis. Isso pode configurar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) e virar processo contra você. Use o tempo para organizar a planilha de débitos e acompanhar os depósitos que o inquilino deve fazer em juízo.

Para o inquilino: conte os 15 dias a partir da citação. Se quer ficar, a purga é a saída, e depois dela os aluguéis precisam ser pagos em dia. Se não tem como pagar, um acordo de saída costuma custar menos do que uma condenação com custas e honorários. Quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública do estado.

Quer entender o que muda quando o contrato termina por outros motivos? Veja o guia de rescisão do contrato de aluguel.

Perguntas frequentes

Quantos meses de atraso são precisos para pedir o despejo?

Nenhum mínimo. A lei admite a ação pela falta de pagamento do aluguel e dos encargos, sem número mínimo de meses (art. 9º, III, da Lei 8.245). Esperar três meses é costume, não exigência.

O inquilino tem 30 ou 15 dias para sair depois da sentença?

A regra geral do art. 63 é de 30 dias. Mas o § 1º reduz para 15 dias quando o despejo se baseia no art. 9º, que inclui a falta de pagamento, ou quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença.

O recurso do inquilino impede o despejo?

Em regra, não. O art. 58, V, da Lei 8.245 diz que os recursos contra sentenças nessas ações têm efeito apenas devolutivo, e o despejo baseado no art. 9º dispensa a caução da execução provisória (art. 64).

Pagar a dívida no meio do processo encerra a ação?

Só se o pagamento for feito do jeito da lei: depósito judicial do total em 15 dias da citação. E, em 2026, a Terceira Turma do STJ manteve um despejo mesmo com a dívida inicial quitada, porque o inquilino seguiu atrasando os aluguéis durante o processo.

O dono pode trocar a fechadura para acelerar?

Não. A retomada depende do mandado judicial e do oficial de justiça (art. 65). Tirar o inquilino por conta própria pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) e gerar indenização.