Inquilino não paga aluguel, o que fazer: passo a passo do locador, do 1º dia ao despejo

Primeiro passo: confirmar o atraso e reunir provas

O aluguel venceu e não caiu. Antes de qualquer mensagem, confira três coisas.

A data de vencimento do contrato. Se o contrato não fixar data, a lei dá ao inquilino até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I, da Lei 8.245).
Se o pagamento não foi feito em outro canal. Pix para a conta antiga, depósito na imobiliária, boleto pago com atraso de compensação. Muita "inadimplência" é erro de conciliação.
O que exatamente está em aberto. Aluguel, condomínio, IPTU, contas de consumo? Separe cada valor por mês. Na ação, a lei exige cálculo discriminado do débito (art. 62, I).

Junte tudo em uma pasta: contrato e aditivos, laudo de vistoria, recibos já emitidos, extratos que mostram os pagamentos anteriores e as conversas com o inquilino.

Não tem contrato escrito? A locação verbal existe e é protegida pela lei (art. 47). Nesse caso, os comprovantes de pagamento dos meses anteriores viram a prova principal do valor e do vencimento.

Este artigo é o roteiro geral do dono do imóvel. Os prazos de cada fase do processo estão em quanto tempo leva um despejo por falta de pagamento.

Como cobrar o inquilino sem cometer abusos

A primeira cobrança deve ser simples e por escrito. WhatsApp e e-mail servem, desde que fiquem guardados.

Um modelo curto:

> "Olá, [nome]. O aluguel de [mês], no valor de R$ [valor], venceu em [data] e não identificamos o pagamento. Se já pagou, pode enviar o comprovante? Se houve algum problema, me diga até [data] para combinarmos."

Repare no que a mensagem faz. Ela registra o débito, dá chance de o erro ser seu e abre espaço para acordo.

O que não fazer na cobrança:

expor a dívida no grupo do condomínio ou para vizinhos;
ligar repetidas vezes fora de hora ou procurar o inquilino no trabalho;
ameaçar de "tirar tudo" ou de chamar a polícia por causa da dívida.

Atraso de aluguel é dívida civil, não crime. Cobrança vexatória pode, em tese, gerar pedido de indenização por dano moral contra o locador.

Se houver acordo de parcelamento, ponha por escrito: valores, datas e o que acontece se uma parcela falhar.

Multa e juros do aluguel atrasado

O contrato costuma prever multa por atraso, juros e correção. Esses valores entram no débito cobrado e, se o inquilino quiser evitar o despejo, entram também no depósito judicial (art. 62, II, "b" e "c").

Os limites da multa e a forma de calcular juros e correção estão em multa de aluguel atrasado. Vale conferir antes de mandar a conta: valor inflado na cobrança vira argumento de defesa.

Um prazo que o dono do imóvel esquece: a pretensão de cobrar aluguéis prescreve em três anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil). Deixar a dívida "para depois" tem limite.

Acionando o fiador, a caução ou o seguro-fiança

A garantia existe para este momento. Como acionar depende do tipo.

Garantia	O que fazer quando o aluguel atrasa
Fiador	Comunique o atraso por escrito. Na ação, o fiador pode ser citado para responder pela cobrança (art. 62, I)
Caução	O uso do valor para cobrir a dívida segue o contrato; veja o guia da caução em aluguel
Seguro-fiança	Avise a seguradora no prazo e na forma das condições gerais da apólice
Título de capitalização	Siga o regulamento do título e o que o contrato de locação prevê sobre o resgate

No seguro-fiança, o aviso fora do prazo da apólice pode atrapalhar a indenização. Leia as condições gerais logo no primeiro atraso. Mais detalhes em seguro-fiança: o que cobre e o que acontece no atraso.

Sobre o fiador, há regras de exoneração e de responsabilidade até a entrega das chaves explicadas em fiador do aluguel: responsabilidade até a entrega das chaves.

E se o contrato não tem garantia nenhuma? Essa é a situação em que a lei mais ajuda o locador, como você vai ver na seção da ação.

Notificação extrajudicial ao inquilino

A notificação formal não é condição para a ação de despejo por falta de pagamento. Os artigos que tratam desse despejo (9º, III, e 62) não a exigem.

Por que mandar, então? Por dois motivos. Ela documenta a data em que o inquilino soube da dívida e funciona como última proposta antes do processo.

Pode ser enviada por carta com aviso de recebimento, pelo cartório de títulos e documentos ou por meio eletrônico que deixe registro de recebimento. O texto deve trazer o débito mês a mês, o prazo para pagar e a informação de que, sem pagamento, a ação será proposta.

Cuidado com um erro que aparece em vários sites: dizer que a notificação abre os "15 dias do art. 62". Não abre. Os 15 dias para o inquilino purgar a mora contam da citação no processo.

Quando entrar com a ação de despejo

Não há número mínimo de meses. A falta de pagamento já permite desfazer a locação (art. 9º, III). A ideia de que é preciso esperar três meses é mito.

A ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis (art. 62, I). Assim, o mesmo processo pede a saída e o pagamento, e a cobrança pode começar a ser executada antes da desocupação se ambos os pedidos forem acolhidos (art. 62, VI).

Alguns pontos que pesam na decisão:

Liminar em 15 dias. Se o contrato está sem garantia (nunca teve, ou ela foi extinta ou o garantidor se exonerou), o juiz pode mandar desocupar em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que esse seja o único fundamento da ação e o locador deposite caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). O inquilino ainda pode evitar a saída depositando o total devido dentro desses 15 dias (§ 3º).
Chance de purgar a mora. O inquilino ou o fiador pode evitar o despejo depositando, em 15 dias da citação, aluguéis, multa, juros, custas e honorários de 10 por cento, se o contrato não disser outro percentual (art. 62, II). Quem já usou essa saída nos 24 meses anteriores não pode repetir (parágrafo único).
Foro e valor da causa. A ação corre no foro do imóvel, salvo foro eleito no contrato, e o valor da causa é de 12 meses de aluguel (art. 58, II e III).
Prazo para sair depois da sentença. No despejo por falta de pagamento, o prazo para desocupar é de 15 dias (art. 63, § 1º, "b"), e a execução provisória não depende de caução (art. 64).

Só quer receber, e o inquilino já saiu? O crédito de aluguel documentalmente comprovado, com encargos como condomínio, é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC). Com contrato escrito, a cobrança pode ir direto para a execução.

As etapas do processo, a purga da mora e a liminar estão detalhadas em despejo e aluguel atrasado: prazos, purga da mora e liminar.

O que o locador nunca deve fazer por conta própria

O imóvel é seu, mas a posse está com o inquilino. Enquanto não houver ordem judicial, tirar alguém de lá à força é ilegal.

Ficam fora de cogitação:

trocar a fechadura ou o controle do portão;
cortar água, luz ou gás;
retirar portas, janelas ou o medidor;
tirar os móveis e pôr na calçada;
entrar no imóvel sem autorização.

O Código Penal chama isso de exercício arbitrário das próprias razões: fazer justiça com as próprias mãos, mesmo para uma pretensão legítima (art. 345). Além do risco criminal, o inquilino pode pedir na Justiça a volta ao imóvel e, em tese, indenização. Um caso assim, com pertences na calçada, aparece em inquilino com pertences postos na calçada em Arapongas.

E o penhor legal sobre os bens do inquilino?

Aqui está a exceção que pouca gente conhece. O Código Civil dá ao dono do imóvel penhor legal sobre os bens móveis que o inquilino mantém no prédio, para garantir os aluguéis (art. 1.467, II).

Em decisão divulgada em 24/03/2026 (REsp 2.233.511), a Terceira Turma do STJ, por unanimidade, admitiu esse penhor a favor de um shopping de Maceió mesmo com fiança no contrato. A dívida passava de R$ 300 mil.

Mas o caminho é estreito:

só se pode tomar os bens antes do juiz quando houver perigo na demora, entregando comprovante do que foi apreendido (art. 1.470);
logo depois, é obrigatório pedir a homologação, na Justiça ou em cartório (art. 1.471 do CC e art. 703 do CPC);
o inquilino pode impedir o penhor oferecendo caução idônea (art. 1.472);
se a homologação for negada, os bens voltam ao inquilino (art. 706, § 1º, do CPC).

Em imóvel residencial, a margem é ainda menor. A Lei 8.009 torna impenhoráveis os móveis quitados do inquilino que guarnecem a residência (art. 2º, parágrafo único). No caso do STJ, o credor era um shopping. Antes de tocar em qualquer bem, converse com um advogado ou com a Defensoria Pública.

Posso tirar um inquilino que não paga aluguel?

Pode, mas pelo caminho judicial. A sequência é esta: ação de despejo, liminar ou sentença, prazo para desocupação voluntária e, só se ele não sair, despejo por ordem do juiz, com uso de força se necessário, inclusive arrombamento (art. 65).

Saída amigável também é possível. Um acordo escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para desocupar contados da assinatura, permite pedir liminar se for descumprido (art. 59, § 1º, I). Para encerrar o contrato em outras situações, veja rescisão do contrato de aluguel.

Checklist rápido do locador

1. Confira vencimento e pagamentos em todos os canais. 2. Separe o débito mês a mês: aluguel e cada encargo. 3. Cobre por escrito, sem ameaça nem exposição. 4. Feche acordo só por escrito, com datas. 5. Avise fiador ou seguradora no prazo da apólice. 6. Mande notificação formal com o débito discriminado. 7. Sem pagamento, procure advogado ou Defensoria para a ação de despejo com cobrança. 8. Contrato sem garantia? Pergunte sobre a liminar de 15 dias com caução de três meses. 9. Não troque fechadura, não corte serviços, não retire bens. 10. Guarde tudo: a prova é sua.

As regras citadas são da Lei 8.245 e dos códigos no texto atualizado consultado em 11/11/2026.

Perguntas frequentes

Preciso esperar 3 meses de atraso para entrar com o despejo?

Não. A Lei 8.245 não fixa número mínimo de meses: a falta de pagamento já permite desfazer a locação (art. 9º, III). Esperar só faz a dívida crescer.

Pode cortar água e luz de inquilino inadimplente?

Não. Cortar serviço ou trocar a fechadura para forçar o pagamento é fazer justiça com as próprias mãos, conduta prevista no art. 345 do Código Penal, e pode, em tese, gerar pedido de indenização.

O inquilino tem quanto tempo para pagar depois que a ação começa?

Ele pode evitar o despejo depositando o débito atualizado em 15 dias contados da citação, não da notificação. Esse benefício só vale uma vez a cada 24 meses (art. 62, II e parágrafo único).

Quanto custa uma ação de despejo?

As custas variam conforme a tabela de cada tribunal estadual. Pela lei, o valor da causa é de 12 meses de aluguel (art. 58, III), e se o inquilino purgar a mora paga também honorários de 10 por cento, salvo outra previsão no contrato.

Quando o inquilino atrasa, a imobiliária paga?

Só se o contrato de administração tiver garantia de aluguel. A Lei do Inquilinato não obriga a imobiliária a cobrir o atraso: leia a cláusula do seu contrato com ela.

Inquilino sem contrato escrito pode ser despejado?

Pode. A lei reconhece a locação verbal (art. 47). O que muda é a prova: comprovantes de Pix, recibos e mensagens mostram que havia aluguel e quanto era.