Aluguel de sala comercial: guia completo do contrato, das garantias e da renovação

O que é locação não residencial e como ela difere da residencial

Vai alugar uma sala para o consultório, o escritório ou a loja? Então o contrato é de locação não residencial. Ele segue a mesma Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) das casas e apartamentos, mas com regras próprias nos arts. 51 a 57.

Três diferenças mudam o jogo.

A primeira é o fim do prazo. No contrato comercial com prazo determinado, a locação acaba de pleno direito no último dia, sem precisar de notificação (art. 56). Se o inquilino ficar mais de 30 dias depois disso sem oposição do dono, o contrato passa a valer por prazo indeterminado, nas mesmas condições.

A segunda é a saída no prazo indeterminado. Aqui o dono pode pedir a sala por escrito, com 30 dias para a desocupação (art. 57). Não precisa dar motivo.

A terceira é a proteção do ponto. Em troca dessa flexibilidade, o lojista que cumpre certos requisitos tem direito à renovação forçada do contrato, pela ação renovatória (art. 51). É isso que protege a clientela construída naquele endereço.

E se a empresa alugar um apartamento para o diretor morar? A lei também chama isso de locação não residencial (art. 55), porque o inquilino é a pessoa jurídica.

Para a visão geral do contrato de moradia, veja o guia completo do contrato de aluguel residencial.

Como alugar uma sala comercial passo a passo

1. Confira se a atividade é permitida no endereço. A prefeitura define o que pode funcionar em cada zona. Uma consulta de viabilidade antes de assinar evita pagar aluguel de uma sala onde o alvará não sai. 2. Leia a convenção do condomínio. Prédios comerciais podem vetar certas atividades, horários ou letreiros. 3. Peça a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis. Ela mostra quem é o dono, penhoras e hipotecas. 4. Negocie prazo, carência e valor. Em sala vazia que precisa de obra, é comum pedir meses de carência no aluguel. 5. Faça a vistoria de entrada com fotos e descrição do estado de pisos, forros, instalações elétricas e ar-condicionado. 6. Assine por escrito e com prazo determinado. Sem isso, não há renovatória no futuro.

O passo a passo completo da assinatura, inclusive digital, está no guia de contrato de aluguel, como fazer.

Documentos que o locador e o locatário costumam pedir

Do lado do inquilino pessoa jurídica, o dono costuma pedir contrato social, cartão do CNPJ, balanço ou extratos e documentos dos sócios. Se o inquilino for profissional liberal, entram RG, CPF, comprovante de renda e registro no conselho de classe.

Do lado do dono, peça a matrícula, o carnê do IPTU, a última ata ou declaração de quitação do condomínio e, se for uma imobiliária, a procuração que a autoriza a assinar.

Atenção a um detalhe. A lei põe na conta do dono a taxa de administração da imobiliária e as despesas para avaliar o cadastro do pretendente e do fiador (art. 22, VII). Cobrar isso do inquilino contraria a lei.

Cláusulas que não podem faltar no contrato de sala comercial

Cláusula	Por que importa
Prazo determinado (de preferência 5 anos)	Abre caminho para a renovatória (art. 51, II)
Destinação e ramo de atividade	Define o uso permitido da sala
Índice de reajuste anual	Sem índice, o valor só muda por acordo ou revisão judicial
Quem paga IPTU, condomínio e seguro	A lei divide, mas o contrato pode mudar parte disso
Benfeitorias e obras	A cláusula pode afastar a indenização (Súmula 335 do STJ)
Multa por saída antecipada	Proporcional ao tempo cumprido (art. 4º)
Cessão e sublocação	Dependem de consentimento prévio e escrito do dono
Garantia	Só uma modalidade por contrato (art. 37)

Repare no ramo. Para a renovatória, a lei exige 3 anos seguidos explorando o mesmo ramo (art. 51, III). Quem troca o consultório por uma loja de roupas no meio do caminho pode não somar esse tempo.

A sublocação de parte da sala, comum entre profissionais que dividem consultório, é tratada no artigo sobre sublocação e quando a lei permite.

Fiador, caução ou seguro-fiança: qual garantia escolher

A lei admite quatro garantias (art. 37):

caução em dinheiro, bens móveis ou imóveis;
fiança;
seguro-fiança;
cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.

O dono só pode exigir uma delas. Duas garantias no mesmo contrato são nulas (art. 37, parágrafo único).

Na caução em dinheiro, o teto é de 3 meses de aluguel, depositados em poupança, e os rendimentos voltam ao inquilino no fim (art. 38, § 2º).

Qual escolher? Para empresa nova, sem balanço, o seguro-fiança pode ser recusado pela seguradora, e a caução costuma ser o caminho mais rápido. Para empresa com faturamento comprovado, o seguro-fiança evita imobilizar caixa. O fiador pessoa física ainda é aceito, mas responde com o próprio patrimônio.

Comparamos as quatro opções no guia de garantias do aluguel, e o seguro em detalhe no artigo sobre seguro-fiança.

Quem paga condomínio, IPTU e taxa de administração

A regra legal é esta:

Inquilino: despesas ordinárias de condomínio (salários dos funcionários, água e luz das áreas comuns, limpeza e manutenção), além de luz, água e telefone da própria sala (art. 23).
Dono: despesas extraordinárias (obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva) e taxa de administração da imobiliária (art. 22).
IPTU e seguro contra incêndio: do dono, salvo cláusula expressa em contrário (art. 22, VIII).

Na locação comercial, o contrato quase sempre transfere o IPTU ao inquilino. É válido, mas precisa estar escrito. Se o contrato não diz nada, o imposto é do dono.

Quando o contrato transfere esses encargos, o dono pode cobrá-los junto com o aluguel do mês (art. 25). A divisão item por item está no guia de condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel.

E os tributos sobre o próprio aluguel? A reforma tributária muda a conta para quem aluga para empresas. Veja o caso do lojista que aluga no CPF do sócio.

Reajuste do aluguel comercial e índices mais usados

O reajuste é anual e segue o índice do contrato. Os mais usados são o IGP-M, o IPCA e o IGP-DI.

Um exemplo com dado real. O IGP-DI acumulou 5,03 por cento nos 12 meses até outubro de 2026, segundo a FGV IBRE. Uma sala de R$ 4.000 reajustada por esse índice em novembro passa a R$ 4.201,20.

Se o valor ficar muito longe do mercado, para cima ou para baixo, qualquer das partes pode pedir revisão judicial depois de 3 anos de contrato ou do último acordo de valor (art. 19).

Qual índice escolher? Os prós e contras de cada um estão no guia índice de reajuste do aluguel: qual usar.

Reformas e benfeitorias na sala alugada

Toda sala comercial passa por obra: divisórias, rede lógica, piso, forro. Quem paga e quem fica com elas?

A lei separa três tipos (arts. 35 e 36):

Necessárias (conservar o imóvel, como trocar um cano rompido): indenizáveis mesmo sem autorização.
Úteis (melhoram o uso, como uma divisória): indenizáveis só se o dono autorizou.
Voluptuárias (decoração): não são indenizáveis, mas podem ser retiradas se não danificarem a estrutura.

Só que tudo isso vale "salvo disposição contratual em contrário". E o STJ considera válida a cláusula de renúncia à indenização e à retenção (Súmula 335, de 2007). Na prática, muitos contratos comerciais trazem essa renúncia. Leia antes de investir na obra.

Tem mais um limite. Em decisão divulgada em 13 de julho de 2026 (REsp 2.233.373), a Terceira Turma do STJ concluiu que o inquilino inadimplente não pode reter o imóvel por causa das benfeitorias. Ele pode até cobrar a indenização à parte, mas não segura a sala por isso.

Qualquer mudança na forma interna ou externa precisa de consentimento prévio e por escrito do dono (art. 23, VI).

Ação renovatória: como proteger o ponto

O inquilino tem direito de renovar o contrato por igual prazo se cumprir três requisitos ao mesmo tempo (art. 51):

1. contrato escrito e com prazo determinado; 2. 5 anos de contrato, num só ou somando contratos escritos sem interrupção; 3. 3 anos seguidos no mesmo ramo de atividade.

O direito vale também para indústrias e sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas (art. 51, § 4º).

O prazo é rígido. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º). Exemplo: contrato que termina em 31 de maio de 2028 tem janela de 31 de maio a 30 de novembro de 2027.

O dono pode recusar a renovação em casos previstos no art. 52, como obra determinada pelo poder público ou uso próprio. Se o motivo for proposta de terceiro em melhores condições, ou se o dono não der ao imóvel o destino alegado em 3 meses, o inquilino tem direito a indenização pela perda do ponto.

Requisitos, documentos e a petição estão no guia da ação renovatória do aluguel comercial. Lojas em shopping têm regras extras, explicadas no guia de locação em shopping center.

Devolução do imóvel e rescisão do contrato

Saída antes do prazo pelo inquilino. Pode, pagando a multa do contrato proporcional ao período cumprido (art. 4º). Exemplo: contrato de 36 meses com multa de 3 aluguéis de R$ 3.000 (R$ 9.000). Quem sai depois de 24 meses ainda deve 12 dos 36 meses. A multa cai para R$ 9.000 x 12/36 = R$ 3.000. O cálculo detalhado está no guia de rescisão antecipada e multa proporcional.

Saída antes do prazo pelo dono. Não pode, enquanto o contrato estiver em vigor (art. 4º), salvo infração, falta de pagamento ou as hipóteses do art. 9º.

Fim do prazo. O contrato acaba sozinho. Se o dono quiser a sala e entrar com a ação de despejo em até 30 dias do término, a lei permite liminar de desocupação em 15 dias, com caução de 3 aluguéis (art. 59, § 1º, VIII).

Na entrega das chaves, faça vistoria de saída comparando com a de entrada. O desgaste do uso normal não é cobrado do inquilino (art. 23, III). Veja o roteiro no guia de devolução do imóvel alugado.

Erros comuns no aluguel de sala comercial

Ficar em contrato verbal, ou em contratos curtos com intervalos entre eles que não somam 5 anos seguidos, e descobrir tarde que não há renovatória.
Mudar de ramo no meio do contrato sem perceber que zera os 3 anos.
Investir em obra sem ler a cláusula de renúncia às benfeitorias.
Perder a janela da renovatória por esperar a negociação com o dono.
Aceitar fiador e caução juntos, garantia dupla que a lei proíbe.

Quando há valor alto em jogo, como fundo de comércio e obras, vale consultar um advogado ou a Defensoria Pública antes de assinar ou de deixar o prazo correr.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre aluguel residencial e de sala comercial?

No comercial, o contrato com prazo termina no fim do prazo sem aviso (art. 56 da Lei 8.245), e não há a proteção dos 30 meses da locação residencial. Em troca, o inquilino pode ter direito à renovação pela ação renovatória (art. 51).

O dono pode pedir fiador e caução no mesmo contrato de sala comercial?

Não. O parágrafo único do art. 37 proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. A caução em dinheiro tem teto de 3 meses de aluguel.

Quem paga o IPTU da sala comercial?

A lei põe o IPTU na conta do dono, salvo cláusula expressa em contrário (art. 22, VIII). Na prática, quase todo contrato comercial transfere o imposto ao inquilino, e isso é permitido.

Quando entrar com a ação renovatória?

Entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º). Depois disso, o direito se perde.

Posso sair da sala antes do fim do contrato?

Pode, pagando a multa do contrato reduzida na proporção do tempo já cumprido (art. 4º). O dono não pode pedir a sala antes do fim do prazo.

Aluguel de sala por hora ou por dia segue a Lei do Inquilinato?

Depende do contrato. Sala por hora e coworking costumam vir em contratos de cessão de uso ou de serviços, com regras próprias. Confira se o documento fala em locação antes de contar com as proteções da Lei 8.245.