Lojista no CPF do sócio pode ficar sem crédito de CBS, e falta de cláusula ameaça a renovatória

O alerta do artigo

Em artigo publicado no Migalhas em 3 de novembro de 2026, Iasmin Cristim Freitas trata de uma situação do comércio: o sócio assina o aluguel no próprio CPF, e quem opera no imóvel é a empresa.

É texto de opinião, não decisão judicial nem norma nova. Dois pontos pesam nessa escolha: o crédito do imposto e o direito de renovar.

Primeiro ponto: o crédito

O imposto só entra na conversa se o dono do imóvel for contribuinte. O art. 263, III, da LC 214/2025 aponta o locador como contribuinte.

Pessoa física cai nesse regime se, no ano anterior, ultrapassar R$ 240 mil de receita em locações de mais de 3 imóveis distintos, pelo art. 251, § 1º, I. O § 2º, II, alcança ainda quem exceder esse limite em 20 por cento no próprio ano. A autora lembra que as condições do § 1º são cumulativas e que a pessoa jurídica locadora fica sempre no regime regular.

A tabela abaixo é um resumo da redação a partir do artigo:

A autora informa ainda que a alíquota da locação tem redução de 70 por cento e que a CBS vale em cheio a partir de 2027. Mais sobre esse imposto está na notícia sobre a CBS no aluguel.

Segundo ponto: o ponto comercial

O art. 51 da Lei 8.245/1991 dá ao locatário o direito de renovar por igual prazo, desde que, ao mesmo tempo:

• o contrato seja escrito e com prazo determinado;
• o prazo mínimo, ou a soma de prazos ininterruptos de contratos escritos, seja de 5 anos;
• o locatário explore o mesmo ramo há pelo menos 3 anos, sem interrupção.

O risco está no nome de quem assinou. O § 2º permite que a sociedade exerça o direito quando o contrato autoriza o locatário a usar o imóvel nas atividades dela e o fundo de comércio passa a lhe pertencer. Sem essa previsão, o artigo aponta risco de contestação na renovatória.

A armadilha de encerrar e assinar de novo

O artigo alerta que distratar o contrato e assinar outro em nome da empresa pode reiniciar a contagem dos prazos. A saída sugerida pela autora é um aditivo escrito, com consentimento prévio do dono e reconhecimento do tempo já transcorrido.

A lei reforça a cautela. O art. 13 exige consentimento prévio e escrito para a cessão, e o § 1º diz que a demora do locador não presume concordância. Notificado por escrito, ele tem 30 dias para se opor formalmente, pelo § 2º.

O que conferir no contrato

As sugestões a seguir vêm do artigo e não garantem resultado:

• cláusula expressa do art. 51, § 2º, quando o sócio precisar assinar;
• prazo escrito e descrição precisa do ramo;
• declaração do dono sobre seu enquadramento no IBS e na CBS, com aviso de mudança;
• quem suporta o imposto se o dono virar contribuinte durante o contrato.

Veja também o guia sobre fim do contrato e renovatória.

Perguntas frequentes

Fontes

• Migalhas - Reforma tributária e locação comercial: A escolha entre pessoa física e pessoa jurídica e a preservação do ponto
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, norma atualizada
• Câmara dos Deputados - Lei Complementar 214/2025, texto atualizado