Índice de reajuste do aluguel: qual usar, o que a lei proíbe e como aplicar no contrato

O que é o índice de reajuste do aluguel

O índice de reajuste é o número que corrige o aluguel uma vez por ano, para repor a inflação do período. Ele não é escolhido na hora do aumento. Fica definido na cláusula de reajuste, assinada no começo do contrato.

Na prática, a conta é simples: o aluguel atual multiplicado pelo índice acumulado em 12 meses. O que gera briga é a escolha do índice, o mês de referência e a cobrança fora do prazo.

Este guia reúne tudo o que define o reajuste. Se o seu caso é a conta passo a passo com IGP-M ou IPCA, veja também o guia de reajuste do aluguel com IGP-M ou IPCA.

Qual índice vale para o seu contrato

O que está escrito no contrato. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não obriga ninguém a usar o IGP-M. O art. 17 diz que é livre a convenção do aluguel, com três proibições, que veremos adiante.

Abra o contrato e procure três informações na cláusula de reajuste:

1. O índice: IGP-M, IPCA, IVAR, IPC-Fipe, INPC ou outro. 2. A periodicidade: deve ser anual, como manda a Lei 10.192/2001. 3. O período de apuração: os 12 meses que serão usados. Alguns contratos usam o acumulado até o mês anterior ao aniversário; outros, até dois meses antes. Isso muda o percentual.

Uma dúvida comum é se o aumento de outros contratos, ou o "IGP-M do ano", vale para o seu. Não vale. Cada contrato tem a sua data de aniversário e o seu índice.

IGP-M, IPCA e outros índices: diferenças básicas

Cada índice mede uma coisa. Por isso, num mesmo ano, os números podem ficar bem distantes.

Índice	Quem divulga	O que mede	12 meses (último dado)
IGP-M	FGV	Preços no atacado, no consumo e na construção	5,24 por cento até outubro de 2026
IPCA	IBGE	Inflação oficial ao consumidor	4,58 por cento até setembro de 2026
IVAR	FGV	Variação dos aluguéis residenciais em quatro capitais	4,47 por cento até outubro de 2026
IPC-Fipe	Fipe	Inflação ao consumidor na cidade de São Paulo	3,59 por cento até outubro de 2026

IGP-M. É o índice tradicional dos contratos de aluguel. Os preços no atacado respondem por 60 por cento do índice, segundo a IstoÉ Dinheiro, e por isso ele costuma oscilar mais. Em outubro de 2026, subiu 1,47 por cento no mês.

IPCA. É a inflação oficial, medida pelo IBGE. É a alternativa mais lembrada ao IGP-M. O dado de outubro ainda não tinha saído quando este guia foi fechado.

IVAR. Criado pela FGV para medir o preço dos aluguéis em contratos residenciais, cobre Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre. Em outubro de 2026, recuou 0,01 por cento. Só serve de reajuste se estiver no contrato.

IPC-Fipe. Mede a inflação ao consumidor na capital paulista. Subiu 0,44 por cento em outubro de 2026.

Qual é melhor? Depende de que lado você está. Para quem paga, o índice mais baixo do período pesa menos. Para quem recebe, o contrário. Como os índices alternam de posição ao longo dos anos, nenhum é sempre o menor.

O que fazer se o contrato não cita o índice

Acontece em contratos feitos às pressas, nos de modelo pronto e, com frequência, nos verbais. A lei não traz um índice padrão para preencher a lacuna.

Há dois caminhos previstos:

Acordo. O art. 18 da Lei 8.245/1991 permite que as partes fixem novo valor e insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste de comum acordo. Coloque o acordo no papel, com o índice escolhido e a data-base.
Ação revisional. Sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, dono ou inquilino podem pedir ao juiz que ajuste o aluguel ao preço de mercado (art. 19). O tema está no guia da ação revisional do aluguel.

Se o dono simplesmente mandar um boleto maior, sem cláusula e sem acordo, o inquilino pode pedir por escrito a base do cálculo e dizer que não aceitou o índice. Registrar a discordância por escrito, com data, evita discussão depois sobre o que foi combinado.

Onde consultar o acumulado dos últimos 12 meses

Use sempre a fonte de quem calcula o índice:

IGP-M e IVAR: site da FGV (Ibre), que publica o resultado do mês e o acumulado.
IPCA: site do IBGE, na página do índice ou no sistema Sidra.
IPC-Fipe: site da Fipe.
Calculadora do Cidadão, do Banco Central: corrige um valor entre duas datas por índices como IGP-M e IPCA. É útil quando o período do contrato não coincide com o acumulado divulgado.

Um cuidado: o acumulado de 12 meses não é a soma das taxas mensais. Ele é calculado de forma composta, mês sobre mês. Somar as taxas dá um número um pouco diferente. Por isso, prefira o acumulado publicado pela fonte ou a calculadora oficial.

Índices proibidos em contratos de aluguel

O art. 17 da Lei 8.245/1991 proíbe três coisas:

Moeda estrangeira: o aluguel não pode ser fixado em dólar ou euro.
Variação cambial: não pode subir conforme a cotação de uma moeda.
Salário mínimo: não pode ser corrigido pelo aumento do mínimo.

A Lei 10.192/2001 soma mais uma regra. Reajuste por índice de preços só vale em contrato de um ano ou mais, e a cláusula que prevê reajuste em prazo menor que um ano é nula. Também é nula a fórmula de cálculo que, na prática, produza o mesmo efeito de um reajuste em prazo menor.

Na prática, isso derruba cláusulas como "reajuste semestral pelo IGP-M" ou "aluguel equivalente a dois salários mínimos". Pelo art. 184 do Código Civil, a invalidade de uma parte do negócio não prejudica a parte válida, se ela puder ser separada. Em regra, cai a cláusula, e o contrato continua.

Posso trocar o índice durante o contrato?

Pode, mas só se os dois concordarem. O art. 18 autoriza modificar a cláusula de reajuste de comum acordo. Nenhum dos lados pode impor a troca sozinho.

Na hora de negociar, ajuda levar números. Se o IGP-M está acima do IPCA, o inquilino pode propor a troca. Se o índice do contrato ficou abaixo do mercado por anos, o dono pode propor um novo valor, como também permite o art. 18.

E quando o índice vem negativo? A lei não trata disso. O que vale é a cláusula: alguns contratos dizem que o aluguel não diminui, outros são omissos. Na dúvida, o caminho mais seguro é um acordo por escrito.

Exemplo prático de aplicação do índice

Imagine um contrato residencial assinado em novembro de 2025, com aluguel de R$ 1.800 e reajuste anual pelo IGP-M acumulado até o mês anterior ao aniversário.

Acumulado do IGP-M em 12 meses até outubro de 2026: 5,24 por cento.
Aumento: R$ 1.800 x 0,0524 = R$ 94,32.
Novo aluguel a partir de novembro de 2026: R$ 1.894,32.

Se o mesmo contrato usasse o IPCA com o último dado conhecido (4,58 por cento em 12 meses até setembro), o aumento seria de R$ 82,44, e o aluguel iria a R$ 1.882,44. A diferença entre os dois é de R$ 11,88 por mês, ou R$ 142,56 em um ano.

Os percentuais são os divulgados até 8 de novembro de 2026. O exemplo serve para mostrar a conta; o índice e o período corretos são os do seu contrato.

Checklist antes de pagar o aluguel reajustado

1. O índice cobrado é o do contrato? 2. Passaram 12 meses desde o início do contrato ou do último reajuste? 3. O período de apuração bate com a cláusula? 4. A conta foi feita sobre o aluguel, e não sobre aluguel mais condomínio e IPTU? 5. Você recebeu a memória de cálculo?

Se algo não bater, peça a correção por escrito ao dono ou à imobiliária. Se a cobrança persistir, o Juizado Especial Cível atende causas de menor valor, e a Defensoria Pública orienta quem não pode pagar advogado. Para conhecer as regras do lado de quem aluga o imóvel, veja o guia dos direitos e deveres do proprietário. Os números do mês estão na reportagem sobre o reajuste do aluguel em novembro.

Perguntas frequentes

Qual o melhor índice para reajustar o aluguel em 2026?

Não existe índice melhor por lei. Nos últimos dados, o IGP-M acumulava 5,24 por cento em 12 meses até outubro, o IPCA 4,58 por cento até setembro e o IPC-Fipe 3,59 por cento até outubro. Para quem paga, o menor pesa menos; para quem recebe, o contrário.

O dono pode trocar o índice no meio do contrato?

Só com a concordância do inquilino. O art. 18 da Lei do Inquilinato permite inserir ou modificar a cláusula de reajuste de comum acordo.

O contrato não diz o índice. E agora?

A lei não traz um índice padrão para preencher a lacuna. O caminho é acordo por escrito ou, depois de três anos, a ação revisional para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).

O reajuste pode ser semestral?

Não. A Lei 10.192/2001 considera nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano.

Onde vejo o IGP-M dos últimos 12 meses?

No site da FGV, que divulga o índice todo mês, e em calculadoras oficiais, como a Calculadora do Cidadão, do Banco Central.

O aluguel pode ser corrigido pelo salário mínimo?

Não. O art. 17 da Lei 8.245/1991 proíbe vincular o aluguel ao salário mínimo e à variação cambial.