Dono quer o imóvel de volta para morar: o que a lei exige na retomada e o prazo de 6 meses

A pergunta que você precisa responder primeiro

Você recebeu uma mensagem do dono dizendo que ele, ou um filho, vai morar no imóvel. E agora?

A resposta depende menos do motivo e mais do tipo de contrato. Antes de discutir se o pedido é verdadeiro, descubra em qual destas três situações você está.

Sua situação	O que o dono pode fazer
Contrato ainda dentro do prazo escrito	Em regra, não pode reaver o imóvel (art. 4º)
Contrato escrito de 30 meses ou mais, prazo já vencido	Pode encerrar sem dar motivo: em prorrogação, dá 30 dias para sair (art. 46)
Contrato verbal ou escrito de menos de 30 meses, já prorrogado	Só pode retomar nas hipóteses do art. 47, como uso próprio

Em outras palavras, o "uso próprio" importa de verdade no terceiro caso. É a situação em que a lei protege mais o inquilino, porque o dono precisa de um motivo.

Se o contrato é só de boca, leia também como o contrato verbal funciona. Para ver o mapa geral do que ocorre no fim do prazo, veja prorrogação, retomada e renovatória.

O que o art. 47, III, permite

O inciso admite a retomada em dois casos.

Uso próprio ou do cônjuge ou companheiro. O retomante pede para si ou para a pessoa com quem vive.

Uso residencial de ascendente ou descendente. Pais, avós, filhos, netos. Aqui há uma condição: esse familiar, assim como o cônjuge ou companheiro dele, não pode dispor de imóvel residencial próprio.

Repare em duas palavras. Para o familiar, a lei fala em uso residencial. E quem pede precisa comprovar a titularidade: o § 2º do art. 47 exige que o retomante seja proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula.

Na prática, um procurador, um administrador ou alguém que só tem um contrato de gaveta pode ter dificuldade nesse ponto. Vale pedir para ver a matrícula atualizada do imóvel.

Quando o dono precisa provar a necessidade

O § 1º do art. 47 lista os casos em que a necessidade "deverá ser judicialmente demonstrada". São estes:

o retomante alega necessidade, mas já ocupa, com a mesma finalidade, outro imóvel dele na mesma localidade;
o retomante mora em imóvel alheio ou o utiliza e já retomou anteriormente o imóvel alugado;
o ascendente ou descendente beneficiado mora em imóvel próprio.

Fora dessas situações, a discussão muda. Em coluna publicada no Migalhas em 2023, Carlos Alberto Garbi explica que a doutrina costuma falar em presunção de sinceridade do locador. Ele prefere falar em presunção de necessidade, e registra que ela é relativa. Isso significa que o inquilino pode apresentar prova em sentido contrário, e o ônus de fazê-lo é dele.

O próprio autor registra que a questão da sinceridade não é tranquila na doutrina e na jurisprudência. Portanto, trate este ponto como entendimento em debate, não como regra fechada.

Que tipo de prova pode ajudar o inquilino? A lei não traz uma lista, e tudo depende das circunstâncias do caso. Pense em anúncio do mesmo imóvel para venda ou para aluguel, em mensagens em que o dono pede um aluguel maior para continuar, ou na informação de que o familiar citado reside em imóvel próprio. Guarde prints com data.

Aviso não tira ninguém do imóvel

O art. 5º da Lei 8.245 é direto: seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. O STJ reforçou isso em 2023, no REsp 1.812.987-RJ (Quarta Turma): comprovada a locação, o dono não pode trocar o despejo por uma ação de reintegração de posse, porque isso deixaria de lado as regras especiais da lei sobre prazos e garantias.

Traduzindo. Uma mensagem de WhatsApp pedindo a saída não obriga a entregar as chaves naquele prazo. Cortar a luz, trocar a fechadura ou tirar móveis por conta própria não é o caminho previsto na lei. Veja como isso apareceu no caso de um inquilino que diz ter encontrado seus pertences na calçada em Arapongas.

Isso não significa ignorar o aviso. Ignorar pode custar caro, como se vê nos prazos a seguir.

Os prazos, um por um

Se houver ação de despejo com base no art. 47, III, estes são os principais marcos da lei:

Momento	O que a lei prevê	Artigo
Inquilino concorda com a saída no prazo da contestação	Juiz fixa seis meses para desocupar, contados da citação	61
Saída dentro desses seis meses	Inquilino fica isento de custas e honorários	61
Não saiu no prazo combinado	Expede-se mandado de despejo; há responsabilidade por custas e honorários de 20 por cento sobre o valor da causa	61
Ação julgada procedente	Mandado com 30 dias para desocupação voluntária	63
Mais de quatro meses entre citação e sentença	Prazo cai para 15 dias	63, § 1º, "a"
Morte de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de morador	Despejo não pode ser executado até o 30º dia seguinte ao falecimento	65, § 2º

A escolha do art. 61 é uma decisão estratégica. Concordar dá previsibilidade: seis meses e, se sair no prazo, nada de custas nem honorários. Contestar faz sentido quando há prova forte de que o pedido não é real, ou quando o dono não preenche os requisitos.

Atenção ao prazo da contestação. A concordância precisa acontecer dentro dele. Por isso, ao receber a citação, procure orientação logo, na Defensoria Pública ou com um advogado de sua escolha.

E a liminar? O § 1º do art. 59 lista nove hipóteses de desocupação liminar em 15 dias, como o mútuo acordo descumprido e o fim da locação para temporada. A retomada para uso próprio do art. 47, III, não está nessa lista. Se chegar uma ordem assim, leve o papel logo a quem possa analisar o caso.

Execução provisória: o que muda se houver recurso

Se o despejo for executado antes do fim do processo, o art. 64 exige caução de 6 a 12 meses de aluguel, salvo nas ações fundadas no art. 9º. Se a sentença for depois reformada, esse valor reverte ao inquilino como indenização mínima, e ele pode cobrar a diferença em ação própria.

Se o dono retomou e não foi morar

A lei prevê consequências sérias para a retomada falsa.

O art. 44, II, trata como crime de ação pública deixar o retomante, em 180 dias após a entrega do imóvel, de usá-lo para o fim declarado, ou usá-lo por menos de um ano. A pena é de detenção de três meses a um ano, que pode ser substituída por prestação de serviços à comunidade.

Além disso, o parágrafo único permite ao prejudicado reclamar, em processo próprio, multa de 12 a 24 meses do último aluguel atualizado, ou do valor cobrado do novo inquilino, se o imóvel foi realugado.

Por isso, depois de sair, faça o básico:

1. Guarde cópia da ação, da notificação e das mensagens em que o motivo foi declarado. 2. Anote a data da entrega das chaves e peça recibo. 3. Fotografe, com data, qualquer anúncio do imóvel para aluguel ou venda. 4. Pergunte a vizinhos ou à portaria se o dono ou o familiar se mudou, e registre o que apurar.

Modelo curto de resposta ao aviso

Serve para responder por escrito a um pedido de saída. Adapte ao seu caso.

> Recebi em [data] sua mensagem pedindo a devolução do imóvel da [endereço] para [uso próprio/uso de familiar]. Para avaliar, peço que me informe por escrito: quem vai morar no imóvel, o prazo que propõe para a desocupação e cópia da matrícula atualizada. Tenho interesse em resolver isso de comum acordo e, enquanto isso, sigo pagando o aluguel e os encargos em dia.

Se fecharem um acordo, escreva tudo: data de saída, vistoria, devolução da caução e quitação. O art. 9º, I, permite o desfazimento da locação por mútuo acordo. E o acordo de saída com prazo de seis meses ou mais, assinado por duas testemunhas, tem efeito próprio: se for descumprido, o § 1º do art. 59 prevê liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel. Leia antes de assinar.

Erros que custam caro

Parar de pagar porque o dono pediu o imóvel. O pedido não suspende o aluguel. Atraso abre outra frente, a do despejo por falta de pagamento.
Sair sem documentar. Sem termo de entrega e vistoria, a discussão sobre o estado do imóvel fica mais difícil. Veja o guia de devolução e vistoria.
Confundir retomada com venda. Se o motivo real é vender, valem outras regras, como o direito de preferência.
Dono: deixar para decidir depois. Quem declara uso próprio assume o compromisso de ocupar em 180 dias e por pelo menos um ano. Se os planos são incertos, é melhor negociar uma saída por acordo do que declarar um motivo que pode não se confirmar.

Regra, entendimento e debate

Para fechar o mapa, separe o que é o quê.

É regra de lei: a proibição de reaver o imóvel no prazo (art. 4º), a ação de despejo (art. 5º), as hipóteses do art. 47, os seis meses do art. 61, os prazos do art. 63 e o crime e a multa do art. 44.

É entendimento de tribunal: a impossibilidade de substituir o despejo por ação possessória quando a locação está comprovada (STJ, REsp 1.812.987-RJ).

Ainda é debatido: o papel da sinceridade do pedido fora dos casos do § 1º do art. 47, já que a lei não a coloca como requisito expresso.

Textos e dados conferidos em 6 de novembro de 2026.

Perguntas frequentes

O dono pode pedir o imóvel no meio do contrato para morar nele?

Em regra, não. O art. 4º da Lei 8.245 diz que, durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel. A retomada do art. 47, III, entra depois do fim do prazo.

Quanto tempo tenho para sair se o dono pedir para uso próprio?

Depende. Se houver ação e você concordar com a saída no prazo da contestação, o juiz fixa seis meses contados da citação (art. 61). Se a ação for julgada procedente, o mandado dá em regra 30 dias (art. 63).

O dono precisa provar que vai morar no imóvel?

Nem sempre. A lei exige demonstração judicial da necessidade em situações específicas do § 1º do art. 47. Fora delas, a doutrina costuma falar em presunção de sinceridade, e o colunista Carlos Alberto Garbi, em presunção relativa de necessidade, que o inquilino pode tentar afastar com prova.

O dono pode pedir o imóvel para um filho morar?

Sim, para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha, assim como o cônjuge ou companheiro, imóvel residencial próprio. Se esse familiar residir em imóvel próprio, a necessidade deve ser demonstrada em juízo.

O que acontece se o dono retomar e alugar para outra pessoa?

O art. 44, II, trata como crime não usar o imóvel para o fim declarado em 180 dias ou usá-lo por menos de um ano. O prejudicado pode reclamar multa de 12 a 24 meses de aluguel.

O dono pode trocar a fechadura depois do aviso?

Não deve. Segundo o art. 5º da lei, seja qual for o motivo do fim da locação, a ação para reaver o imóvel é a de despejo. Aviso não substitui a ordem judicial.