Fim do contrato de aluguel: prorrogação, retomada, renovatória e morte do locatário

O contrato é escrito? Tem quantos meses?

A Lei 8.245/1991 trata de modo diferente o contrato conforme a forma e o prazo. Antes de qualquer decisão, responda a duas perguntas:

1. O contrato é escrito ou verbal? 2. O prazo é de 30 meses ou mais, ou é menor?

As respostas levam a três caminhos.

Caminho 1: escrito e com 30 meses ou mais

O art. 46 diz que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorre ao fim do prazo, independentemente de notificação ou aviso.

Mas há um detalhe. O §1º diz que, findo o prazo, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Prorrogado o contrato, o §2º permite ao locador denunciá-lo a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação.

Moral da história para o proprietário: se quer o imóvel no fim do prazo, deve manifestar oposição dentro dos 30 dias. Para o inquilino: se quer sair, o art. 6 permite denunciar a locação por prazo indeterminado com aviso escrito de 30 dias.

Caminho 2: verbal ou escrito com menos de 30 meses

O art. 47 diz que, em contrato ajustado verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses abaixo:

Art. 9 (I): mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento, reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.
Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel estiver relacionada ao emprego (II).
Uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio (III).
Demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em no mínimo 20 por cento (50 por cento se destinado a hotel ou pensão) (IV).
Vigência ininterrupta da locação acima de cinco anos (V).

Os §§1º e 2º do art. 47 adicionam condições. Em certas situações a necessidade deve ser demonstrada judicialmente, por exemplo se o retomante ocupa outro imóvel seu na mesma localidade ou se o ascendente ou descendente beneficiário já reside em imóvel próprio.

Nos casos de uso próprio e de obras, o retomante deve provar ser proprietário, promissário comprador ou cessionário com título registrado.

A retomada de verdade: o crime do art. 44

Quem retoma o imóvel para uso próprio e não o usa para o fim declarado dentro de 180 dias, ou o usa por menos de um ano, comete crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano (art. 44, II).

Também é crime não iniciar a demolição ou reparação em 60 dias da entrega (art. 44, III). A lei existe para impedir retomada simulada.

O prazo de cinco anos

O inciso V do art. 47 é a chamada denúncia vazia depois de cinco anos. Uma dúvida frequente é a data inicial da contagem.

Em março de 2021, a 4ª Turma do STJ (REsp 1.511.978, relator ministro Antonio Carlos Ferreira) decidiu que o prazo começa com a formação do vínculo contratual, e não com o fim do período inicial de vigência. O relator entendeu que a locação por prazo indeterminado é continuação do contrato original, e não nova contratação.

Concordância do inquilino

O art. 61 prevê que, nas ações fundadas no §2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário manifestar concordância com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa prazo de seis meses para sair, contado da citação, e impõe ao vencido custas e honorários de 20 por cento sobre o valor da causa.

Se a desocupação ocorrer no prazo fixado, o réu fica isento dessa responsabilidade.

Contrato verbal: como provar

A lei admite locação verbal, e o art. 22, VI, obriga o locador a fornecer recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica. Recibos, transferências bancárias, mensagens e testemunhas servem de prova.

Em decisão do TJDFT noticiada pela ConJur em 08/10/2026 (AC 0713064-72.2025.8.07.0007), o tribunal manteve o despejo em locação verbal e entendeu que pagamentos habituais feitos por empresa ao locador mostravam participação efetiva no contrato. A decisão é de tribunal estadual e não é regra geral.

Dica prática: ainda que verbal, o contrato gera obrigações. Pagar aluguel sem recibo é o erro mais comum.

Caminho 3: locação não residencial

Para locações não residenciais, o art. 56 diz que o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito no fim do prazo, independentemente de notificação, e que a permanência por mais de 30 dias sem oposição do locador presume a prorrogação sem prazo determinado.

O art. 57 permite ao locador denunciar o contrato por prazo indeterminado, por escrito, concedidos 30 dias para a desocupação.

Ação renovatória

O comerciante tem direito à renovação por igual prazo, se cumpridos três requisitos juntos (art. 51):

contrato escrito e por prazo determinado;
prazo mínimo do contrato a renovar, ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos;
locatário explorando o comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

A ação deve ser proposta no máximo um ano e no mínimo seis meses antes do fim do contrato em vigor; passado esse prazo, o direito decai (art. 51, §5º).

A petição inicial exige documentos, como prova dos requisitos, do cumprimento do contrato, da quitação de impostos e taxas do imóvel, e indicação das condições oferecidas e do fiador (art. 71).

O locador pode recusar a renovação em certos casos, como obras determinadas pelo Poder Público ou uso próprio (art. 52). Em shopping center, não pode recusar com base no uso próprio (art. 52, §2º).

Se a renovação não ocorrer por proposta de terceiro em melhores condições, ou se o locador não der o destino alegado em três meses, a lei prevê indenização ao locatário (art. 52, §3º). Também é possível pedir aluguel provisório na contestação, até 80 por cento do pedido (art. 72, §4º).

A morte do locatário

O art. 11 define quem fica com o contrato:

Locação residencial: o cônjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.
Locação não residencial: o espólio e, se for o caso, o sucessor no negócio.

Se permanecerem no imóvel pessoas não autorizadas pela lei, o art. 59, §1º, IV, permite a liminar de desocupação em 15 dias, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel.

Dois pontos ligados: o fiador da época continua obrigado conforme as regras da fiança (veja Fiador do aluguel), e o despejo não pode ser executado até o 30º dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem habita o imóvel (art. 65, §2º).

A morte do locador e a separação do casal

Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10). No divórcio, na separação ou na dissolução da união estável, a locação residencial prossegue com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (art. 12), com comunicação por escrito ao locador e ao fiador.

Passo a passo conforme o caso

Inquilino que quer sair: envie aviso escrito de 30 dias (art. 6), marque a vistoria e entregue as chaves com recibo.

Proprietário que quer o imóvel: identifique o tipo de contrato (escrito com 30 meses ou mais; menor ou verbal; não residencial), verifique se há hipótese legal (art. 46 ou 47) e registre a oposição ou o pedido por escrito. A retomada exige ação de despejo (art. 5).

Comerciante com contrato chegando ao fim: conte seis meses e um ano antes do vencimento e confira os três requisitos do art. 51.

Erros comuns

Deixar passar 30 dias após o fim do prazo sem oposição, achando que o contrato acabou.
Contar errado os cinco anos.
Perder o prazo da renovatória.
Tratar o contrato verbal como se não existisse.
Retomar para uso próprio e alugar a outro, o que pode configurar o crime do art. 44, II.

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. A regra está na Lei 8.245/1991; as decisões citadas são entendimento de tribunal.

Perguntas frequentes

O contrato de aluguel vencido ainda vale?

Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, com as demais cláusulas (art. 46, §1º).

Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta?

Em contrato escrito de 30 meses ou mais, ao fim do prazo; depois, com 30 dias de aviso se a locação virou indeterminada. Em contrato menor ou verbal, apenas nas hipóteses do art. 47 (uso próprio, obras, cinco anos, entre outras).

Contrato de aluguel verbal tem validade?

A lei admite locação ajustada verbalmente (art. 47). Recibos, transferências e mensagens ajudam a provar o contrato.

O que acontece se o inquilino morrer?

Na locação residencial, ficam sub-rogados o cônjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel (art. 11, I).

O que é a ação renovatória?

É o direito do comerciante de renovar o contrato por igual prazo se tiver contrato escrito e por prazo determinado, mínimo de cinco anos (soma de contratos), e três anos no mesmo ramo. A ação deve ser proposta no máximo um ano e no mínimo seis meses antes do fim do contrato (art. 51).