Despejo e aluguel atrasado: prazos, purga da mora e liminar

Quando o aluguel está "atrasado"?

O art. 23, I, da Lei 8.245/1991 manda o locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos no prazo estipulado ou, na falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado.

Atraso é, então, o que passa do prazo do contrato. A Lei do Inquilinato não fixa um número de dias de atraso para que se possa ajuizar a ação, nem percentual de multa ou de juros por atraso. Isso vem do contrato, dentro dos limites gerais do direito.

Quem atrasa um mês e paga logo gera cobrança amigável. Quem atrasa vários meses entra na zona de risco: a ação de despejo, prevista no art. 5 como o caminho do locador para reaver o imóvel, seja qual for o fundamento do fim da locação.

Como é a ação de despejo por falta de pagamento

A ação segue o rito comum, com as modificações da lei (art. 59). O valor da causa corresponde a doze meses de aluguel (art. 58, III). Os recursos contra a sentença têm efeito somente devolutivo (art. 58, V).

O art. 62 organiza o caso de falta de pagamento:

1. Cumulação. O pedido de rescisão pode ser somado ao de cobrança dos aluguéis. O inquilino responde ao pedido de rescisão; o inquilino e os fiadores respondem à cobrança. A inicial deve trazer cálculo discriminado do débito. 2. Purga da mora em 15 dias. O locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando, no prazo de 15 dias a contar da citação, o débito atualizado, por meio de depósito judicial, independentemente de cálculo. O depósito inclui: aluguéis e acessórios que vencerem até o pagamento; multas e penalidades contratuais, quando exigíveis; juros de mora; custas e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de forma diferente. 3. Complementação em 10 dias. Se o locador alegar que a oferta não é integral, o locatário pode completar em 10 dias contados da intimação. Se não completar, o pedido de rescisão segue pela diferença, e o locador pode levantar o que foi depositado. 4. Aluguéis seguintes. Os que vencerem até a sentença devem ser depositados em juízo nos respectivos vencimentos; o locador pode levantá-los se incontroversos. 5. Execução antecipada da cobrança. Se os dois pedidos forem acolhidos, a execução da dívida pode começar antes da desocupação.

O parágrafo único do art. 62 traz um limite: não se admite a emenda da mora se o locatário já usou essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à ação.

A liminar de desocupação

O art. 59, §1º, lista as hipóteses em que o juiz concede liminar para desocupação em 15 dias, independentemente de ouvir a outra parte, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel.

Para o aluguel atrasado, a que interessa é a do inciso IX: falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias do art. 37, por não ter sido contratada ou por extinção ou pedido de exoneração da garantia, independentemente de motivo.

O §3º dá uma saída ao inquilino: se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação e independentemente de cálculo, ele depositar judicialmente a totalidade dos valores devidos, pode evitar a rescisão e elidir a liminar.

Isso quer dizer que o contrato sem garantia tem liminar. Por isso o proprietário que exige fiador, caução ou seguro está menos exposto à demora (veja Garantia do aluguel).

O que acontece depois da sentença

Julgada procedente a ação, o juiz expede mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária (art. 63). O prazo cai para 15 dias se, entre a citação e a sentença de primeira instância, passaram mais de quatro meses, ou se o despejo foi decretado com fundamento no art. 9 ou no §2º do art. 46.

Findo o prazo, o despejo é executado, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. Móveis e utensílios ficam com depositário se o despejado não quiser retirá-los (art. 65, §1º).

O despejo não pode ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitam o imóvel (art. 65, §2º).

A execução provisória do despejo (antes do trânsito em julgado) depende de caução de seis a doze meses de aluguel, salvo nas ações fundadas no art. 9 (art. 64). Se a sentença for reformada, a caução reverte ao réu como indenização mínima.

Pagou tudo e ainda assim pode ser despejado?

Se o inquilino paga tudo, o despejo cai? Nem sempre.

Em decisão divulgada pelo STJ em 19/06/2026, a 3ª Turma, por unanimidade, no REsp 2.225.450 (relatora ministra Nancy Andrighi), manteve o despejo de um inquilino que quitou os aluguéis em atraso. A sentença de primeiro grau havia julgado a ação improcedente porque os débitos foram pagos antes da citação.

O TJDFT reformou a decisão, reconhecendo inadimplência reiterada, pois o locatário pagou aluguéis em atraso durante o processo.

A tese, segundo o STJ: a purga da mora protege o locatário de boa-fé; não é instrumento para inadimplência contínua. Como os atrasos continuaram durante o processo e não houve depósito judicial dos aluguéis que iam vencendo, a mora não foi efetivamente regularizada.

A turma também afastou a alegação de que a decisão seria extra petita, porque o desfazimento do vínculo é a consequência lógica da ação de despejo.

Duas observações. A notícia não indica os artigos específicos citados no acórdão, e a data do julgamento não consta. Trata-se de entendimento de uma turma, não de súmula.

A lição prática para o inquilino: quem purga a mora deve também depositar os aluguéis que vencem durante o processo (art. 62, V). A lição para o proprietário: histórico de atrasos reiterados pode pesar na decisão.

Cobrar aluguel sem despejo

O art. 62, I, permite somar a cobrança dos aluguéis ao pedido de rescisão. O proprietário que só quer receber, sem retomar o imóvel, deve avaliar com um advogado qual é o caminho processual adequado ao seu contrato.

Medidas por conta própria

A lei prevê a ação de despejo (art. 5).

O Código Civil dá ao dono do prédio urbano o penhor legal sobre os bens móveis do inquilino, pelos aluguéis (art. 1.467, II); o credor pode tomar o penhor antes de recorrer à autoridade judicial quando houver perigo na demora, dando comprovante dos bens, e deve requerer homologação judicial em seguida (arts. 1.470 e 1.471).

O locatário pode impedir o penhor com caução idônea (art. 1.472).

Fora desse quadro, trocar fechadura, cortar serviços ou retirar pertences por conta própria são atos que podem gerar discussão e responsabilidade. A orientação jurídica antes de agir evita o problema.

E o contrato verbal?

A lei admite locação ajustada verbalmente (art. 47). O TJDFT, em decisão noticiada pela ConJur em 08/10/2026 (AC 0713064-72.2025.8.07.0007), manteve o despejo em locação verbal e responsabilizou pelos aluguéis uma empresa que pagava habitualmente o aluguel de um imóvel ocupado por pessoa física, por entender que os pagamentos reiterados mostravam participação efetiva no contrato.

É decisão de tribunal estadual noticiada pela imprensa, não regra geral. Veja mais em Fim do contrato de aluguel.

Passo a passo para o inquilino que atrasou

1. Procure o proprietário ou a imobiliária e proponha por escrito um acordo de pagamento. 2. Se for citado, não ignore: o prazo de 15 dias da purga é curto. 3. Peça o cálculo do débito e deposite o valor completo, inclusive honorários, se for pagar. 4. Deposite os aluguéis seguintes enquanto o processo durar. 5. Em caso de baixa renda, procure a Defensoria Pública.

Passo a passo para o proprietário

1. Reúna contrato, recibos, planilha do débito e comprovantes de notificações. 2. Verifique se há garantia; o contrato sem garantia permite liminar (art. 59, §1º, IX). 3. Faça o cálculo discriminado exigido pelo art. 62, I. 4. Considere a via adequada ao caso, com orientação de advogado.

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. A regra está na Lei 8.245/1991; a decisão do STJ é entendimento de uma turma, e seu acórdão não foi lido na íntegra para este texto.

Perguntas frequentes

Em quantos dias o aluguel atrasado vira despejo?

A lei não fixa um número de dias de atraso para a ação. O aluguel vence no dia combinado ou, na falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I). Depois disso, o locador pode ajuizar a ação.

O inquilino pode pagar e evitar o despejo?

Pode, dentro de 15 dias da citação, depositando em juízo o débito atualizado, com multas, juros, custas e honorários de dez por cento, se o contrato não dispuser diferente (art. 62, II). Não vale se já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores.

Existe liminar de despejo por falta de pagamento?

Sim, quando o contrato está sem garantia (art. 59, §1º, IX): desocupação em 15 dias, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel. O inquilino pode elidir depositando tudo em 15 dias.

Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?

Em regra, 30 dias para desocupação voluntária; 15 dias em certas hipóteses, como quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença (art. 63).

O proprietário pode trocar a fechadura ou cortar a luz?

A lei prevê a ação de despejo para reaver o imóvel (art. 5). O Código Civil prevê penhor legal sobre bens do inquilino, que exige homologação judicial. Medidas por conta própria podem gerar responsabilidade; vale buscar orientação jurídica.