Aluguel sem contrato escrito vale: prazo, aviso de 30 dias, prova e quando o dono pode retomar

Vale ou não vale?

Vale. Alugar uma casa só no aperto de mão cria um contrato de locação como outro qualquer.

Duas normas sustentam isso. A primeira é o art. 107 do Código Civil: a validade de um acordo não depende de forma especial, salvo quando a lei exigir. A segunda é a própria Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que não exige papel para a locação e, no art. 47, fala com todas as letras da locação "ajustada verbalmente".

Então por que tanta gente acha que aluguel sem contrato "não existe"? Porque o problema do contrato verbal não é a validade. É a prova. Quando surge a briga, cada lado lembra de um valor, de uma data de vencimento, de quem ficou com o IPTU. E aí o que vale é o que se consegue demonstrar.

Este guia mostra o que a lei já decide sozinha quando nada foi escrito, o que muda para quem mora e para quem aluga um ponto comercial, e como cada lado pode se proteger. Os artigos citados foram conferidos no texto atualizado das leis em 04/11/2026.

O prazo: na moradia, o verbal vira indeterminado

Este é o ponto que mais surpreende o proprietário.

O art. 47 diz que a locação residencial ajustada verbalmente, ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, se prorroga automaticamente por prazo indeterminado ao fim do prazo combinado. E daí em diante o imóvel só pode ser retomado nestes casos:

• Art. 9º: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, ou reparos urgentes exigidos pelo poder público.
• Fim do emprego, quando a moradia estava ligada ao contrato de trabalho do inquilino.
• Uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para moradia de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio.
• Demolição ou obra licenciada que aumente a área construída em pelo menos 20 por cento (50 por cento, se o imóvel for hotel ou pensão).
• Cinco anos de locação ininterrupta.

Na prática, o proprietário de um imóvel residencial alugado de boca não pode simplesmente avisar que quer a casa de volta em 30 dias sem motivo, antes de completar cinco anos. Essa retomada sem justificativa, a chamada denúncia vazia, a lei reserva no art. 46 às locações por escrito com prazo de 30 meses ou mais.

No pedido para uso próprio e na retomada para obras, há uma exigência a mais: o § 2º do art. 47 manda o retomante provar que é proprietário, ou promissário comprador ou cessionário em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula.

E se o imóvel for comercial?

A lógica é outra. Para a locação não residencial, os arts. 56 e 57 dizem que, findo o prazo, o contrato prorrogado sem prazo determinado pode ser denunciado por escrito pelo locador, com 30 dias para a desocupação.

O comerciante que alugou de boca também perde uma proteção importante: a ação renovatória. O art. 51, I, só garante a renovação compulsória quando o contrato foi celebrado por escrito e com prazo determinado, entre outros requisitos.

O que a lei decide quando nada foi combinado

Sem papel, muitas dúvidas do dia a dia já têm resposta na lei. Veja as principais.

Vencimento. Se não houver prazo combinado, o aluguel vence até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, pago no próprio imóvel quando outro local não tiver sido indicado (art. 23, I).

Recibo. O proprietário é obrigado a dar recibo discriminado do que recebeu, sendo proibida a quitação genérica (art. 22, VI). No contrato verbal, esse recibo é a melhor prova que o inquilino pode ter.

IPTU e taxas. Ficam com o proprietário, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII). Sem nada escrito, fica difícil provar que o inquilino aceitou pagá-los.

Condomínio. Despesas extraordinárias, como obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva, são do proprietário (art. 22, X). As ordinárias seguem o art. 23. A divisão completa está no guia Condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel.

Reajuste. A Lei do Inquilinato não escolhe um índice no lugar das partes. Sem índice combinado e provado, as partes podem fixar um novo valor de comum acordo (art. 18). Se não houver acordo, depois de três anos qualquer uma delas pode pedir a revisão judicial (art. 19), como explica o guia Ação revisional do aluguel.

Saída do inquilino. Na locação por prazo indeterminado, ele pode sair avisando por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 6º). Se não avisar, o proprietário pode cobrar o valor de um mês de aluguel e encargos.

Garantia: o fiador "de boca" não segura

Muita gente combina um fiador na conversa. O problema é o art. 819 do Código Civil: a fiança se dá por escrito e não admite interpretação extensiva. Um fiador que só concordou de boca dificilmente será cobrado.

A caução em dinheiro, por sua vez, tem limite de três meses de aluguel e deve ir para a poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino na devolução (art. 38, § 2º). Sem nada escrito, guardar o comprovante do depósito é essencial.

E se não houver garantia nenhuma? A lei compensa o proprietário de duas formas:

• Aluguel adiantado. Sem garantia, ele pode exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês que vai vencer (art. 42).
• Liminar de despejo. Na falta de pagamento de contrato sem garantia, o juiz concede liminar para desocupação em 15 dias, desde que o proprietário preste caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). O inquilino pode evitar a saída se, nesses 15 dias, depositar em juízo tudo o que deve (art. 59, § 3º).

Os prazos completos da cobrança e da purga da mora estão em Despejo e aluguel atrasado.

Como se prova um aluguel que nunca foi escrito

A ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for o motivo do fim da locação, salvo desapropriação (art. 5º). E nela quem alega a locação precisa demonstrá-la.

Um julgamento recente mostra como os tribunais tratam isso. Em 22 de janeiro de 2026, a 13ª Câmara Cível do TJMG analisou uma ação de despejo e cobrança em Juiz de Fora baseada num contrato verbal (Apelação 1.0000.25.444384-9/001). A sentença tinha encerrado o caso sem julgar o mérito, porque a inquilina dizia ter alugado de outra pessoa, o proprietário. O tribunal anulou a sentença por três razões:

• bastava a autora afirmar que havia alugado o imóvel de boca para poder entrar com a ação;
• saber se a locação existiu, quem era o locador e se houve pagamento é questão de mérito, que depende de prova, especialmente prova oral;
• quem aluga não precisa ser o dono: a ação de despejo cabe ao locador que tenha a posse ou a administração do imóvel.

O acórdão também cita precedentes do próprio TJMG com a regra do art. 373 do CPC: quem pede prova os fatos do seu direito; quem se defende prova os fatos que o impedem, modificam ou extinguem.

O que costuma servir como prova? Na prática, tudo que mostre o valor, a data e a regularidade:

• comprovantes de Pix ou transferência com valor fixo, todo mês, para a mesma pessoa;
• recibos assinados, mesmo à mão;
• mensagens em que se combinou o valor, o vencimento, o reajuste ou a entrega das chaves;
• testemunhas, como vizinhos, porteiro ou quem intermediou o negócio;
• contas de luz e água no nome do inquilino, que mostram a ocupação.

Pagar em dinheiro vivo sem recibo é o pior cenário para os dois lados. O inquilino não prova que pagou, e o proprietário não prova o valor combinado.

Onde a ação corre

Ações de despejo seguem o rito da Lei do Inquilinato, no foro do lugar do imóvel, salvo foro eleito em contrato (art. 58, II). O Juizado Especial Cível pode julgar a ação de despejo para uso próprio (art. 3º, III, da Lei 9.099/1995). Para outros despejos e para a cobrança, a escolha do caminho depende do caso, e vale buscar orientação da Defensoria Pública ou de um advogado de confiança.

Como transformar o combinado em papel

Não há prazo para pôr no papel uma locação que começou de boca. Um documento simples, assinado pelos dois, ajuda a evitar boa parte das brigas futuras. Ele deve trazer:

1. nome e CPF do proprietário e do inquilino; 2. endereço do imóvel e data em que a locação começou; 3. valor do aluguel, dia de vencimento e forma de pagamento; 4. índice e mês do reajuste; 5. quem paga IPTU, condomínio, água e luz; 6. a garantia, se houver, e o valor da caução; 7. o estado do imóvel na entrada, com fotos datadas.

Para o recibo mensal, um modelo curto atende ao art. 22, VI:

> Recebi de [nome do inquilino], CPF [número], a quantia de R$ [valor], referente a: aluguel de [mês/ano] R$ [valor]; condomínio R$ [valor]; IPTU R$ [valor], do imóvel situado em [endereço]. [Cidade], [data]. [Assinatura do proprietário ou da administradora].

Se o objetivo for proteger o inquilino numa futura venda, há um limite: o direito de comprar o imóvel no lugar do terceiro depende de contrato averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, assinado também por duas testemunhas (art. 33). Sem isso, resta pedir perdas e danos. As regras estão em Venda do imóvel alugado.

Erros comuns

• Achar que sem contrato não há despejo. Há. A ação é a mesma, e a falta de garantia ainda permite a liminar do art. 59, § 1º, IX.
• Achar que sem contrato o dono retoma quando quiser. Na moradia, não antes de cinco anos, salvo os casos do art. 47.
• Pagar sem recibo ou em espécie. O recibo discriminado é direito do inquilino e a melhor prova dos dois lados.
• Contar com fiador combinado de boca. A fiança exige forma escrita.
• Cobrar IPTU sem nada escrito. A lei põe o imposto no proprietário, salvo cláusula expressa.

Para entender o que acontece quando o contrato acaba, inclusive na morte do inquilino, veja Fim do contrato de aluguel.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Código Civil (Lei 10.406/2002), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 9.099/1995 (Juizados Especiais), texto atualizado
• TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.444384-9/001, 13ª Câmara Cível, julgada em 22/01/2026