Venda do imóvel alugado: direito de preferência e prazo para o inquilino sair

Dois direitos, duas pessoas

Vender um imóvel alugado envolve dois conjuntos de regras que muita gente mistura.

O primeiro é o direito de preferência do inquilino: antes de vender para um terceiro, o proprietário tem de oferecer ao inquilino. O segundo é o poder do comprador de pedir o imóvel: quem compra um imóvel alugado nem sempre precisa respeitar o contrato.

O direito de preferência (arts. 27 a 34)

Quando existe

O art. 27 dá ao locatário preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.

Como o proprietário deve avisar

O locador deve dar conhecimento do negócio por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. A comunicação deve conter todas as condições do negócio, em especial o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, e o local e o horário em que se pode examinar a documentação.

Aviso vago, do tipo "vou vender, tem interesse?", não cumpre o que a lei pede.

Prazo de 30 dias

O art. 28 diz que o direito caduca se o inquilino não manifestar, de maneira inequívoca, a aceitação integral à proposta no prazo de 30 dias. A palavra "integral" importa: a aceitação com ressalvas não equivale à aceitação.

Aceita a proposta, a desistência posterior do negócio pelo locador gera responsabilidade pelos prejuízos, inclusive lucros cessantes (art. 29).

Quando não existe preferência

O art. 32 afasta a preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, também não alcança a constituição da propriedade fiduciária e a perda ou venda por qualquer forma de realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial, devendo isso constar de cláusula contratual específica, destacada das demais.

Vários imóveis, vários inquilinos, condôminos

Venda de mais de uma unidade: a preferência incide sobre a totalidade dos bens (art. 31).
Imóvel sublocado na totalidade: a preferência é do sublocatário e, em seguida, do locatário; havendo vários pretendentes, vale o mais antigo e, se da mesma data, o mais idoso (art. 30).
Imóvel em condomínio: a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário (art. 34).

Se a preferência for ignorada

O art. 33 permite ao inquilino preterido reclamar do vendedor as perdas e danos.

Também pode, depositando o preço e as despesas da transferência, haver o imóvel para si, se pedir no prazo de seis meses do registro da venda no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da venda na matrícula.

A averbação se faz com qualquer das vias do contrato, desde que também assinado por duas testemunhas.

Resumo: para pedir o imóvel de volta ao comprador (adjudicação), a averbação é pressuposto. Para pedir perdas e danos, a página da Pesquisa Pronta do STJ informa que inquilinos prejudicados podem pedir reparação mesmo sem registro prévio do contrato, e que a averbação é considerada importante para provar o vínculo e a real intenção de compra.

A página não traz o acórdão específico, então vale ler os julgados antes de apoiar uma tese neles.

O novo dono pode pedir o imóvel? (art. 8)

A resposta curta é: em regra, sim.

O art. 8 diz que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Ou seja, para o inquilino se proteger, três coisas precisam estar juntas:

1. contrato por prazo determinado; 2. cláusula de vigência em caso de venda; 3. averbação na matrícula.

Faltando qualquer delas, o novo proprietário pode denunciar.

O §1º dá o mesmo direito ao promissário comprador e ao promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula.

O prazo do comprador

O §2º impõe um limite: a denúncia deve ser exercida no prazo de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso. Passado o prazo, presume-se a concordância na manutenção da locação. É um prazo de ação rápida; quem compra e demora perde esse caminho.

Que ação o comprador usa?

Em decisão divulgada em 14/09/2022 (REsp 1.864.878, 3ª Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva), o STJ entendeu que, para tomar a posse de imóvel locado que adquiriu, o comprador deve usar a ação de despejo, e não a imissão na posse.

A alienação não encerra a locação, que segue válida; o adquirente pode denunciar o contrato ou manter a locação e suceder o antigo locador. Isso é coerente com o art. 5, que diz que a ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for o fundamento do fim da locação.

O inquilino precisa aceitar visitas ao imóvel à venda?

O art. 23, IX, obriga o inquilino a admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros na hipótese do art. 27, isto é, quando o imóvel está à venda. Mas a lei também exige combinação prévia de dia e hora. Visitas sem aviso não têm respaldo na lei.

Passo a passo para o proprietário que vai vender

1. Redija a notificação com todas as condições do negócio. 2. Envie por meio que dê prova de recebimento. 3. Aguarde os 30 dias. 4. Se o inquilino não aceitar integralmente, o negócio pode seguir nas mesmas condições (em igualdade com terceiros). 5. Informe ao comprador a existência de contrato de locação e se há cláusula de vigência averbada.

Passo a passo para o inquilino

1. Confira o prazo de 30 dias a partir da notificação. 2. Responda por escrito, com aceitação integral, se quiser comprar. 3. Se pretende proteger a permanência, verifique se o contrato é por prazo determinado e peça a inclusão da cláusula de vigência e a averbação. 4. Se foi preterido, observe o prazo de seis meses do registro da venda.

Modelo curto de resposta do inquilino

> Prezado(a) [nome], recebi em [data] a notificação sobre a venda do imóvel [endereço] pelo preço de R$ [valor], pagamento em [forma]. Manifesto, de forma inequívoca e integral, minha aceitação da proposta, nos termos do art. 28 da Lei 8.245/1991. Peço agendamento para exame da documentação. [Nome, data].

Erros comuns

Deixar passar os 30 dias.
Responder com condições diferentes da proposta e pensar que aceitou.
Não averbar o contrato na matrícula, perdendo a proteção do art. 33 e do art. 8.
Comprador que espera mais de 90 dias do registro para denunciar.
Achar que visita ao imóvel pode ser sem aviso.

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. A regra é a da Lei 8.245/1991; as decisões do STJ citadas são entendimento de turma e foram lidas em notícias oficiais.

Perguntas frequentes

O inquilino tem preferência para comprar o imóvel?

Sim, em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, em igualdade de condições com terceiros (art. 27). O locador precisa avisar com todas as condições do negócio.

Quanto tempo o inquilino tem para responder?

30 dias, contados da comunicação. Passado esse prazo sem aceitação integral e inequívoca, a preferência caduca (art. 28).

O novo dono pode mandar o inquilino sair?

Pode denunciar o contrato, com 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matrícula (art. 8).

Qual o prazo para o novo dono pedir o imóvel?

90 dias contados do registro da venda ou do compromisso; depois disso, presume-se a concordância na manutenção da locação (art. 8, §2º).

O inquilino preterido pode ficar com o imóvel?

Pode reclamar perdas e danos ou, depositando o preço e as despesas, haver o imóvel para si, no prazo de seis meses do registro, se o contrato estiver averbado na matrícula ao menos 30 dias antes da venda (art. 33).