Dono não aceita as chaves de volta: como devolver o imóvel alugado e parar de pagar aluguel

O problema: você saiu, mas o contrato não acaba

A cena é comum. O inquilino avisa que vai sair, encaixota tudo, faz a mudança e liga para combinar a entrega das chaves. Do outro lado, o dono ou a imobiliária diz que só recebe depois de uma vistoria, ou só se o inquilino assinar um laudo que lista estragos, ou só depois que a pintura for refeita.

Enquanto isso, o boleto do mês seguinte chega. E o fiador começa a se preocupar.

Duas perguntas resolvem o caso. A primeira: você tinha o direito de sair naquele momento? A segunda: a recusa do dono tem justa causa? Este guia responde às duas, mostra o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em 2026 e explica o caminho para entregar as chaves mesmo contra a vontade do locador. Regras e decisões citadas aqui foram conferidas em 5 de novembro de 2026.

Primeiro passo: confira se você podia sair

A Lei do Inquilinato separa duas situações.

Contrato por prazo indeterminado. É o contrato que nunca teve prazo ou cujo prazo já venceu e continuou valendo. Aqui, o inquilino pode encerrar a locação quando quiser, desde que avise por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 6º da Lei 8.245/1991). Se não avisar, o locador pode cobrar o equivalente a um mês de aluguel e encargos.

Contrato ainda dentro do prazo. Durante o prazo, o dono não pode reaver o imóvel, salvo nas hipóteses que a própria lei admite. Já o inquilino pode devolvê-lo, pagando a multa combinada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, se o contrato não fixar multa, a que o juiz estipular (art. 4º). Fica livre da multa quem foi transferido pelo empregador para outra cidade e avisou por escrito com 30 dias de antecedência. A conta da multa está no guia sobre rescisão antecipada do aluguel.

Em outras palavras: em nenhuma das duas hipóteses a lei exige a concordância do locador para o inquilino sair. Ele pode cobrar o que for devido, mas não pode prender o inquilino ao contrato.

O que o STJ decidiu sobre a vistoria como condição

Em notícia publicada em 16 de janeiro de 2026, o STJ informou o julgamento do REsp 2.220.656 pela Terceira Turma, com relatoria da ministra Nancy Andrighi.

O caso era de uma locação comercial por prazo indeterminado. A inquilina, uma igreja, tentou devolver o imóvel. O locador condicionou o recebimento das chaves à assinatura de um documento de concordância com um laudo de vistoria que apontava avarias. As chaves só foram entregues depois, por meio de uma ação de consignação movida pela inquilina. O locador então cobrou dos fiadores os aluguéis do intervalo.

O juiz de primeiro grau tinha livrado os fiadores. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, por entender que não houve recusa injustificada e que eles respondiam até a entrega formal das chaves. O STJ, por unanimidade, restabeleceu a sentença. Segundo o resumo do tribunal, três ideias sustentaram o voto:

• encerrar a locação por prazo indeterminado é direito do inquilino, exercido por aviso prévio, que o locador não pode frustrar;
• suposto dano ao imóvel não impede o fim do contrato e deve ser cobrado em ação própria;
• o fiador não responde pelos aluguéis gerados pela conduta indevida do locador de condicionar a entrega.

Resultado: os fiadores não responderam pelos aluguéis entre a desocupação e a entrega efetiva das chaves.

Dois cuidados na leitura. O caso era comercial e envolvia fiadores, então o resultado concreto foi para eles. E a decisão de uma turma não obriga os demais juízes, embora sirva de orientação forte. O impacto para quem é fiador está no guia sobre responsabilidade do fiador até a entrega das chaves.

Quando a recusa do dono é justa

Nem toda recusa é abuso. O critério é simples: o locador precisa receber o imóvel de fato, livre para usar.

Um exemplo vem de um caso antigo do próprio STJ, noticiado pelo Migalhas em 2009 (AR 3.720). A ex-inquilina pediu para consignar as chaves, mas tinha deixado no imóvel um cofre pesado, armários, televisores e equipamentos. As instâncias anteriores entenderam que o imóvel não tinha sido desocupado, a Sexta Turma negou o recurso dela e, depois, a Terceira Seção julgou improcedente a ação rescisória. O relator da rescisória ressalvou que deixar bens, em princípio, não impede a devolução, mas que a questão depende dos fatos de cada caso.

Daí a lição prática. Antes de entregar as chaves, tire tudo o que é seu. Imóvel com mudança pela metade dá ao dono um motivo legítimo para recusar.

Vistoria pode, condição não

A lei manda o inquilino devolver o imóvel no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste do uso normal (art. 23, III). Então a vistoria de saída é legítima, e convém participar dela.

O que a decisão de 2026 afastou foi outra coisa: usar a vistoria como pedágio para encerrar o contrato. Você pode acompanhar a vistoria, discordar do laudo por escrito e entregar as chaves mesmo assim. Se o locador achar que há estragos, ele cobra depois, e você se defende com as suas provas.

Como separar o que é desgaste normal do que é dano, e o que fazer com caução e benfeitorias, está no guia de devolução do imóvel alugado.

Passo a passo para devolver as chaves contra a vontade do dono

1. Guarde a prova de que você podia sair. Contrato, aditivos e o aviso de saída com data. No prazo indeterminado, o aviso precisa ser escrito e ter 30 dias de antecedência.

2. Desocupe por completo. Retire móveis, objetos e lixo. Fotografe e filme cada cômodo no dia da saída, com data visível, incluindo medidores de luz, água e gás.

3. Ofereça as chaves por escrito. Mande mensagem ou e-mail ao locador ou à imobiliária com dia, hora e local para a entrega. Notificação extrajudicial pelo cartório ou carta com aviso de recebimento dão mais segurança.

4. Registre a recusa. Se a resposta for "só recebo se assinar o laudo" ou "só depois da pintura", guarde a mensagem. Se a recusa for presencial, leve uma testemunha.

5. Não deixe as chaves sem recibo. Portaria, vizinho ou caixa de correio não provam entrega a quem tem poderes para receber.

6. Entre com a consignação das chaves. A Lei do Inquilinato não traz um rito próprio para chaves. Na prática, usa-se a ação de consignação do Código de Processo Civil, que, nos casos previstos em lei, permite ao devedor pedir "a consignação da quantia ou da coisa devida" (art. 539). O Código Civil admite a consignação quando o credor recusa receber sem justa causa (art. 335, I) e diz que o depósito judicial vale como pagamento (art. 334). E o próprio CPC diz que, na data do depósito, cessam para o devedor os juros e os riscos, salvo se a ação for julgada improcedente (art. 540). Com as chaves em juízo, a data da devolução fica documentada.

7. Pague o que é devido até a saída. Se o locador também se recusar a receber o último aluguel, o valor em dinheiro pode ser depositado em banco oficial do lugar do pagamento, com aviso ao credor por carta com AR e prazo de 10 dias para recusa (art. 539, § 1º, do CPC). Havendo recusa, a ação precisa ser proposta em até um mês (§ 3º). Se for preciso ir à Justiça para consignar aluguéis e encargos, a ação segue as regras próprias do art. 67 da Lei 8.245, pelo qual o inquilino, intimado depois que o juiz manda citar o locador, tem 24 horas para fazer o depósito.

Modelo curto de notificação ao locador

Use como ponto de partida e adapte ao seu caso:

> Prezado(a) [nome do locador ou imobiliária], > Referente ao contrato de locação do imóvel situado em [endereço], informo que o imóvel foi desocupado em [data], após aviso de saída enviado em [data]. Coloco as chaves à disposição para entrega no dia [data], às [hora], em [local]. Posso acompanhar a vistoria, mas não concordo em condicionar a entrega das chaves à assinatura de laudo. Caso não haja recebimento, as chaves serão depositadas em juízo. > [Cidade, data, nome e CPF do locatário]

E se for o inquilino que some?

O outro lado também acontece: o inquilino deixa o imóvel sem avisar e sem devolver as chaves. A lei prevê que, se o imóvel for abandonado depois de ajuizada a ação, o locador pode se imitir na posse (art. 66). E, seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º).

Ou seja, trocar a fechadura por conta própria é o caminho errado também para o dono. O site já mostrou um caso desse tipo na notícia sobre o inquilino que diz ter encontrado os pertences na calçada em Arapongas, e o rito do despejo está no guia sobre despejo e aluguel atrasado.

Erros comuns

• Sair sem aviso escrito no prazo indeterminado. Abre espaço para a cobrança de um mês de aluguel e encargos.
• Assinar o laudo para "resolver logo". No caso julgado pelo STJ em 2026, os fiadores sustentaram que assinar o documento significaria assumir a responsabilidade e a dívida. Se discorda, registre a discordância por escrito.
• Esperar meses para agir. Quanto mais tempo entre a recusa e o depósito das chaves, maior a discussão sobre quem responde pelo período.
• Deixar coisas para trás. Foi o ponto que fez a recusa ser considerada justa no caso noticiado em 2009.
• Esquecer contas de consumo. Peça o desligamento ou a troca de titularidade de luz, água e gás na data da saída.

Onde buscar ajuda

A ação de consignação corre na Justiça comum. Quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública do seu estado, que avalia a renda para atender. A relação entre dono e inquilino, em regra, não segue o Código de Defesa do Consumidor. Mas, se a falha for da imobiliária no serviço que ela presta, cabe reclamação no Procon ou no consumidor.gov.br, quando a empresa estiver cadastrada.

Este guia é informativo. Cada contrato tem cláusulas próprias, e o resultado de uma ação depende das provas e do juiz do caso.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• STJ - Fiador fica liberado dos aluguéis se o locador se recusa a receber as chaves (16/01/2026)
• Migalhas - STJ libera fiador de aluguéis após recusa do locador em receber chaves
• Migalhas - Locador está desobrigado de receber imóvel em que ex-inquilino deixou bens, decide STJ
• Câmara dos Deputados - Código Civil (Lei 10.406/2002), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), texto atualizado