Devolução do imóvel alugado: vistoria, reformas, benfeitorias e caução

O que a lei exige na devolução

A devolução do imóvel gira em torno de quatro artigos da Lei 8.245/1991.

Art. 23, III: o locatário deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Art. 23, V: deve realizar a imediata reparação dos danos provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
Art. 23, VI: não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador.
Art. 22, V: o locador, se o locatário pedir, deve fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos defeitos existentes.

Repare na lógica: o ponto de partida é o estado em que o imóvel foi recebido. Por isso o laudo de entrada importa tanto.

O que é desgaste normal e o que é dano?

Desgaste normal é o que vem do uso comum: tinta que escurece, pequenas marcas de móveis, fechadura que cede. Dano é o que passa disso: buraco na parede, piso quebrado, vazamento por mau uso. A lei não dá lista; o critério é o "uso normal".

Quando há discussão, o peso é da prova. Um caso julgado pelo TJPR e noticiado em julho de 2026 mostra isso. Uma empresa alugou um imóvel comercial para instalar uma clínica, não tinha laudo de entrada e admitiu que recebeu o imóvel sem piso e fez intervenções estruturais.

A juíza entendeu que a ausência de vistoria formal não impede provar o estado original e que a autorização do proprietário para a reforma não significa renúncia ao direito de receber o imóvel nas condições do contrato. A locatária foi condenada a pagar a recomposição, em valor a apurar.

É sentença de primeiro grau, em locação comercial, noticiada pela imprensa. Serve como ilustração, não como regra geral.

Como funciona a vistoria de saída?

A vistoria é prevista no art. 23, IX: o locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora.

Na prática, a vistoria de saída funciona assim:

1. Combine data e hora por escrito. 2. Leve o laudo ou as fotos de entrada. 3. Acompanhe a vistoria. Fotografe cada cômodo, o medidor de água, luz e gás. 4. Peça cópia do laudo na hora. Se discordar de um item, escreva a discordância no próprio documento. 5. Entregue as chaves mediante recibo.

Se o proprietário apresentar um laudo que o inquilino não aceita, o inquilino deve anotar a discordância e não deixar a entrega das chaves depender de assinar o que não concorda.

O caso do STJ de janeiro de 2026 (REsp 2.220.656) ajuda: o locador condicionou as chaves à assinatura de laudo com avarias, e o tribunal entendeu que a discussão sobre avarias é para ação própria e não pode impedir a extinção da locação por prazo indeterminado. Lembre que o processo tratava de contrato comercial.

Benfeitorias: quem paga o que o inquilino fez?

Benfeitorias são obras que melhoram o imóvel. O art. 35 estabelece: salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, bem como as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção.

O art. 36 trata das voluptuárias: não são indenizáveis e podem ser levantadas (retiradas) pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Resumo em tabela:

Tipo	Exemplo	Indenização	Retenção
Necessária	Conserto de telhado, encanamento	Sim, mesmo sem autorização	Sim (art. 35)
Útil	Aumento de espaço, garagem	Sim, se autorizada	Sim, se autorizada (art. 35)
Voluptuária	Decoração, ornamentos	Não; pode retirar o que sai sem dano	Não

Cláusula de renúncia

A Súmula 335 do STJ admite a cláusula de renúncia às benfeitorias e ao direito de retenção. Segundo artigo de opinião publicado na ConJur em 18/08/2026, há divergência entre turmas do STJ sobre se essa renúncia abrange também as acessões (novas construções).

A 4ª Turma, no REsp 1.899.963, entendeu que sim; a 3ª Turma, no REsp 1.931.087, que não. O artigo é opinião e não reproduz os acórdãos, então a divergência deve ser confirmada na fonte.

Locatário inadimplente

Em julho de 2026, a ConJur noticiou decisão da 3ª Turma do STJ (REsp 2.233.373, relatora ministra Nancy Andrighi) no sentido de que o direito de retenção depende de posse de boa-fé e que o locatário inadimplente não pode invocá-lo. Segundo a notícia, isso não impede, em tese, a indenização pelas benfeitorias, que pode existir sem retenção.

Quem deve aluguel perde a possibilidade de reter o imóvel até ser pago, mas não necessariamente de cobrar a obra.

Reforma com autorização: o que fica combinado

Reformar é diferente de benfeitoria. Se o contrato permite obras, escreva o que, como e quem paga. Quando o assunto é devolução, vale combinar também o estado final: recompor ou deixar?

Sem esse combinado, o risco de discussão é alto, como mostrou o caso do TJPR.

A caução em dinheiro

O art. 38, §2, determina que a caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e será depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário todas as vantagens dela decorrentes no levantamento. O valor, portanto, volta com o rendimento.

A lei não fixa prazo para devolver. Na prática, o fluxo é: entrega das chaves, vistoria, apuração de pendências (aluguéis, contas, danos), acerto e devolução do saldo.

Uma decisão de primeiro grau em Goiânia, noticiada em setembro de 2025 (processo 5685637-91.2023.8.09.0051), condenou imobiliária e proprietário solidariamente a devolver caução de R$ 7,8 mil e a pagar R$ 3 mil de danos morais a cada um dos dois ex-inquilinos.

A caução havia sido paga por Pix para a conta pessoal de um sócio da imobiliária, e os inquilinos tinham laudo de vistoria. O juiz citou o art. 38, §2. Essa é uma decisão isolada, de primeiro grau, e não garante o mesmo resultado em outro caso.

Como cobrar a devolução

1. Reúna recibo da caução, laudo de saída, comprovante de entrega das chaves e quitação de contas. 2. Envie notificação por escrito pedindo a devolução em prazo razoável, com correção. 3. Se houver desconto por dano, peça orçamento e fotos. 4. Sem resposta, busque a Defensoria Pública ou um advogado. Dependendo do valor e da situação, a via pode ser o Juizado Especial.

Modelo curto

> Prezado(a) [nome], informo que entreguei as chaves do imóvel [endereço] em [data], com vistoria realizada em [data]. Solicito a devolução da caução de R$ [valor], depositada em [data], com a correção da poupança, no prazo de [X] dias. Anexo recibo da caução, laudo de saída e comprovante de entrega das chaves. [Nome, data].

Quando o proprietário pode descontar

O que o proprietário pode abater da caução? Aluguéis em aberto, contas pendentes e danos comprovados. O laudo, o orçamento e as fotos são os documentos que sustentam um desconto, e o inquilino pode pedir a conta por escrito.

Erros comuns

Entregar as chaves sem recibo.
Não ter laudo de entrada e confiar na memória.
Reformar sem autorização escrita.
Pagar a caução em conta pessoal, sem recibo.
Deixar contas de água, luz e gás sem encerrar no nome do inquilino.
Esquecer o prazo de aviso quando o contrato é indeterminado (veja Rescisão antecipada do aluguel).

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. A lei é o texto da Lei 8.245/1991; os julgados citados são entendimento de tribunal e alguns foram lidos apenas em notícia.

Perguntas frequentes

O inquilino é obrigado a pintar o imóvel na saída?

A lei exige devolver no estado em que recebeu, salvo as deteriorações do uso normal. Desgaste comum não é dano. O que o contrato diz sobre pintura e o laudo de entrada pesam na discussão.

Quem paga a vistoria de saída?

A Lei do Inquilinato não fala em custo de vistoria; ela trata da vistoria como direito do locador mediante combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX). Quem paga depende do contrato.

O proprietário pode segurar as chaves por causa de avarias?

Segundo o STJ (REsp 2.220.656, 2026), a discussão sobre avarias deve ocorrer em ação própria; o locador não pode usar as chaves para impedir o encerramento da locação. O caso era de contrato comercial por prazo indeterminado.

O inquilino pode cobrar por uma reforma que fez?

Benfeitorias necessárias, sim, mesmo sem autorização; úteis, só se autorizadas (art. 35). Cláusula de renúncia é válida pela Súmula 335 do STJ. O STJ negou direito de retenção a inquilino inadimplente em 2026.

Em quanto tempo a caução deve ser devolvida?

A Lei 8.245 não fixa prazo para a devolução. O art. 38, §2, trata da caução em dinheiro na poupança, em benefício do locatário. Convém notificar por escrito e guardar prova da entrega das chaves.