Empresa em aluguel sob medida: STJ admite revisão com 3 condições, e multa tem teto na lei

O que trouxe o tema de volta

Duas advogadas publicaram na ConJur, em 3 de novembro de 2026, um artigo sobre a revisão do aluguel em contratos built to suit, aqueles em que o dono constrói ou reforma o imóvel sob medida para uma empresa. Não é decisão nova nem mudança de lei: é uma proposta de redação de contrato, assinada por Isadora Andrade Barsotini e Victoria Guirelli Bauerle.

A quem isso interessa? A empresas que alugam galpão, loja ou prédio feito sob encomenda e a quem investiu para entregá-los.

As três condições do STJ

A referência é o REsp 2.042.594/SP, julgado pela Terceira Turma em 12 de setembro de 2023, por maioria. A revisão foi admitida com três requisitos, todos necessários:

• não ter havido renúncia ao direito de revisar o aluguel;
• ser possível separar a parcela que paga o uso do imóvel da que amortiza o investimento;
• estar comprovada a desproporção entre o aluguel e o preço de mercado de empreendimentos semelhantes.

O critério tem críticos. Em coluna de 2024 na ConJur, a advogada Marina Amari criticou a comparação com o mercado, porque a remuneração inclui o retorno do investimento, e lembrou o voto vencido do ministro Villas Bôas Cueva, que exigia prova de quebra do equilíbrio econômico-financeiro.

O que está na lei

O art. 54-A da Lei 8.245/1991 manda prevalecer o que foi combinado no contrato, além das regras de procedimento da própria lei. Duas regras pesam mais.

A primeira é a renúncia: o § 1º permite abrir mão da revisão durante o prazo do contrato. A segunda é a multa: pelo § 2º, se a empresa sair antes, ela paga o valor combinado, limitado à soma dos aluguéis que faltam.

Um exemplo hipotético: faltando 60 meses e com aluguel de R$ 100 mil, o teto seria de R$ 6 milhões. É uma diferença e tanto para a locação comum, em que o art. 4º prevê multa proporcional ao tempo cumprido.

O custo de ir à Justiça

Divulgada pelo STJ em 27 de julho de 2026, a decisão no REsp 2.229.517, relatada pela ministra Nancy Andrighi, tratou do valor da causa na rescisão desse tipo de contrato. O art. 58 da Lei do Inquilinato não cita a rescisão, mas, por interpretação sistemática, a Terceira Turma aplicou o inciso III: 12 meses de aluguel.

No caso, com aluguel de R$ 570 mil, a sentença tinha fixado R$ 68,4 milhões, o total do contrato. O TJPR reduziu a R$ 6,84 milhões, e a Turma manteve, por unanimidade. O número pesa porque o valor da causa influi nos honorários de sucumbência.

O que propõe o artigo

As autoras sugerem a cláusula MAC (Material Adverse Change), que lista eventos extraordinários, quem assume cada risco e o que acontece depois: notificação, prazo para mitigar o problema e tentativa de renegociação.

Segundo elas, queda de faturamento ou mudança de estratégia continua sendo risco do locatário. Elas ressalvam que a cláusula não é obrigatória nem substitui o controle judicial. Para o caminho comum nos demais contratos, veja o guia sobre a ação revisional.

Perguntas frequentes

Fontes

• ConJur - Built to suit: cláusulas MAC como alternativa à revisão judicial da contraprestação
• STJ - Valor da causa em rescisão de contrato built to suit deve seguir Lei do Inquilinato
• ConJur - É preciso reiterar: built to suit não pode ser revisado
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado