Único imóvel alugado pode ser penhorado? O que diz a Súmula 486 do STJ e o que provar

A situação que a súmula resolve

Pense em uma aposentada que tem um só apartamento. Ela foi morar com a filha em outra cidade e alugou o imóvel. O aluguel paga o remédio, o mercado e a parte dela nas contas da casa.

Um dia, um credor pede a penhora do apartamento. Ela perde a proteção de bem de família só porque não mora mais lá?

Não, se cumprir duas condições. É isso que diz a Súmula 486 do Superior Tribunal de Justiça. Este guia mostra o que a regra protege, o que ela não protege e o que o dono precisa provar no processo. Ele faz parte do guia dos direitos e deveres do proprietário que aluga imóvel.

O que diz a Súmula 486

A súmula foi aprovada pela Corte Especial do STJ em 28 de junho de 2012 e publicada em 1º de agosto de 2012. O texto diz que é impenhorável "o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros". Mas ela coloca uma condição: a renda do aluguel precisa ir para a subsistência ou para a moradia da família.

Duas coisas, portanto, precisam estar presentes ao mesmo tempo:

1. Imóvel único e residencial. É o único imóvel residencial do devedor. 2. Destino da renda. O dinheiro do aluguel sustenta a família ou paga a moradia dela, por exemplo o aluguel da casa onde ela vive.

Falta uma delas? A proteção cai, e o imóvel pode ir a leilão.

De onde vem a proteção: a Lei 8.009/1990

A súmula não criou um direito do nada. Ela interpreta a Lei 8.009/1990, a lei do bem de família.

O art. 1º dessa lei diz que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, salvo nas exceções da própria lei. O art. 5º define residência como um único imóvel usado pela família para moradia permanente.

Lida ao pé da letra, a lei protegeria só quem mora no imóvel. O STJ entendeu que o dono que aluga o único imóvel para sobreviver ou para pagar outra moradia está na mesma situação de quem mora nele: o imóvel continua garantindo o teto e o sustento da família.

E quem mora sozinho? Também está protegido. A Súmula 364 do STJ estende o conceito de bem de família ao imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas.

Quando a proteção não vale

A Súmula 486 não afasta as exceções da Lei 8.009/1990. O art. 3º lista casos em que o bem de família pode ser penhorado. Os que mais aparecem para quem aluga imóvel são estes:

Dívida	Pode penhorar o bem de família?	Base
Financiamento usado para construir ou comprar o próprio imóvel	Sim, no limite desse crédito	art. 3º, II
Pensão alimentícia	Sim, com ressalvas ao coproprietário	art. 3º, III
IPTU, taxas e contribuições do próprio imóvel	Sim	art. 3º, IV
Hipoteca dada pela família sobre o imóvel	Sim	art. 3º, V
Imóvel comprado com produto de crime ou condenação penal	Sim	art. 3º, VI
Fiança dada em contrato de locação	Sim	art. 3º, VII
Dívida comum (cartão, empréstimo, cheque, fornecedor)	Não, se cumpridos os requisitos	art. 1º e Súmula 486

O inciso I, que tratava de dívidas com empregados domésticos, foi revogado pela Lei Complementar 150/2015.

Atenção ao IPTU. O dono que aluga e deixa o imposto atrasar pode ver o imóvel penhorado, mesmo que viva do aluguel. Se o contrato passa o IPTU ao inquilino e ele não paga, a prefeitura cobra o dono, e o dono cobra o inquilino depois.

Outra regra impede manobras. Pelo art. 4º, quem já se sabe insolvente e compra de má-fé um imóvel mais caro para mudar a residência não fica com a proteção: o juiz pode transferi-la para a moradia antiga ou anular a venda.

O dono que também é fiador

Esse é o ponto que mais surpreende proprietários. Muita gente aluga o próprio imóvel e, ao mesmo tempo, aceita ser fiador do aluguel de um parente.

A fiança locatícia é exceção expressa (art. 3º, VII). A Súmula 549 do STJ, da Segunda Seção, diz que é válida a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação. E, em 2022, o Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 1.127 (RE 1.307.334) e admitiu a penhora também quando a fiança garante locação comercial.

Ou seja: se o seu único imóvel está alugado e você é fiador de alguém, a Súmula 486 não segura o imóvel numa execução da fiança. O guia sobre bem de família do fiador detalha o que conferir antes de assinar.

Quem prova e como provar

A proteção não é automática. Quem alega o bem de família é o devedor, e é ele quem precisa mostrar que os requisitos estão presentes.

Um caso julgado pela 4ª Turma do STJ em 2025 (REsp 2.193.122/PE), relatado pelo portal Estratégia Carreira Jurídica, mostra o nível de exigência. O devedor dizia que uma casa de praia alugada em Pernambuco era seu único imóvel e o sustento da família. O tribunal manteve a penhora. Pesaram contra ele, segundo o relato:

pelo menos quatro imóveis registrados em seu nome;
participação em empresas, entre elas uma de locação e corretagem;
veículos avaliados em mais de R$ 180 mil;
aluguel da casa de R$ 18.333 por mês, enquanto ele pagava R$ 4.100 pela própria moradia;
contrato que excluía o período de fim de ano, sinal de uso próprio ou de investimento.

A lição prática: só o contrato de locação não basta. O juiz quer ver o caminho do dinheiro.

Documentos que costumam ajudar

Certidões dos cartórios de registro de imóveis das cidades onde a pessoa viveu, para mostrar que não há outro imóvel residencial.
Declaração de Imposto de Renda, com o imóvel único e o aluguel declarado. Veja como declarar no guia sobre imposto de renda sobre aluguel recebido.
Contrato de locação e extratos que mostrem o aluguel entrando na conta.
Comprovantes de despesas pagas com esse dinheiro: aluguel da casa onde a família mora, mercado, farmácia, escola, plano de saúde.
Prova da renda total da família, para mostrar que o aluguel tem peso real no orçamento.

Quanto mais o aluguel pesa no orçamento, mais forte o argumento. Quando a família tem salários altos ou outros bens e o aluguel é sobra para investir, a chance de a proteção ser negada aumenta.

Exemplo para entender

Imagine dois casos hipotéticos.

Caso A. Um aposentado com benefício de R$ 2.500 aluga o único apartamento por R$ 1.800 e paga R$ 1.200 de aluguel numa casa menor, perto da filha. A diferença de R$ 600 entra nas despesas do mês. Ele junta extratos, recibos e certidões. Esse é o perfil que a Súmula 486 protege.

Caso B. Uma empresária com outros dois imóveis comerciais aluga um apartamento residencial e aplica o dinheiro. Mesmo que diga ser o único imóvel residencial, a renda não serve à subsistência ou à moradia. A proteção tende a ser negada.

Os valores acima são só ilustração. Cada processo é julgado com as provas que tem.

E o que acontece com o inquilino?

Se a proteção for negada e o imóvel for penhorado e vendido em leilão, o contrato de aluguel não acaba sozinho, mas o comprador pode pedir o imóvel de volta conforme as regras da Lei do Inquilinato. O guia sobre imóvel alugado que vai a leilão explica os prazos.

E se o devedor for o inquilino? Nesse caso, o art. 2º, parágrafo único, da Lei 8.009/1990 protege os móveis quitados dele que guarnecem a casa alugada.

Quando a dívida vem do próprio aluguel

O dono também pode estar do outro lado. Quem cobra aluguel atrasado de um ex-inquilino às vezes encontra a mesma barreira: o único imóvel do devedor é bem de família. Nesses casos, a cobrança costuma mirar salário, conta e outros bens. Foi o que aconteceu no caso em que a Justiça do Distrito Federal mandou descontar 20 por cento do salário de Romário por dívida de ação de aluguel.

O que fazer se o imóvel for penhorado

1. Aja logo. Alegue a impenhorabilidade no próprio processo o quanto antes, depois de saber da penhora. 2. Junte as provas de uma vez. Certidões, IR, contrato, extratos e comprovantes de despesas. 3. Confira se a dívida é exceção. Se for IPTU do imóvel, financiamento dele, pensão ou fiança de aluguel, a Súmula 486 não ajuda. 4. Procure orientação. Quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública do seu estado.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um profissional sobre o caso concreto.

Para ver o quadro completo de obrigações de quem aluga, leia também o mapa da Lei 8.245/91 para o proprietário.

Perguntas frequentes

O único imóvel alugado é bem de família?

Pode ser. Pela Súmula 486 do STJ, ele é impenhorável se for o único imóvel residencial do devedor e se a renda do aluguel for usada no sustento ou na moradia da família.

Quem precisa provar que a renda do aluguel sustenta a família?

O dono devedor. Em caso de 2025 relatado pelo portal Estratégia, a 4ª Turma do STJ manteve a penhora de uma casa de praia alugada porque o devedor tinha outras fontes de renda e não provou a dependência do aluguel.

Pessoa que mora sozinha tem bem de família?

Tem. A Súmula 364 do STJ estende a proteção ao imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas.

O imóvel alugado pode ser penhorado por dívida de IPTU?

Pode. O art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 permite a penhora para cobrar impostos e taxas devidos em função do próprio imóvel.

E se o dono for fiador de outro aluguel?

A fiança locatícia é exceção da Lei 8.009/1990 (art. 3º, VII). A Súmula 549 do STJ valida a penhora do bem de família do fiador, e o STF admitiu isso também na locação comercial (Tema 1.127).

Tenho dois imóveis e alugo um deles. Algum fica protegido?

Pelo art. 5º da Lei 8.009/1990, quando a família tem vários imóveis usados como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo registro de outro como bem de família. A Súmula 486 fala em único imóvel residencial.