Inquilino abandonou o imóvel sem pagar: por que trocar a fechadura é risco e o que a lei manda

Como saber se o imóvel foi mesmo abandonado

O inquilino parou de pagar, não atende o telefone e a vizinha diz que viu um caminhão de mudança. O imóvel está abandonado?

Talvez. Mas "parece vazio" não basta para a lei. Em acórdão de 24 de junho de 2026, a 2ª Turma Cível do TJDFT repetiu um critério que o tribunal já usava: o abandono depende de dois elementos.

Objetivo: ninguém mais mora ou trabalha ali. Nem o inquilino, nem família, nem funcionários.
Subjetivo: há prova de que o inquilino não pretende voltar a usar o imóvel.

Por que isso importa? Porque há casos de inquilino viajando, internado ou preso, com os móveis lá dentro. Para ele, o imóvel não foi abandonado. Se você entra, quem vira réu é você.

Se a inadimplência ainda é o problema principal, o roteiro completo está no guia sobre o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel. Aqui o foco é o caso do inquilino que sumiu.

Provas do abandono: o que juntar antes de agir

Comece a documentar no primeiro sinal. Tudo isso pode ser feito sem entrar no imóvel.

1. Fotos e vídeos da área externa, com data: correspondência acumulada, luz apagada por dias, portão sem uso. 2. Contas de consumo. Pedido de desligamento feito pelo inquilino ou consumo zerado são indícios fortes. 3. Mensagens. Guarde conversas em que ele fala da mudança ou deixa de responder. 4. Testemunhas. Vizinho, síndico e porteiro. Anote nome e contato. 5. Notificação escrita ao inquilino, por carta com aviso de recebimento e pelo e-mail ou aplicativo usado no contrato, pedindo a entrega das chaves em prazo certo. 6. Ata notarial. O tabelião pode atestar o que vê e o que está em mensagens ou vídeos (art. 384 do CPC). Ajuda quando o caso pode ir para a Justiça.

Avise também o fiador. Ele tem interesse direto em achar o inquilino e encerrar a dívida.

Posso entrar no imóvel abandonado?

Sem chaves devolvidas ou sem ordem judicial, a resposta segura é não.

Três normas explicam o risco:

O art. 5º da Lei 8.245/1991 diz que, seja qual for o motivo do fim da locação, a ação para reaver o imóvel é a de despejo.
O art. 150 do Código Penal pune quem entra em casa alheia contra a vontade de quem tem direito. Enquanto a locação não acaba, a posse é do inquilino.
O art. 345 do Código Penal pune quem faz justiça com as próprias mãos, "embora legítima" a pretensão.

E a cláusula do contrato que diz "em caso de abandono, o locador pode retomar o imóvel"? Ela não dispensa a cautela. Num caso do TJDFT, a 1ª Turma Cível usou como fim da cobrança a data da imissão certificada pelo oficial de justiça, e não a data informada em conversas entre as partes. A parte devedora levou ao STJ o argumento de que havia cláusula de retomada sem ação judicial, mas o recurso nem foi admitido. O acórdão também lembrou que a imissão indevida pode gerar indenização.

Ação judicial para retomar o imóvel

O caminho tem quatro passos.

1. Ajuizar o despejo. Se há aluguel em atraso, o despejo por falta de pagamento pode vir junto com a cobrança dos aluguéis e encargos (art. 62, I). Como funciona cada fase está no guia sobre o despejo por falta de pagamento. 2. Informar o abandono no processo, com as provas reunidas. 3. Constatação. O juiz pode mandar o oficial de justiça verificar o local. Nos casos do TJDFT citados aqui, a certidão dele definiu a data da retomada. 4. Imissão na posse. O art. 66 autoriza o dono a imitir-se na posse quando o imóvel é abandonado depois de ajuizada a ação. Com a decisão, você recebe o imóvel de volta sem esperar a sentença final sobre a dívida.

Repare na expressão "após ajuizada a ação". A lei não trata do abandono anterior ao processo. Por isso, mesmo quando o imóvel já parece vazio, o dono ajuíza o despejo, informa o abandono e pede a constatação; a imissão vem com a ação já em curso.

Quanto tempo leva? Depende da comarca e de quando o oficial consegue ir ao imóvel. Os prazos de um despejo comum estão no guia sobre a duração do processo.

O que fazer com os pertences deixados

Sofá, geladeira, caixas. Pode jogar fora? Não.

O art. 65, § 1º, da Lei do Inquilinato manda entregar os móveis a um depositário quando o despejado não os retira. No caso julgado pelo TJDFT em junho de 2026, uma farmácia interditada pela vigilância sanitária deixou os bens na loja. O depósito público não tinha espaço, e o tribunal manteve a nomeação do próprio dono como depositário.

As condições fixadas mostram como fazer certo:

inventário detalhado de cada bem;
responsabilidade civil e penal do depositário pela guarda;
garantia de fiscalização pelo inquilino, já que os bens continuam sendo dele.

Fotografe tudo no dia da imissão e guarde a lista de bens assinada.

Cobrança de aluguéis, contas e danos

O abandono não apaga a dívida. Em decisões do TJDFT, o inquilino que sai sem avisar responde pelo imóvel até o dono recuperar a posse.

Um caso mostra a diferença em dias. O abandono foi constatado em 7 de junho de 2022, mas a imissão só veio com autorização judicial publicada em 22 de junho. A 2ª Turma Cível contou a locação até o dia 22.

O que entra na conta:

Aluguéis vencidos até a imissão, com a multa e os juros do contrato. O limite da multa está no guia da multa de aluguel atrasado.
Encargos: condomínio, IPTU e outros que o contrato passou ao inquilino.
Contas de consumo em nome dele (art. 23, VIII). Veja como lidar com a titularidade no guia de conta de luz, água e gás no imóvel alugado.
Danos: o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste normal (art. 23, III). A vistoria de entrada é a prova.
Multa por saída antecipada, se o contrato era por prazo determinado: a combinada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º).

E se o contrato era por prazo indeterminado? O inquilino que sai precisava avisar por escrito com 30 dias. Sem aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º, parágrafo único).

Fiador e garantia no abandono

O art. 39 estende qualquer garantia até a efetiva devolução do imóvel, salvo cláusula em contrário. Então o fiador responde pelos aluguéis até a imissão, e não só até o dia em que o inquilino sumiu.

Com caução em dinheiro, o valor abate a dívida apurada, depois da vistoria. Com seguro-fiança, leia na apólice o prazo e a forma de comunicar o atraso à seguradora, e avise assim que o pagamento falhar. Os limites da responsabilidade estão no guia sobre o fiador do aluguel.

Caso prático: abandono com três meses de atraso

Contrato de 30 meses, aluguel de R$ 1.800, condomínio de R$ 450 pago pelo inquilino. Ele deixa de pagar agosto, setembro e outubro e some no fim de outubro, sem entregar as chaves.

Data	O que o dono faz
Início de novembro	Fotografa o imóvel, conversa com o síndico e notifica o inquilino e o fiador
Meados de novembro	Sem resposta, ajuíza despejo com cobrança e informa o abandono
Dezembro	Já no curso da ação, o oficial constata o imóvel vazio e o juiz autoriza a imissão
Na imissão	Inventário dos bens deixados, vistoria e troca da fechadura, agora autorizada

Se a imissão sair em 15 de dezembro, a dívida inclui agosto a novembro e a parte de dezembro até o dia 15, com condomínio, multa e juros. Só os aluguéis de agosto a novembro somam R$ 7.200. A conta final depende das cláusulas do contrato e da data exata fixada pelo juiz.

Checklist do locador

Não entre, não troque a fechadura e não retire nada sem ordem judicial ou chaves devolvidas.
Documente com fotos datadas, testemunhas, contas de consumo e, se possível, ata notarial.
Notifique por escrito o inquilino e o fiador, pedindo as chaves.
Ajuíze o despejo, com cobrança se houver atraso, e peça a imissão na posse pelo art. 66 assim que o abandono for constatado.
Na imissão, faça inventário e vistoria.
Cobre aluguéis e encargos até a data da imissão, e não até o dia em que notou o abandono.

Se o inquilino aparecer e quiser devolver as chaves, aceite com um termo de entrega assinado, que encerra a contagem. Para ações de valor alto ou casos com móveis de terceiros no imóvel, vale ouvir um advogado de confiança ou a Defensoria Pública, conforme a sua situação.

Perguntas frequentes

Quanto tempo vazio caracteriza abandono?

A lei não fixa prazo. O TJDFT exige duas coisas: ausência física do inquilino e dos ocupantes e prova de que ele não pretende mais usar o imóvel. Nos casos do TJDFT, a prova decisiva foi a certidão do oficial de justiça.

Posso trocar a fechadura se o imóvel está claramente vazio?

É arriscado. Sem chaves devolvidas ou ordem judicial, a entrada pode ser tratada como violação de domicílio (art. 150 do Código Penal) ou exercício arbitrário das próprias razões (art. 345), além de gerar pedido de indenização.

Até quando posso cobrar o aluguel?

Até a retomada da posse. O TJDFT tem decisões que contam a dívida até a data em que o dono foi imitido na posse por ordem judicial ou até a certidão do oficial de justiça.

O que faço com os móveis que ficaram?

Não descarte nem venda. No despejo, os bens ficam com um depositário (art. 65, § 1º). Em 2026, o TJDFT aceitou que o próprio dono fosse o depositário, com inventário detalhado.

O fiador paga mesmo com o inquilino sumido?

Em regra, sim. O art. 39 estende a garantia até a efetiva devolução do imóvel, salvo cláusula em contrário no contrato.