Despejo liminar: requisitos, as 9 hipóteses da lei, caução de 3 aluguéis e prazo de 15 dias

O que é despejo liminar e quando ele existe

Numa ação de despejo comum, o inquilino é citado, se defende, o juiz julga e só depois vem a ordem para sair. Isso leva meses.

A liminar inverte essa ordem. O juiz manda desocupar o imóvel logo no início, antes de ouvir o inquilino. O prazo para sair é de 15 dias.

Por ser uma medida tão forte, ela é exceção. A Lei do Inquilinato só a autoriza em situações específicas, listadas no art. 59, § 1º. Fora delas, a regra é o processo seguir o rito comum.

Se você é locador e o problema é aluguel atrasado, vale ler antes o guia completo do despejo por falta de pagamento, que mostra o caminho inteiro, com ou sem liminar.

Requisitos gerais para pedir despejo liminar

São três, e precisam estar todos presentes.

1. Uma das hipóteses do art. 59, § 1º. São nove, vistas abaixo. 2. Fundamento exclusivo. A lei diz que a ação deve ter por "fundamento exclusivo" uma dessas hipóteses. Se o locador mistura o pedido com outro motivo fora da lista, a liminar do art. 59 deixa de caber. 3. Caução de três meses de aluguel. Sem ela, não há liminar.

Cumpridos os três, a lei usa uma forma impositiva: "conceder-se-á" a liminar. Mesmo assim, o juiz confere se a prova apresentada sustenta a hipótese alegada.

Hipóteses em que a lei autoriza a liminar

A tabela resume as nove situações do art. 59, § 1º, com a prova que costuma sustentar cada uma.

Dois pontos derrubam muitos pedidos.

O primeiro é o prazo de 30 dias dos incisos III e VIII. Passou disso, o locador perde a liminar, e a ação segue o rito comum. No caso da temporada, o atraso traz ainda outro efeito, explicado na notícia sobre o inquilino de temporada que fica além do prazo.

O segundo é o inciso VII. Ele depende de uma notificação anterior. O art. 40 lista os casos em que o locador pode exigir novo fiador ou outra garantia, como morte, falência ou exoneração do fiador. O inquilino é notificado para apresentar a nova garantia em 30 dias. Só se ele não apresentar é que nasce a liminar. Os detalhes estão no artigo sobre exoneração e morte do fiador.

Caução: o que é, quem presta e para que serve

Aqui há uma confusão comum. Existem duas cauções diferentes no aluguel.

• A caução do contrato é a garantia que o inquilino dá ao locador. Quando é em dinheiro, fica limitada a três aluguéis (art. 38, § 2º). Ela é tratada no artigo sobre caução em aluguel.
• A caução da liminar é o inverso. Quem presta é o locador, no processo, para obter a ordem de desocupação.

O valor é fixo: três meses de aluguel. Veja um exemplo.

Para que serve esse dinheiro? Para proteger o inquilino de uma liminar injusta. Se a decisão for reformada, a caução vai para ele como indenização mínima pelas perdas e danos, segundo o art. 64, § 2º. Se o prejuízo for maior, ele pode cobrar a diferença em outra ação.

A Lei 8.245 fixa o valor, mas não diz a forma da caução da liminar. O juiz decide o que aceita no caso.

Provas e documentos que o locador deve juntar

O juiz decide sem ouvir o inquilino. Por isso, tudo tem de estar no papel desde a petição inicial.

• Contrato de locação, ou outra prova da relação.
• O documento próprio da hipótese: acordo de saída, rescisão trabalhista, notificação, certidão de óbito, ato do poder público.
• Na falta de pagamento, o cálculo discriminado do débito, exigido pelo art. 62, I, quando se pede também a cobrança.
• Prova de que o contrato está sem garantia, no inciso IX: cláusula sem garantia, comunicação de exoneração do fiador ou fim do seguro.
• Comprovante da caução ou pedido para prestá-la.

Onde o erro costuma estar? No inciso IX, quando o contrato tem fiador e o locador pede liminar mesmo assim. Com qualquer garantia válida, a hipótese do inciso IX não se aplica.

Despejo liminar por falta de pagamento é possível?

É, desde 2010, quando a Lei 12.112/2009 incluiu o inciso IX. Mas só em contrato sem garantia.

E o inquilino tem uma saída que não existe nas outras hipóteses. Pelo § 3º do art. 59, ele pode evitar a rescisão e anular a liminar se, dentro dos 15 dias, depositar em juízo tudo o que deve. O depósito segue o art. 62, II, e inclui:

• aluguéis e encargos vencidos até o pagamento;
• multa do contrato, se exigível;
• juros de mora;
• custas e honorários do advogado do locador, de 10 por cento se o contrato não previr outro valor.

Um exemplo hipotético: dois aluguéis de R$ 2.500 atrasados (R$ 5.000), multa contratual de 10 por cento (R$ 500) e R$ 75 de juros somam R$ 5.575. Os honorários de 10 por cento acrescentam R$ 557,50. O depósito fica em R$ 6.132,50, mais as custas.

Há um limite. Pelo parágrafo único do art. 62, não se admite nova purga se o inquilino já usou essa saída nos 24 meses anteriores à ação.

Os prazos de cada etapa estão no artigo quanto tempo leva um despejo por falta de pagamento.

O que o juiz analisa antes de conceder

Na prática, a análise segue uma ordem.

1. O fato narrado cabe em um dos nove incisos? 2. A ação se baseia só nele? 3. Há prova documental suficiente? 4. Os prazos especiais foram cumpridos (30 dias na temporada e no não residencial)? 5. A caução foi prestada ou oferecida?

E se a situação não estiver na lista? O STJ já respondeu a isso. No REsp 1.207.161, a 4ª Turma decidiu, em 8 de fevereiro de 2011, que o rol do art. 59, § 1º, não é taxativo. O juiz pode conceder a antecipação de tutela fora das hipóteses, desde que presentes os requisitos do CPC. No mesmo caso, a Turma aplicou o inciso IX a um processo que já estava em curso e condicionou a liminar à caução.

O CPC daquela época foi substituído. Hoje vale o art. 300 do CPC de 2015: o locador precisa mostrar a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado do processo. Nesse caminho, a caução não é fixa. O juiz pode exigi-la ou dispensá-la para a parte hipossuficiente (art. 300, § 1º). E a medida não é concedida se houver perigo de irreversibilidade (art. 300, § 3º).

Prazo para desocupar após a liminar

São 15 dias, contados da intimação do inquilino.

Ao mesmo tempo, o processo continua: o inquilino é citado e pode contestar. O art. 59, § 2º, manda ainda dar ciência do pedido aos sublocatários, que podem entrar no processo como assistentes.

Se os 15 dias passarem e o imóvel não for entregue, vem o despejo forçado. O art. 65 permite o uso de força, inclusive arrombamento. Os móveis vão para um depositário se o despejado não os retirar.

Há uma pausa obrigatória. O despejo não pode ser executado até o 30º dia após a morte de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel (art. 65, § 2º).

Quando a liminar é negada ou revogada

A liminar não sai, ou cai depois, em situações como estas:

• Hipótese fora da lista e sem os requisitos do art. 300 do CPC.
• Pedido misturado com outro fundamento, o que quebra a exigência de fundamento exclusivo.
• Prazo de 30 dias perdido na temporada ou no imóvel não residencial.
• Contrato com garantia válida, no caso de falta de pagamento.
• Caução não prestada. No caso julgado pelo STJ em 2011, a liminar ficou condicionada a ela.
• Depósito integral feito pelo inquilino nos 15 dias, no inciso IX.

O inquilino também pode recorrer. A decisão liminar é interlocutória, e cabe agravo de instrumento contra decisões sobre tutela provisória (art. 1.015, I, do CPC), no prazo de 15 dias úteis (arts. 1.003, § 5º, e 219 do CPC). O relator pode suspender a ordem enquanto o recurso é julgado (art. 1.019, I).

Recebeu uma liminar de despejo ou pensa em pedir uma? O prazo é curto para os dois lados. Vale procurar um advogado ou a Defensoria Pública logo no primeiro dia.

Para o caminho completo, do primeiro atraso à entrega das chaves, veja o artigo inquilino não paga aluguel: o que fazer, passo a passo.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (arts. 9º, 11, 37, 38, 40, 47, 58, 59, 62, 64 e 65), norma atualizada
• Câmara dos Deputados - Código de Processo Civil (arts. 219, 300, 1.003, 1.015 e 1.019)
• Migalhas - STJ: inadimplência de aluguel justifica despejo liminar mesmo em processos antigos (REsp 1.207.161)
• Aurum - Despejo liminar: o que é e quando cabe