Imóvel alugado foi para holding? Aluguel pode ter CBS e inquilino pode ter 90 dias para sair

Por que esse movimento importa a quem aluga

Para quem está do outro lado do contrato, a troca de dono por uma holding patrimonial pode mudar duas coisas: o imposto sobre o aluguel e a segurança de ficar no imóvel.

O alerta está em artigo de Iasmin Cristim Freitas, publicado no Migalhas em 3 de novembro de 2026. O foco dela é a locação comercial. É texto de opinião, não norma nova nem decisão judicial.

O efeito no imposto

Pela LC 214/2025, o dono pessoa física fica fora do regime regular se, no ano anterior, não passar de R$ 240 mil em receita de locações ou não alugar mais de 3 imóveis distintos (art. 251, § 1º, I). Há ressalva no § 2º, II, para quem exceder o limite em 20 por cento no próprio ano.

Segundo o artigo, a holding entra como contribuinte desde a constituição. Assim, um aluguel sem IBS e CBS pode passar a ser tributado só pela troca do locador.

Duas observações importam aqui.

A primeira é que o contribuinte é o locador, pelo art. 263, III. A lei consultada não diz, por si só, que o valor será acrescentado ao aluguel do contrato em curso. Isso depende do que está escrito e do que as partes negociarem. Existe uma opção de tributação para contratos antigos, mas não verificamos se ela alcança a holding que recebe o imóvel depois.

A segunda é o crédito. O artigo aponta que uma empresa no regime regular pode aproveitar o imposto cobrado no aluguel, se usar o imóvel na atividade. Pessoa física não aproveita.

O efeito na permanência

O art. 8º da Lei 8.245/1991 permite ao adquirente denunciar o contrato, com 90 dias para a desocupação. A exceção exige três elementos juntos:

• locação por tempo determinado;
• cláusula de vigência em caso de alienação;
• averbação do contrato na matrícula do imóvel.

O artigo do Migalhas aplica esse raciocínio à holding que adquire o imóvel. Há ainda um prazo para o novo dono agir: pelo § 2º, a denúncia deve vir em até 90 dias do registro. Passado esse tempo, presume-se que ele concordou em manter a locação.

O inquilino tem preferência?

Em regra, o inquilino tem preferência na venda. Mas o art. 32 exclui desse direito a integralização de capital, a doação, a permuta, a cisão, a fusão e a incorporação.

Ou seja: quando o dono transfere o imóvel para integralizar o capital da holding, o inquilino não tem preferência a exercer. Se for uma venda comum à holding, a regra é a do guia sobre venda do imóvel alugado.

O que fazer antes que aconteça

As providências abaixo seguem a linha do artigo, mas a seleção é da redação:

1. Tire a matrícula atualizada para ver quem é o dono e se o contrato está averbado. 2. Se o contrato for por prazo determinado e tiver cláusula de vigência, peça a averbação antes da transferência. 3. Sem essa cláusula, tente negociar um aditivo que a inclua. 4. Pergunte por escrito ao dono sobre o enquadramento dele no IBS e na CBS e defina quem arca com o imposto se ele mudar. 5. Recebeu denúncia? Confira a data do registro e o prazo de 90 dias.

Nada disso assegura a permanência em cada caso. Para quem quer entender a tributação do aluguel, a notícia sobre a CBS traz o panorama. Em negócio de maior valor, a análise pode exigir advogado ou contador.

Perguntas frequentes

Fontes

• Migalhas - Reforma tributária e locação comercial: A escolha entre pessoa física e pessoa jurídica e a preservação do ponto
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, norma atualizada
• Câmara dos Deputados - Lei Complementar 214/2025, texto atualizado