Inquilino que instala ar-condicionado na fachada: multa pode chegar a 5 vezes a taxa de condomínio

Duas leis em jogo

Com a chegada do calor, cresce a instalação de ar-condicionado em apartamentos alugados, e com ela os avisos de multa por mudança na fachada. A situação junta duas leis: o Código Civil, que vale para todo morador do prédio, e a Lei do Inquilinato, que trata da relação entre quem aluga e o dono.

O que diz o Código Civil sobre a fachada

O art. 1.336, III, do Código Civil proíbe alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.

E a multa? O § 2º do mesmo artigo diz que quem descumpre esse dever paga a multa prevista na convenção, que não pode passar de cinco vezes a contribuição mensal de condomínio. Perdas e danos podem ser cobrados à parte. Se a convenção não prevê multa, a assembleia decide por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes.

Exemplo: com taxa de R$ 600, o teto dessa multa é R$ 3.000.

Há ainda outra multa, para quem descumpre deveres de forma reiterada, também de até cinco vezes a contribuição, que depende do voto de três quartos dos condôminos restantes (art. 1.337). O décuplo é reservado ao comportamento antissocial repetido, como o caso de vizinho violento no prédio.

E o inquilino nessa história?

Duas regras da Lei 8.245/1991 pesam aqui.

• Art. 23, VI: o inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do dono.
• Art. 23, X: o inquilino deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

Na prática, a multa costuma chegar ao boleto do dono, que é o condômino. O contrato de locação define se ele pode repassar o valor. Na reincidência, o art. 1.337 do Código Civil alcança também o possuidor, o que inclui quem aluga.

O que os tribunais já disseram

Em 2015, a Terceira Turma do STJ julgou um caso de mudança da cor das esquadrias externas de um apartamento, fora do padrão do prédio (REsp 1.483.733). O tribunal do Rio tinha liberado a mudança por ser pouco visível da rua. O STJ reformou a decisão e mandou restaurar o padrão original, porque fachada não é só o que se vê do térreo.

Cada caso depende da convenção e do que o prédio já aprovou. Onde existe padrão de instalação (local da condensadora, cor, suporte, dreno), seguir esse modelo reduz muito o risco de multa.

Antes de instalar: checklist rápido

1. Peça ao síndico ou à administradora a convenção, o regimento e qualquer ata sobre ar-condicionado. 2. Confira se há local definido para a condensadora e regras para dreno e furação. 3. Peça ao dono a autorização por escrito, com o modelo e o local. 4. Combine por escrito quem fica com o aparelho e quem paga a retirada e o reparo no fim do contrato. 5. Guarde fotos do antes e do depois para a vistoria de saída.

O que muda na devolução do imóvel, inclusive sobre benfeitorias, está no guia de devolução, vistoria e caução. Quem paga cada despesa do prédio está em condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel.

Recebeu a multa?

Peça a cópia da ata ou da cláusula da convenção que fundamenta a cobrança e confira se o valor respeita o teto de cinco taxas. Se a instalação seguiu o padrão aprovado, apresente a prova por escrito ao síndico. Persistindo a cobrança indevida, a discussão vai para o Juizado Especial Cível ou para a Justiça comum.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Código Civil (Lei 10.406/2002), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, texto atualizado
• Portal DORI - STJ: reforma que muda fachada precisa da permissão dos condôminos (REsp 1.483.733, 2015)