Título de capitalização no aluguel: saída no 1º mês devolve cerca de 93 por cento em dois planos

O que você está comprando

A imobiliária dispensou o fiador e pediu um título de capitalização. O que é isso, na prática?

Você paga a uma sociedade de capitalização. A Serasa descreve pagamento único e à vista, e a Circular Susep 656/2022 também admite parcelas mensais ou periódicas (art. 41). Esse dinheiro forma um capital, vinculado ao contrato de aluguel. Se você cumprir tudo, o valor volta ao fim. Se deixar dívida, o dono pode resgatar até o limite do que é devido.

A modalidade se chama instrumento de garantia. A circular manda a ficha de cadastro avisar que o título serve exclusivamente para assegurar obrigação de um contrato principal (art. 38) e trazer o nome e o CPF ou CNPJ do garantido (art. 39). Confira esses dois dados assim que receber a ficha.

Três partes aparecem nos documentos: o subscritor, que paga; o titular do resgate, em regra o próprio inquilino; e o cessionário, a pessoa indicada para receber se a garantia for acionada.

O que a lei diz, e o que ela não diz

A Lei 8.245/1991 não cita o título. O art. 37 lista caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo. O portal Portas e o escritório Teixeira Fortes tratam o título como forma de caução. O guia sobre garantias do aluguel mostra que essa classificação ainda é debatida.

Três regras expressas da lei importam para quem usa o título:

Uma garantia só. O parágrafo único do art. 37 veda mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II).
Duração. Salvo cláusula em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo com a locação prorrogada (art. 39).
Aluguel adiantado. O art. 42 prevê o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo para locação sem garantia. Quem deu o título não entra nessa hipótese, e a outra exceção do art. 43, III, é a locação para temporada.

Há também uma cláusula que você precisa ver. Segundo o portal Portas, a Susep afirma que o contrato de locação deve prever expressamente o uso do título. As condições da Mapfre vão na mesma linha e colocam esse cuidado entre as obrigações do subscritor e do titular.

Quanto custa: o limite de três aluguéis vale aqui?

A pergunta é comum, e a resposta tem duas partes.

O teto de três meses do art. 38, § 2º, é da caução em dinheiro. O portal Portas reproduz a resposta da Susep: a regulamentação de capitalização não estabelece limite semelhante, e o valor é definido na contratação.

Na prática, as fontes dão faixas diferentes. A Serasa fala em 6 a 15 meses de aluguel e encargos, em texto de março de 2026. O escritório Teixeira Fortes falava em 6 a 12 vezes o aluguel, em 2017. São referências de mercado, não regra.

Não localizamos, nesta apuração, súmula ou decisão de tribunal superior sobre o teto aplicado ao título. Quem achar o valor pedido excessivo pode negociar antes de assinar. Depois do pagamento, a discussão fica bem mais difícil.

A tabela de resgate é o ponto que mais pesa

Lemos as condições gerais de dois títulos de 15 meses e pagamento único: um da Mapfre (versão de 2019) e um da Porto (08/2023). São exemplos, não recomendação. Outros planos têm outras tabelas.

Os dois dizem que o resgate antecipado, com o contrato encerrado, ocorre "sem aplicação de qualquer penalidade". Mas os dois trazem a tabela logo em seguida. Sem penalidade não significa receber 100 por cento. Essa é a diferença que passa despercebida.

A tabela abaixo aplica os percentuais a um título hipotético de R$ 12.000. A conta é nossa, e os percentuais não incluem a TR.

Mês da saída	Mapfre	Em R$	Porto	Em R$
1º	93,2556 por cento	11.190,67	92,61 por cento	11.113,20
4º	94,6615 por cento	11.359,38	94,15 por cento	11.298,00
12º	98,5149 por cento	11.821,79	98,37 por cento	11.804,40
15º	100 por cento	12.000,00	100 por cento	12.000,00

Por que o valor começa abaixo? Porque nem tudo vira capital. Na Mapfre, a quota de capitalização é de 92,79 por cento. O resto paga custos e sorteios, e os juros de 0,50 por cento ao mês recompõem o valor ao longo da vigência. Na Porto, os juros são de 0,55 por cento ao mês.

Quem sai no quarto mês, nesse exemplo, recebe de R$ 640,62 a R$ 702,00 a menos que o pago, antes da TR. Vale fazer essa conta com o número real do seu plano.

A regra geral está na Circular 656/2022. O art. 40 exige provisão de resgate de pelo menos 95 por cento do total pago, no fim da vigência e com os pagamentos em dia. O art. 4º manda as condições trazerem a tabela de resgate. O art. 17 permite carência de até 24 meses para resgate antecipado. Nos dois planos lidos, a carência é de 1 mês.

Quando o dono pode sacar

Os dois planos chamam isso de cessão com condição futura. Ela só se completa quando o titular descumpre o contrato, e só no limite da obrigação ali definida.

Duas consequências práticas:

1. O título não é um depósito à disposição do dono. Sem descumprimento, a cessão não se completa, e o cessionário não pode pedir resgate antecipado. 2. O dono não leva tudo automaticamente. O limite é a obrigação garantida. Em tese, o que sobrar segue com o titular, e as condições lidas não detalham como se apura uma divergência.

O que acontece quando o inquilino discorda da dívida apontada? As condições lidas não respondem, e não encontramos regra da Susep sobre isso. Sem acordo, a discussão pode acabar na Justiça. Peça por escrito a conta do que foi cobrado, com os recibos e a vistoria.

Como resgatar no fim do contrato

Encerrado o contrato e sem pendência, os planos lidos dão três caminhos: usar o título para garantir outro contrato, pedir o resgate antecipado conforme a tabela ou esperar o fim da vigência.

O roteiro costuma ser este:

1. Faça a vistoria de saída e guarde o termo. O guia de devolução do imóvel detalha essa etapa. 2. Peça a liberação por escrito. Segundo a Serasa, a liberação depende de carta assinada pelo dono ou pela imobiliária, atestando a quitação de aluguel, condomínio, IPTU e reparos. 3. Reúna os documentos. A Mapfre lista carta caução, ficha de cadastro, cópia do contrato e aditivos, RG e CPF, formulário de resgate e, em títulos acima de R$ 10.000, comprovante de residência recente. 4. Protocole e guarde a data. O art. 19 da Circular 656/2022 dá até 15 dias corridos a partir da documentação completa. Depois disso, há juros, e os planos lidos fixam 1 por cento ao mês.

E se o dono se recusa a assinar sem motivo? As fontes lidas não trazem um roteiro para isso. Como orientação geral do site, registre o pedido por escrito e, havendo imobiliária, faça o pedido também a ela. A Defensoria Pública ou um advogado podem orientar sobre o caminho cabível. Se o problema estiver na sociedade de capitalização, comece pelos canais de atendimento dela. A Susep é a autarquia que regula o setor.

O imposto também entra na conta. Pelas condições lidas, há Imposto de Renda sobre o que superar a contribuição paga. Na Mapfre, o prêmio de sorteio sofre 30 por cento de retenção.

Título, caução ou seguro-fiança

Ponto	Título	Caução em dinheiro	Seguro-fiança
Base	Tratado como caução; lei não cita	Art. 38, § 2º	Art. 37, III, e art. 41
Teto legal	Sem limite na regulação, segundo a Susep	3 aluguéis	Não se aplica
Volta ao inquilino?	Sim, sem pendência, conforme a tabela	Sim, sem pendência, com as vantagens da poupança	Não: é custo, segundo a Icatu
Análise prévia	Sem análise de crédito, segundo a FenaCap; sem consulta cadastral, segundo o Teixeira Fortes	Não prevista no art. 38	Análise de crédito, segundo a Icatu

A Icatu e a FenaCap representam quem vende o produto. A Serasa também é empresa do setor de crédito. Leve isso em conta ao ler as vantagens. A própria Serasa avisa que o rendimento costuma ficar abaixo do de Tesouro Direto e CDBs, e pede para verificar se o pagamento à vista não vai zerar as economias.

Para o outro lado da comparação, veja o guia do seguro-fiança.

O que conferir antes de pagar

O contrato de aluguel cita o título como garantia, e só ele?
O número do processo Susep está na ficha (art. 6º, § 1º, da Circular 656/2022)?
A vigência do título acompanha o contrato? Se o título vence antes, o que acontece? O CQCS, com base na FenaCap, diz que a renovação pode ser automática, e o Teixeira Fortes dizia o mesmo em 2017, mas confirme no seu plano.
A tabela de resgate mês a mês está nas condições gerais? O título e as condições devem chegar em até 15 dias após a aquisição (art. 8º).
O índice é a TR? Nos dois planos lidos, sim.
Os sorteios são detalhe, não motivo de compra. Na Porto, a chance é de 1 em 500.000 em cada sorteio, com prêmio bruto de R$ 1.000 a R$ 30.000.

O que pode mudar

As regras estão em revisão. A Susep recebe sugestões até 13 de novembro de 2026, e a proposta substitui a Circular 656/2022. Os pontos estão na notícia sobre a consulta da Susep. Até a norma final, valem as regras citadas aqui.

Regras e planos conferidos em 7 de novembro de 2026. A Circular foi lida na versão do Legisweb, e os percentuais são dos documentos indicados, que podem ter sido substituídos por versões mais novas. O site não consultou os títulos vendidos hoje por cada empresa.

Perguntas frequentes

A lei do aluguel cita o título de capitalização?

Não. O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista caução, fiança, seguro-fiança e cessão de quotas de fundo. Parte do mercado o trata como caução, e essa classificação é discutida.

Título de capitalização tem limite de três aluguéis?

O limite do art. 38, § 2º, é da caução em dinheiro. Segundo o portal Portas, a Susep afirma que a regulamentação de capitalização não estabelece limite semelhante. Não há decisão de tribunal superior nas fontes lidas sobre esse ponto.

O dono pode sacar quando quiser?

Não, pelas condições dos planos lidos. A cessão só se completa quando o titular descumpre a obrigação do contrato, e no limite dessa obrigação.

Posso resgatar antes do fim do contrato de aluguel?

Enquanto o título estiver vinculado, só com a concordância do garantido. Com o contrato encerrado, os planos lidos permitem resgatar, usar em outro contrato ou esperar o fim da vigência.

Em quanto tempo recebo?

A Circular Susep 656/2022 e os planos lidos dão até 15 dias corridos depois da entrega da documentação completa. Nos planos lidos, o atraso gera juros de 1 por cento ao mês, proporcionais.

Posso dar o título e também um fiador?

Não. O parágrafo único do art. 37 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e o art. 43, II, trata a exigência como contravenção penal.

Título de capitalização no aluguel: saída no 1º mês devolve cerca de 93 por cento em dois planos

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