Seguro-fiança do aluguel: o que cobre, quem paga o prêmio e o que acontece no atraso

O que é o seguro-fiança

O seguro de fiança locatícia é uma das quatro garantias que o art. 37 da Lei 8.245/1991 permite ao proprietário exigir. As outras são a caução, a fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A lógica é trocar o fiador por uma seguradora. Se o inquilino deixa de pagar, quem cobre o prejuízo do dono, dentro dos limites da apólice, é a seguradora.

A regra de base vem da lei. Os detalhes vêm da Susep, a autarquia que fiscaliza os seguros. A norma específica é a Circular Susep 671/2022, em vigor desde 1º de setembro de 2022, que revogou as Circulares 587 e 594, de 2019. Até 5 de novembro de 2026, não localizamos norma posterior que a tenha substituído.

Três papéis aparecem na apólice:

Repare na diferença. O inquilino paga, mas quem está protegido é o dono.

Quem paga e quem escolhe a seguradora

O art. 23, XI, da Lei do Inquilinato inclui entre as obrigações do locatário "pagar o prêmio do seguro de fiança". A Circular 671 repete a regra no art. 20: o garantido é o responsável pelo prêmio.

E a escolha da empresa? O art. 7º da Circular diz que seguradora e corretor são definidos de comum acordo entre segurado e garantido. Na prática, muitas imobiliárias já trabalham com uma seguradora. O inquilino pode pedir para cotar outra, mas a escolha final depende de acordo com o proprietário.

A seguradora deve enviar cópia da apólice ao segurado e também ao garantido (art. 10). Se você é o inquilino e não recebeu a sua, peça. É nela que estão as coberturas e os limites.

O que o seguro cobre

Aqui está a maior fonte de confusão.

A lei diz uma coisa. O art. 41 da Lei 8.245/1991 afirma que o seguro de fiança locatícia "abrangerá a totalidade das obrigações do locatário".

A norma da Susep organiza de outro jeito. Pela Circular 671, art. 2º:

• cobertura básica, obrigatória: falta de pagamento de aluguéis;
• coberturas adicionais, facultativas: as demais obrigações do inquilino, com prêmio adicional.

O art. 3º, § 2º, da Circular diz que, somadas, a básica e as adicionais devem cobrir o necessário para atender às cláusulas do contrato de locação.

O que isso quer dizer na prática? Encargos como condomínio, IPTU, contas de consumo, danos ao imóvel e multa por rescisão só estarão cobertos se essas coberturas constarem da apólice. A norma da Susep não traz uma lista fechada de adicionais. Cada produto define as suas.

Existe tensão entre o art. 41 da lei e a divisão da Susep. Não encontramos decisão de tribunal superior que resolva esse ponto de forma geral. Por isso, a recomendação prática é ler a apólice e comparar com o contrato antes de assinar.

Limites e atualização

A seguradora responde até um valor máximo. A Circular 671 fala em Limite Máximo de Garantia da apólice e em limite de cada cobertura (art. 15), mas não fixa valores: eles vêm do contrato de seguro.

O índice e a periodicidade de atualização desses limites seguem os do contrato de locação (art. 16). Se o aluguel é reajustado pelo IPCA, por exemplo, a apólice acompanha esse índice.

Alterações já previstas no contrato de locação entram na apólice por endosso; mudanças posteriores dependem de aceitação da seguradora (art. 17). E a apólice só pode ser alterada com a concordância expressa de segurado e garantido, salvo as exceções da própria norma (art. 18).

Vigência, contrato vencido e saída antecipada

A vigência do seguro é a mesma do contrato de locação (art. 13 da Circular).

E quando o contrato vence e o inquilino continua no imóvel? A Lei do Inquilinato prorroga a locação por prazo indeterminado em várias situações. O art. 39 diz que as garantias se estendem até a devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário. Mas a Circular 671, no art. 13, § 1º, afirma que, nessa prorrogação, a cobertura do seguro só continua se a seguradora fizer nova análise de risco e aceitar nova proposta.

Se a seguradora não aceitar, o contrato pode ficar sem garantia. A recusa de renovação do seguro não aparece com essas palavras entre as hipóteses do art. 40, mas o proprietário pode invocar o parágrafo único desse artigo para notificar o inquilino a apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. Se isso será aceito depende do caso. O art. 59, § 1º, VII e IX, prevê liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel prestada pelo proprietário, quando o prazo dessa notificação termina sem nova garantia, ou quando há falta de pagamento num contrato sem garantia.

Para o inquilino, a lição é ficar atento ao vencimento do contrato e da apólice, que andam juntos.

Na saída antecipada, a regra favorece quem sai. Pelo art. 14 da Circular, o término antecipado da locação cancela a apólice a partir dessa data e, salvo se houver sinistro, o prêmio do período não decorrido deve ser devolvido. O fim antecipado pode ser comunicado por segurado ou garantido, com documento que comprove. A multa do contrato de aluguel é outra conta, explicada no guia sobre rescisão antecipada.

Prêmio atrasado

Se o inquilino deixa de pagar uma parcela do prêmio, a seguradora deve avisar o proprietário (art. 20, § 1º). O proprietário pode pagar os prêmios atrasados para manter a cobertura (art. 20, § 2º).

A proposta de seguro deve informar, em destaque, que a falta de pagamento do prêmio pode levar ao ajuste do prazo de vigência, à suspensão ou ao cancelamento da apólice (art. 12, IV). Ou seja, atrasar o prêmio pode deixar o contrato de aluguel sem garantia.

Quando o aluguel atrasa: expectativa de sinistro e sinistro

A Circular 671 usa dois conceitos.

• Expectativa de sinistro: o período entre o primeiro atraso do inquilino e a caracterização do sinistro (art. 4º, III).
• Sinistro: fica caracterizado com a decretação do despejo, o abandono do imóvel ou a entrega amigável das chaves (art. 23).

Durante a expectativa, a apólice pode prever adiantamentos ao proprietário dos valores não pagos (art. 21). Adiantamento não significa reconhecimento de cobertura. Se receber a mais, o proprietário deve devolver.

A data do sinistro é a do início da expectativa, ou seja, do primeiro atraso (art. 23, § 1º). A seguradora não pode impor prazo máximo para o proprietário entrar com a ação cabível (art. 22). A indenização considera os prejuízos até a data fixada na sentença para a desocupação voluntária (ou a desocupação, se ocorrer antes), a imissão na posse ou o recibo de entrega das chaves (art. 24).

Se houver cobertura de danos ao imóvel e o proprietário discordar da avaliação, a seguradora deve propor perito independente em até 15 dias, pago meio a meio (art. 25).

E o inquilino? O fato de a seguradora pagar o dono não apaga a dívida. Quem quer entender os prazos de cobrança e de despejo pode ler o guia sobre despejo e aluguel atrasado.

Erros comuns

• Somar seguro e fiador. O art. 37 proíbe mais de uma garantia por contrato, sob pena de nulidade. Exigir isso é contravenção penal pelo art. 43, II.
• Achar que o seguro cobre tudo. Pela norma da Susep, só os aluguéis são cobertura obrigatória. O resto depende da apólice.
• Não pedir a cópia da apólice. O inquilino tem direito a ela (art. 10 da Circular).
• Esquecer a renovação. No contrato prorrogado, a cobertura depende de nova aceitação da seguradora.
• Ter duas apólices para o mesmo contrato. A Circular 671 proíbe (art. 11).

Checklist antes de assinar

1. Confira se o contrato de aluguel prevê só o seguro como garantia. 2. Peça a proposta e veja as coberturas adicionais incluídas. 3. Compare os limites da apólice com o valor do aluguel e dos encargos. 4. Verifique o índice de atualização, que deve ser o mesmo do contrato. 5. Guarde a apólice e os comprovantes do prêmio.

A comparação entre seguro-fiança, caução, fiador e título de capitalização está no guia sobre garantias do aluguel. Reclamações contra seguradoras podem ser registradas no consumidor.gov.br, plataforma acompanhada pela Susep. Antes, vale tentar o SAC e a ouvidoria da seguradora.

Regras conferidas em 5 de novembro de 2026. O texto da Circular 671 foi lido em base de legislação (Legismap).

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Legismap - Circular Susep nº 671, de 01/08/2022 (seguro de fiança locatícia), texto da norma
• Legisweb - Circular Susep nº 671 de 01/08/2022