Lei do Aluguel
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Inquilino em recuperação judicial: aluguel novo segue exigível; INLG11 tem dois casos em Guarulhos

Publicado em 6 de novembro de 20263 min de leituraRevisão: Matheus Lorenzen do Amaral
Resposta rápidaInquilino comercial em recuperação judicial não fica livre do aluguel novo. Em dezembro de 2024, a 3ª Turma do STJ decidiu que o despejo por falta de pagamento não se suspende, porque o imóvel não integra o patrimônio da empresa. O tema voltou ao noticiário com o fundo INLG11, que tem duas locatárias em recuperação judicial em Guarulhos.
Neste artigoO caso desta semanaO que muda para qualquer dono de imóvel comercialO despejo continua possível?O que o locador pode organizar agoraPerguntas frequentesFontes

O caso desta semana

O fundo imobiliário Inter Logístico (INLG11) informou uma segunda locatária em recuperação judicial no Log Gaiolli Business Park, em Guarulhos (SP). A informação foi publicada pelo Money Times em 6 de novembro.

A nova locatária é a Navarro Distribuidora de Medicamentos. Segundo a reportagem, o pedido foi ajuizado em 3 de outubro, com outras empresas do grupo, e o processamento foi deferido em 4 de novembro. O contrato vai até 30 de março de 2031 e representa cerca de 5,4 por cento da receita imobiliária mensal do fundo. Segundo o fundo, ela estava em dia até o ajuizamento.

O outro caso é o da Comercial RS, no mesmo empreendimento. O InfoMoney informou em setembro que ela pediu recuperação em 27 de julho e teve o processamento autorizado em 6 de agosto. O contrato vai até maio de 2030 e vale cerca de 5,8 por cento da receita. Segundo o Money Times, os valores pendentes de acordos de parcelamento somavam R$ 213,7 mil até o fim de setembro, considerando os 80 por cento que o fundo tinha no imóvel.

Juntas, as duas respondem por cerca de 11,2 por cento da receita mensal do INLG11. O fundo diz não esperar, por enquanto, impacto relevante nos resultados e na distribuição de rendimentos.

O que muda para qualquer dono de imóvel comercial

Quem aluga loja ou galpão para empresa em dificuldade enfrenta a mesma pergunta: o que acontece com o aluguel? A resposta depende de uma data, a do pedido de recuperação.

Dívida existente na data do pedido. O art. 49 da Lei 11.101/2005 sujeita à recuperação "todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos". Esses valores, em regra, seguem o processo e o plano de recuperação.

Aluguel vencido depois do pedido. Aqui entra o Recurso Especial 2.171.089, da 3ª Turma do STJ, relatado pelo ministro Villas Bôas Cueva e noticiado pelo ConJur em 4 de dezembro de 2024. Era o caso de um shopping contra uma cafeteria. O relator registrou que "o prazo de suspensão de 180 dias já decorreu" e que os aluguéis vencidos após o pedido não estavam sendo pagos.

Em artigo publicado pela Rota Jurídica em março de 2025, o advogado Tássio Amaral Gomes vai além: para ele, em regra, nem mesmo o prazo de 180 dias suspende esses aluguéis, tratados como créditos extraconcursais. É uma leitura do autor sobre o julgado, e não um trecho da decisão.

O despejo continua possível?

Segundo o ConJur, o STJ entendeu que a ação de despejo por falta de pagamento não está entre as hipóteses de suspensão da lei, porque o imóvel locado "não integra o patrimônio da recuperanda". Há três detalhes que pedem atenção:

  • Purga da mora. O art. 62, II, da Lei 8.245 dá 15 dias, contados da citação, para pagar o débito atualizado e evitar a rescisão. A faculdade não vale se já tiver sido usada nos 24 meses anteriores à ação.
  • Imóvel essencial. O artigo aponta que sede ou estabelecimento ligado diretamente à operação pode gerar discussão excepcional sobre essencialidade.
  • Juízos diferentes. O mesmo artigo cita a cooperação entre juízos em caso de risco de decisões conflitantes.

Esta redação leu a notícia e o artigo, e não o acórdão completo.

O que o locador pode organizar agora

  • Separe os aluguéis vencidos antes e depois da data do pedido.
  • Guarde o contrato, os acordos de parcelamento e os comprovantes.
  • Verifique se há garantia, como fiança ou caução, e como foi contratada.
  • Busque orientação jurídica antes de habilitar crédito ou pedir despejo, porque os prazos correm em processos distintos.

Dados de mercado conferidos em 6 de novembro de 2026, conforme as reportagens citadas.

Perguntas frequentes

A recuperação judicial suspende o aluguel do inquilino?

Em regra, não para o aluguel vencido depois do pedido, segundo artigo sobre o REsp 2.171.089 publicado pela Rota Jurídica. No caso julgado, o prazo de 180 dias de proteção já tinha acabado.

E o aluguel que já estava atrasado na data do pedido?

O art. 49 da Lei 11.101 sujeita à recuperação os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. Por isso, esses valores tendem a seguir as regras do processo de recuperação.

O dono pode pedir despejo de empresa em recuperação?

Segundo o ConJur, o STJ entendeu que o despejo por falta de pagamento não está entre as hipóteses de suspensão da lei. Há discussões excepcionais quando o imóvel é essencial à operação.

A empresa em recuperação pode evitar o despejo pagando?

A Lei 8.245 permite evitar a rescisão com o pagamento do débito atualizado em 15 dias da citação, salvo se o locatário já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores à ação.

O que as duas recuperações significam para o cotista do INLG11?

O fundo informou que não espera, por ora, impacto relevante nos resultados. Este texto explica a regra de locação e não é recomendação de investimento.

Fontes

Revisão jurídica: Matheus Lorenzen do Amaral, advogado (OAB/RS 90.061 e OAB/SC 74.552), Araranguá/SC.
Atualizado em 6 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.

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