Garantia do aluguel: caução, fiador, seguro-fiança e título de capitalização

O que a lei permite

O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista as garantias que o locador pode exigir:

caução;
fiança;
seguro de fiança locatícia;
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (inciso acrescido em 2005).

O parágrafo único traz a regra que mais gera conflito: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

O art. 43 vai além e diz que exigir mais de uma garantia é contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Na prática: ou caução, ou fiador, ou seguro, ou fundo. Nunca duas ao mesmo tempo.

Caução: o que a lei permite?

A caução é um bem ou valor deixado como reserva para o caso de dívida. A lei trata de três formas (art. 38):

Bens móveis: registrada em cartório de títulos e documentos.
Bens imóveis: averbada à margem da matrícula.
Dinheiro: não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Todas as vantagens da poupança revertem em benefício do locatário quando ele levanta o valor.

Dois detalhes pesam aqui. A caução em dinheiro deve ficar na poupança, e não com quem recebe. E o locador não pode exigir o aluguel adiantado (art. 20), salvo nas exceções previstas, como a locação sem garantia (art. 42) e a temporada.

O que o STJ decidiu em 2024

Em decisão da 3ª Turma, REsp 2.123.225, relatora ministra Nancy Andrighi (notícia de 13/08/2024), o STJ entendeu que a caução locatícia averbada na matrícula é direito real de garantia e dá preferência no recebimento em caso de concurso de credores, com efeito de hipoteca. A notícia registra divergência doutrinária.

O acórdão não foi lido na íntegra para este texto.

Fiança

Na fiança, uma pessoa se compromete a pagar caso o inquilino não pague. O Código Civil diz que ela se dá por escrito e não admite interpretação extensiva (art. 819). A relação com o fiador, suas saídas e a morte dele têm guia próprio: veja Fiador do aluguel: exoneração, morte e responsabilidade.

Para a garantia em geral, o art. 39 diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.

Seguro de fiança locatícia

É o contrato com seguradora. O art. 41 estabelece que o seguro abrange a totalidade das obrigações do locatário. O prêmio é pago pelo inquilino (art. 23, XI).

Antes de assinar, leia a apólice. A lei fala em totalidade das obrigações, mas a cobertura real depende do contrato do seguro: limites, carência, exclusões e prazo. Esses pontos estão na apólice, não na lei.

Título de capitalização: vale como garantia?

O título de capitalização virou alternativa ao fiador. Segundo a Revista Apólice, com dados da Susep compilados pela FenaCap, a modalidade "instrumento de garantia" movimentou R$ 1,78 bilhão de janeiro a maio de 2026, alta de 14 por cento sobre o mesmo período de 2025.

O que a Susep diz? O titular pode usar o saldo capitalizado para assegurar o cumprimento de obrigação assumida em contrato com terceiro, e o saldo não pode servir para comprar bem ou serviço. A página da Susep não menciona aluguel.

Para a locação, o Portas, que cita a regulamentação da Susep (Circular 656/2022), informa que a garantia só se caracteriza se o contrato principal a previr expressamente. O título precisa ter vigência de pelo menos seis meses, e o resgate pelo titular durante o contrato depende da anuência do locador, segundo o mesmo texto.

Pelo Portas, o resgate final é de, no mínimo, 95 por cento dos pagamentos feitos nas datas programadas, sem contar atualização e bônus. Segundo a Revista Apólice, o locatário entrega o título ao proprietário, e o valor pode ser resgatado ao fim do contrato se não houver débitos ligados ao imóvel.

Ele está na Lei do Inquilinato?

O art. 37 não cita o título de capitalização. O Portas o trata como uma forma de caução, mas reconhece que a previsão na lei não é explícita.

Há doutrina que discute a taxatividade do rol do art. 37, isto é, se a lista de garantias da lei é fechada (capítulo de Fábio de Oliveira Azevedo sobre o título de capitalização e as novas modalidades de garantia locatícia, na plataforma vLex). Por isso, a classificação do título como garantia locatícia segue em debate.

Dá para exigir título e fiador juntos?

O art. 37 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se o título for tratado como garantia, exigir título e fiador ao mesmo tempo poderia ser a exigência de duas garantias.

Essa é a leitura do texto da lei. Não encontramos decisão de tribunal sobre o ponto.

Antes de contratar, peça o regulamento do título e confira o prazo, o valor, as regras de resgate e quem pode sacar.

Quadro comparativo

Garantia	Quem paga	Dinheiro parado	Principais cuidados
Caução em dinheiro	Inquilino (até 3 aluguéis)	Sim, na poupança	Pedir comprovante do depósito; devolução ao fim
Caução em imóvel	Inquilino ou terceiro	Não	Averbação na matrícula (art. 38, §1)
Fiança	Fiador (risco)	Não	Responsabilidade longa; exoneração
Seguro-fiança	Inquilino (prêmio, art. 23, XI)	Não	Ler a apólice: limites e exclusões
Título de capitalização	Inquilino	Sim, no título	Ver regulamento; resgate durante o contrato com anuência do locador, segundo o Portas

O que ocorre se não há garantia

O art. 42 permite ao locador exigir o aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, isto é, antecipado.

Além disso, quando o contrato está sem qualquer garantia, o art. 59, §1º, IX, autoriza liminar de despejo em 15 dias se houver falta de pagamento, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel. O locatário evita a rescisão se, dentro dos 15 dias, depositar judicialmente a totalidade dos valores devidos.

Penhor legal: a garantia extra que não depende do contrato

Mesmo com fiança, o proprietário pode ter outro caminho. O Código Civil (art. 1.467, II) dá ao dono do prédio urbano o penhor legal sobre os bens móveis que o inquilino mantém no imóvel, pelos aluguéis ou rendas.

Em decisão noticiada pela ConJur em março de 2026 (REsp 2.233.511, 3ª Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva), o STJ entendeu que o penhor legal convive com a fiança, porque a vedação do art. 37 limita a liberdade do locador só no momento de exigir garantias do contrato.

Cuidado com a leitura: o caso envolvia uma loja em shopping de Maceió, ou seja, locação comercial, e tratava de resposta à inadimplência. O CC prevê que o credor deve requerer homologação judicial logo após tomar o penhor (art. 1.471). O locatário pode impedir a constituição do penhor oferecendo caução idônea (art. 1.472).

Erros comuns

Aceitar caução e fiador "por segurança". Cláusula nula.
Deixar a caução em dinheiro fora da poupança.
Não pedir recibo do depósito.
Assinar seguro sem ler exclusões.
Comprar título de capitalização sem saber as regras de resgate.

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. A classificação do título de capitalização e os limites do penhor legal dependem de decisão judicial caso a caso.

Perguntas frequentes

Posso ser obrigado a dar caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. O art. 37 proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, e o art. 43 trata a exigência de mais de uma como contravenção penal.

Qual o limite da caução em dinheiro?

Até o equivalente a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança. As vantagens da poupança revertem ao locatário no levantamento (art. 38, §2).

O título de capitalização é uma garantia prevista na lei?

O art. 37 não o cita por nome. A Susep prevê a modalidade "instrumento de garantia", que permite usar o saldo para garantir obrigação de contrato com terceiro. Sua classificação como garantia locatícia é discutida por juristas.

Quem paga o seguro-fiança?

Segundo o art. 23, XI, o locatário é obrigado a pagar o prêmio do seguro de fiança. O art. 41 diz que o seguro abrange a totalidade das obrigações do locatário.

E se o contrato não tem garantia nenhuma?

O art. 42 permite ao locador exigir o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, adiantado.