Ação revisional do aluguel: o prazo de três anos e a regra dos 80 por cento no provisório

Por que esse assunto voltou à mesa em 2026

Reajuste e preço de mercado são coisas diferentes. O reajuste anual segue o índice escrito no contrato, como o IGP-M ou o IPCA. O preço de mercado é quanto um imóvel parecido custa hoje para alugar na mesma região. Quando os dois se distanciam muito, alguém sai perdendo.

Em 2026 essa diferença ficou visível. Segundo o Jornal do Comércio, que divulgou o FipeZap em 14 de outubro, os aluguéis residenciais medidos pelo FipeZap, que acompanha preços anunciados, subiram 9,13 por cento em 12 meses até setembro, contra 4,58 por cento do IPCA no mesmo período. Já o IGP-M acumulava 5,24 por cento em 12 meses em outubro, conforme noticiamos aqui. Comparamos as medidas de preço na notícia sobre FipeZap e IVAR.

Na prática, isso quer dizer o seguinte. Há proprietários com contrato antigo recebendo bem abaixo do que o mercado paga hoje. E há inquilinos em regiões onde o preço caiu, presos a um valor alto. Para os dois casos, a lei tem a mesma ferramenta: a ação revisional.

O que a lei permite e o que ela não permite

Três artigos da Lei 8.245/1991 formam a base.

Art. 17: o valor do aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo.
Art. 18: as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor e criar ou mudar a cláusula de reajuste. Essa é a via mais rápida e barata.
Art. 19: sem acordo, locador ou locatário podem pedir revisão judicial "a fim de ajustá-lo ao preço de mercado", depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior.

Duas coisas importam aqui. A primeira é que a revisional não é um reajuste extra. Ela não aplica índice nenhum: o juiz, quase sempre com ajuda de perícia, apura quanto vale o aluguel daquele imóvel naquele momento. A segunda é que ela funciona nos dois sentidos. O aluguel pode subir ou descer.

Como contar os três anos

O prazo começa no início do contrato. Se depois disso as partes fecharam um acordo de valor (por exemplo, um aditivo reduzindo o aluguel na crise ou aumentando acima do índice), a contagem recomeça a partir desse acordo, porque o art. 19 fala em "acordo anteriormente realizado".

E o reajuste anual pelo índice? Pelo entendimento predominante, ele não reinicia o prazo. Aplicar o IGP-M ou o IPCA é apenas cumprir uma cláusula que já existia, não um novo acerto sobre o valor.

Exemplo. Contrato assinado em março de 2023, com reajuste anual pelo IGP-M e nenhum aditivo de valor. A partir de março de 2026, qualquer das partes já pode pedir a revisão. Se em março de 2025 as duas tivessem assinado um aditivo baixando o aluguel, o novo prazo só terminaria em março de 2028.

Quando a revisional não cabe

O art. 68, §1º, fecha a porta em duas situações:

quando está correndo prazo para o inquilino desocupar o imóvel, como depois da notificação para entrega em contrato por prazo indeterminado (arts. 46, §2º, e 57);
quando a desocupação já foi combinada entre as partes ou fixada pelo juiz.

Em outras palavras: quem já está de saída não discute o valor por esse caminho. Se o proprietário quer simplesmente encerrar o contrato, a via é outra, explicada no guia sobre fim do contrato, prorrogação e retomada.

Como o processo anda, passo a passo

A Lei 8.245 manda a revisional seguir o rito sumário. Esse rito deixou de existir com o Código de Processo Civil de 2015, cujo art. 1.049, parágrafo único, determina que, nesses casos, vale o procedimento comum com as adaptações da própria lei especial. Assim, as regras do art. 68 continuam valendo.

1. Petição inicial com o valor pretendido. Quem entra com a ação precisa dizer quanto quer de aluguel (art. 68, I). Um pedido sem número não atende a lei. 2. Pedido de aluguel provisório. Se houver pedido, o juiz fixa um valor provisório ao marcar a audiência de conciliação, devido desde a citação (art. 68, II). 3. Reação do réu. Até a audiência, quem foi processado pode pedir que o provisório seja revisto, trazendo elementos (art. 68, III). Esse pedido interrompe o prazo para recorrer da decisão que fixou o provisório (art. 68, V). 4. Contestação com contraproposta. Se discordar do valor pedido, o réu deve apresentar o valor que considera correto (art. 68, IV). 5. Conciliação, perícia e julgamento. Sem acordo, o juiz manda fazer perícia, se necessária, e marca audiência de instrução e julgamento.

Durante o processo, o provisório continua sendo reajustado na periodicidade prevista no contrato ou na lei (art. 68, §2º).

Algumas regras gerais das ações de locação também se aplicam (art. 58): a ação corre no foro do lugar do imóvel, salvo foro de eleição no contrato; o valor da causa equivale a 12 meses de aluguel; o processo não para nas férias forenses; e o recurso contra a sentença tem efeito apenas devolutivo, ou seja, em regra não suspende o que foi decidido.

O aluguel provisório e o limite de 80 por cento

Esse é o ponto que mais pesa no bolso durante o processo. O art. 68, II, traz dois limites:

Quem entra com a ação	Limite do aluguel provisório
Locador (quer aumentar)	No máximo 80 por cento do valor pedido
Locatário (quer reduzir)	No mínimo 80 por cento do aluguel vigente

Veja como fica em números. Se o aluguel atual é de R$ 2.000 e o proprietário pede R$ 3.000, o provisório pode chegar a no máximo R$ 2.400 (80 por cento de R$ 3.000). Se é o inquilino quem pede redução de um aluguel de R$ 2.000, o provisório não pode ficar abaixo de R$ 1.600.

O limite existe para evitar que um pedido exagerado gere um salto imediato. Ainda assim, o juiz não é obrigado a chegar ao teto: ele decide com base nos elementos que as partes apresentarem.

O que acontece depois da sentença

O valor final retroage à data da citação (art. 69). As diferenças entre o que foi pago como provisório e o valor definitivo são corrigidas e só podem ser exigidas depois do trânsito em julgado, ou seja, quando não couber mais recurso. A cobrança é feita no próprio processo da revisional (art. 69, §2º).

Isso cria um risco que pouca gente calcula. Se o processo levar anos e o juiz fixar valor acima do provisório, a diferença acumulada pode virar uma conta alta de uma vez só. O inquilino que sabe disso costuma separar uma reserva enquanto o processo corre.

Há mais dois efeitos possíveis:

Mudança de índice e periodicidade. Se o pedido for do locador, a sentença pode adotar outro indexador e outra periodicidade de reajuste (art. 69, §1º).
Acordo de saída. O juiz pode homologar acordo de desocupação dentro da própria revisional, cumprido por mandado de despejo (art. 70).

E se o contrato acabar no meio do processo? Em decisão noticiada pelo Migalhas em março de 2016, a Terceira Turma do STJ entendeu, no REsp 1.566.231, que o inquilino que continuou no imóvel depois do fim do contrato, com prorrogação por prazo indeterminado, deveria pagar o valor revisado até a entrega das chaves, e não o original. É um precedente de caso concreto, não uma tese obrigatória para todos os tribunais.

Antes de entrar na Justiça: negociar com números

Como o art. 18 permite acordo a qualquer tempo, a revisional costuma funcionar mais como argumento do que como primeiro passo. Uma negociação bem feita tem três partes:

Pesquisa de mercado. Separe anúncios de imóveis parecidos (tamanho, bairro, vagas, estado de conservação) e, se possível, uma avaliação de corretor. Esse material também serve de prova se o caso for à Justiça.
Proposta por escrito. Registre o valor e a justificativa por e-mail ou carta com aviso de recebimento.
Aditivo assinado. Fechado o acordo, formalize em aditivo. Lembre que ele reinicia o prazo de três anos para nova revisão.

Modelo curto de proposta:

> Prezado(a) [nome], o contrato de locação do imóvel [endereço] está vigente desde [data], há mais de três anos. Pesquisa anexa com [número] imóveis semelhantes na região indica aluguel médio de R$ [valor], diferente dos R$ [valor atual] pagos hoje. Proponho fixar o aluguel em R$ [valor] a partir de [mês], por aditivo, nos termos do art. 18 da Lei 8.245/1991. Aguardo retorno até [data]. [Cidade, data, nome].

Erros comuns

Confundir revisão com reajuste. Pedir "IGP-M mais alguma coisa" não é revisional. A ação discute preço de mercado.
Entrar antes dos três anos. Sem o prazo do art. 19, o pedido tende a ser rejeitado.
Não indicar o valor pretendido. É requisito expresso do art. 68, I.
Esquecer a retroatividade. O novo valor vale desde a citação. Quem perde paga a diferença corrigida depois.
Ignorar o custo da perícia. Em regra, ela é necessária para medir o valor de mercado e tem custo, que o juiz distribui conforme as regras do processo civil.
Usar a revisional quando já há prazo de saída. O art. 68, §1º, impede.

O que é regra, o que é entendimento e o que depende do caso

Regra de lei: o prazo de três anos, os limites de 80 por cento do provisório, a retroatividade à citação, o valor da causa de 12 meses e a vedação durante prazo de desocupação.
Entendimento de tribunal: a obrigação de pagar o valor revisado depois do fim do contrato, se houver prorrogação (STJ, REsp 1.566.231, decisão noticiada pelo Migalhas em março de 2016); e a leitura predominante de que o reajuste pelo índice não reinicia o prazo de três anos.
Depende do caso: o valor final, que sai da prova de mercado, e o tempo do processo, que muda de comarca para comarca.

Ações de revisão envolvem perícia e cálculo, e o processo, em regra, exige advogado. Quem não pode pagar um pode procurar a Defensoria Pública do estado. Para entender o reajuste anual antes de pensar em revisão, veja o guia sobre IGP-M, IPCA e como calcular.

Perguntas frequentes

O inquilino também pode entrar com ação revisional?

Pode. O art. 19 da Lei 8.245 dá o direito ao locador e ao locatário. O inquilino usa a ação quando o aluguel ficou acima do valor de mercado.

O reajuste anual pelo IGP-M conta como acordo e reinicia os três anos?

Não. O reajuste pelo índice do contrato é só cumprimento da cláusula já existente. O prazo recomeça quando as partes fazem novo acordo sobre o valor, como decorre dos arts. 18 e 19; pelo entendimento predominante, aplicar o índice não é novo acordo.

Quanto o aluguel pode subir logo no começo do processo?

Se o locador pedir, o aluguel provisório não pode passar de 80 por cento do valor que ele pede na ação, e só vale a partir da citação (art. 68, II, a).

Posso pedir revisão se já recebi aviso para desocupar?

Não. O art. 68, §1º, proíbe a revisional enquanto corre prazo de desocupação ou quando a saída já foi combinada, amigável ou judicialmente.

Se o juiz aumentar o aluguel, pago a diferença desde quando?

Desde a citação. O art. 69 manda o novo valor retroagir à citação, descontados os provisórios pagos, com correção. A diferença só pode ser cobrada depois do trânsito em julgado.